Użytkowanie wieczyste: Ważna kwestia przy kupnie nieruchomości

Jest się z czego cieszyć, gdyż niejednokrotnie po wielu latach bez aktualizacji cen gruntów, użytkownicy dostają zaskakujące nawet kilkuset- czy też kilkutysięcznoprocentowe podwyżki opłat od właściciela gruntu (najczęściej od gmin) z tytułu użytkowania wieczystego.

Nie wszyscy jednak na zmianach w prawie skorzystają. Jak już napisaliśmy - będą one dotyczyć na razie tylko budynków wielorodzinnych. Zmiany nie oznaczają też końca opłat. Na mocy nowego prawa współwłaściciele nadal będą płacić samorządom w wysokości, która będzie obowiązywać na dzień wejścia w życie nowych przepisów. Te jednak nie dopuszczą już do drakońskich podwyżek. Opłaty będą waloryzowane specjalnym wskaźnikiem GUS. Samorządy nie będą więc mogły podwyższać ich o kilkaset procent.

Projekt ustawy dopuszcza również możliwość jednorazowej wpłaty wszystkich należności. W takiej sytuacji poprzedni właściciele gruntu, tj. Skarb Państwa lub gminy, przyznają nowemu właścicielowi bonifikatę w wysokości 50 proc. wymaganej kwoty.

Właściciele nieruchomości z użytkowaniem wieczystym gruntów mają powody do zadowolenia - choć nie wszyscy, bo - jak wspomnieliśmy - chodzi tylko o budynki mieszkaniowe, wielorodzinne.

Ministerstwo tłumaczy, że sprawa obejmuje budynki wielorodzinne ze wspólnotami mieszkaniowymi, gdyż tam jest największy problem z przekształceniem użytkowania wieczystego we własności. Wystarczy brak zgody jednego z właścicieli lokali, wtedy cała sprawa trafia do sądu, ale to skutkuje znacznym spowolnieniem procesu przekształcenia.

Tak więc nic się nie zmienia dla posiadaczy domów jednorodzinnych na gruntach z użytkowaniem wieczystym oraz posiadaczy nieruchomości komercyjnych. Jeśli chcą się oni cieszyć 100-proc. własnością, muszą użytkowanie wieczyste w nią przemienić. W tym kontekście warto przypomnieć o tym, że sprawa użytkowania wieczystego powinna być ważną kwestią, braną pod uwagę przy kupnie nieruchomości.

Najpierw kilka zdań o samej specyfice użytkowania wieczystego.

Użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego, zbliżoną do prawa własności, ale jednak nie będącą własnością. Mimo, że zakres rozporządzania nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste jest bardzo do niej zbliżony, m.in. w zakresie ochrony i możliwości rozporządzania nieruchomością (budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego), to jednak właścicielem gruntu ciągle pozostaje skarb państwa lub samorząd. Co prawda prawo użytkowania wieczystego obejmuje wiele dziesięcioleci - minimalnie 40, najczęściej 99 - to jednak ma charakter terminowy, czyli kiedyś może się skończyć. Wszystko to niesie za sobą określone konsekwencje, o których powinien wiedzieć kupujący nieruchomość:

1) terminowość - choć obejmuje długie okresy, prawo użytkowania wieczystego kiedyś wygaśnie. Właściciel gruntu może, ale nie musi przedłużyć użytkownikowi tego prawa. Choć ewentualna odmowa może nastąpić z uwagi na ważny interes społeczny (jest to klauzula generalna, którą można interpretować szeroko), to jednak mimo wszystko nie ma gwarancji, że tak nie postąpi.

2) opłaty - oczywiście, za użytkowanie wieczyste płacimy właścicielowi gruntu. Stawki są różne - w zależności od przeznaczenia nieruchomości. Od 1 proc. wartości działki przy budownictwie mieszkaniowym, do 3 proc. przy komercyjnym. Jak już wspomnieliśmy, gminy korzystają na tym, że latami nie aktualizują wartości działek, a tym samym wysokości opłat. Gdy naliczają nowe, nagle właściciel budynku jest zaskoczony gwałtownym , monstrualnym wzrostem daniny.

Dlatego kupując nieruchomość powinniśmy zwrócić uwagę na stan prawny gruntu. Jeśli kupujemy na gruncie z prawem wieczystym możemy zakładać wzrost kosztów utrzymania nieruchomości w czasie, związany z opłatami za użytkowanie. Należy też koniecznie sprawdzić aktualną wysokość opłat oraz czas kiedy ostatnio była ona aktualizowana. Jeśli stało się to dawno temu, powinniśmy zakładać, że nadejdzie nowa wysokość daniny i to znacznie większa. Sprawa ta mniej "boli" właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych, bo tam rozkłada się na wiele osób, ale dla jednego właściciela nieruchomości może być już naprawdę bolesna. Oczywiście powinniśmy też zwrócić uwagę na czas jaki pozostał do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Rozwiązaniem wszystkich bolączek z tym związanych może być przekształcenie użytkowania we własność. Jest ono oczywiście odpłatne. A kwota to różnica między wartością działki a wartością samego prawa. Dlatego najbardziej opłaca się przekształcenie we własność na początku okresu użytkowania wieczystego, gdy to prawo jest jeszcze wiele warte, co pozwala odpowiednio zmniejszyć opłaty. Możliwe są również wysokie bonifikaty, ale ograniczają one możliwość dysponowania nieruchomością. Osoba, która uzyskała bonifikatę, może być zobligowana do jej zwrócenia, jeżeli przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty.