Sprzedaż mieszkania: Uważaj na finansowe pułapki

Wizyta u notariusza nie kończy obowiązków, które stoją przed sprzedawcą mieszkania. Po pieniądze może wyciągnąć rękę fiskus, Krajowa Rada Radiofonii i Telewizji czy dostawcy mediów. Dopełnienie prostych formalności potrafi uchronić przed popełnieniem kosztownych błędów.

Najważniejszą kwestią wydaje się odpowiednie zaplanowanie transakcji, dzięki któremu można uniknąć kosztów. Wiele osób zapomina bowiem o tym, że sprzedając mieszkanie, można być zmuszonym zapłacić podatek. Wszystko zależy od tego, jak dużo minęło czasu między nabyciem i sprzedażą. Co do zasady, jeśli ktoś sprzeda nieruchomość w 2015 r., będzie musiał zapłacić podatek od zysku ze sprzedaży tylko wtedy, gdy nabył ją po 2009 r.

Fiskusowi nie należy się bowiem podatek, jeśli minęło przynajmniej 5 lat podatkowych od daty nabycia. Co to oznacza w praktyce? Rok podatkowy jest liczony od początku roku następującego po danym zdarzeniu. Jeśli więc ktoś kupił mieszkanie w 2009 r., to okres pięcioletni liczy się dopiero od pierwszego dnia 2010 r., a więc wraz z końcem 2014 r. nie będzie już trzeba odprowadzić podatku od zysku ze sprzedaży. Pod pojęciem nabycia fiskus rozumie zarówno zawarcie transakcji kupna/sprzedaży, jak i umowę darowizny czy otrzymanie nieruchomości w spadku.

Czemu czas jest tak ważny? O ile nie minęło 5 lat od nabycia, a nieruchomość zyskała na wartości, trzeba będzie oddać fiskusowi 19 proc. tego wzrostu. Aby obliczyć dochód do opodatkowania, należy od przychodu ze sprzedaży odjąć cenę zakupu oraz koszty związane z zakupem i sprzedażą, takie jak np. opłaty za ogłoszenia o chęci sprzedaży, prowizja dla pośrednika, który pomagał mieszkanie kupić i sprzedać, opłaty za zmiany w księdze wieczystej oraz taksy notarialne.

Daninę na rzecz fiskusa można ponadto obniżyć, deklarując i następnie wydając osiągnięty przychód na własne cele mieszkaniowe. Możliwe jest obniżenie dochodu do opodatkowania proporcjonalnie do wydatkowanej kwoty osiągniętego przychodu (patrz wzór). Przykładowo, mieszkanie kupione w 2012 roku za 50 tys. zł jest sprzedawane dziś za 100 tys. zł.

Dochód ze zbycia nieruchomości wynosi więc 50 tys. zł. Sprzedawca nie musi jednak płacić podatku od całej tej kwoty, bo chce wydać w najbliższych dwóch latach 80 tys. zł na własne cele mieszkaniowe. Podstawą opodatkowania będzie więc 10 tys. złotych, a sam podatek wyniósłby 1,9 tys. złotych.

Wzór na obliczenie podatku za zbycie nieruchomości:

Warto podkreślić, że fiskus pozwala, aby pieniądze ze sprzedaży nieruchomości wydać na spłatę kredytu mieszkaniowego. Można wtedy te pieniądze potraktować jako wydatki na własne cele mieszkaniowe. Ale uwaga! Prawo nie jest w tym względzie klarowne i nawet w poszczególnych interpretacjach można znaleźć różne rozwiązania tego problemu.

Znaleźć można interpretacje, z których wynika, że pieniądze ze sprzedaży wydane na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego samego mieszkania można zakwalifikować jako wydatki na własne cele mieszkaniowe. W innych dokumentach obowiązuje natomiast linia orzecznicza, zgodnie z którą do wydatków na własne cele mieszkaniowe można zaliczyć tylko pieniądze ze sprzedaży mieszkania A, które zostaną przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania B. Takie wnioski płyną na przykład z Interpretacji numer IPTPB2/415-632/11-3/AK.

Jeśli już mowa o spłacie kredytu, warto sprawdzić, jakie prowizje i opłaty z tym związane naliczy bank. Wbrew pozorom instytucji tej wcale nie zależy na tym, aby kredytobiorca szybko oddał pożyczoną kwotę, ale - szczególnie w pierwszych latach kredytowania - będzie chciał od kredytobiorcy dodatkowego wynagrodzenia za przedwczesną spłatę długu (zwykle 2-5 proc. kwoty spłacanego kredytu).

Koszt przeważnie jest tym niższy, im dłużej spłacany jest już kredyt. Zazwyczaj 3-5 lat spłaty wystarczą, aby bank zrezygnował z pobrania opłaty. Z drugiej strony są instytucje, które za całkowitą spłatę kredytu przed terminem pobiorą opłatę, niezależnie od tego, jak długo spłacany był już kredyt.

Przy sprzedaży mieszkania warto też pamiętać o dopełnieniu formalności, dzięki którym dotychczasowy właściciel przestanie płacić za ogrzewanie, gaz, elektryczność, telewizję, internet czy wodę. Po pierwsze trzeba więc podpisać przy przekazaniu lokalu protokół zdawczo-odbiorczy. W dokumencie tym powinna znaleźć się informacja o stanach liczników. Dzięki temu za późniejsze zużycie poprzedni właściciel nie powinien być obciążany.

Niemniej ważne jest też ustalenie, co stanie się z usługami takimi jak telefon, telewizja kablowa czy internet. Jeśli dotychczasowy właściciel zmienia miejsce zamieszkania i może przenieść swoje usługi w nowe miejsce, to dostawca nie powinien robić z tym problemu. Może się też okazać, że nowy nabywca chce zachować pakiet usług wynegocjowany przez poprzedniego właściciela i wtedy należy dokonać cesji praw z umowy. Ostatnie rozwiązanie to rezygnacja z usług przez dotychczasowego właściciela. Niestety rozwiązanie umowy bez przeniesienia lub cesji może się wiązać z kosztami.

Skoro już mowa o telewizji, warto też pamiętać o abonamencie rtv, który płaci właściciel, w związku z rejestracją odbiornika telewizyjnego lub radia. To sprzedający mieszkanie powinien dopełnić formalności, aby opłaty nie były na jego nazwisko dalej naliczane. Sama rejestracja odbiornika pod nowym adresem nie wystarczy. Trzeba zmienić dane adresowe w poprzednim zgłoszeniu lub jeśli już zarejestrowano odbiornik pod nowym adresem, dokonać wyrejestrowania spod starego adresu.

Na koniec rzecz, o której warto pamiętać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej - chodzi o kwotę, którą potencjalny nabywca wpłaci sprzedającemu. Można ją nazwać zadatkiem lub zaliczką. Różnica jest potężna. Zaliczka to kwota, która w razie niezawarcia ostatecznej umowy przed notariuszem zostaje zwrócona nabywcy. Tymczasem zadatek musi zostać zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości, gdyby do transakcji nie doszło z winy sprzedającego, a jeśli do transakcji nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek.

Zadatek jest więc dobrym zabezpieczeniem dla sprzedającego, który uwiarygadnia nabywcę. Jeśli nabywca nie zdobędzie finansowania lub nie stawi się u notariusza, aby podpisać ostateczną umowę, może stracić wpłacone pieniądze. Z drugiej strony, przyjmując zadatek, sprzedający musi mieć świadomość, że jeśli się rozmyśli i sprzedać nieruchomości jednak nie będzie chciał, odda nie tylko zadatek, ale też drugie tyle, aby zadośćuczynić kupującemu.

Bartosz Turek, Lion's Bank