Większy popyt na mieszkania zachęca małych deweloperów do powrotu na rynek

Dane dotyczące nowych inwestycji mieszkaniowych w Polsce zaczęły się poprawiać w IV kwartale ub.r. Co prawda początek tego roku przyniósł ponowne załamie, ale wszystko wskazuje na to, że było ono efektem mroźnej zimy. Średnio w ostatnich czterech miesiącach liczba rozpoczętych budów mieszkań rosła w tempie 5 proc. rok do roku.

Sytuacja jest jednak bardzo zróżnicowana w poszczególnych regionach kraju. Prawie 42 proc. inwestycji realizowanych teraz w miastach wojewódzkich przypada na Warszawę, która zdeklasowała inne metropolie. Na drugim miejscu, z udziałem niespełna 14 proc. znalazło się Trójmiasto, a na trzecim - Kraków (7,8 proc.). Na drugim biegunie mamy Opole z udziałem w nowych inwestycjach na poziomie zaledwie 0,1 proc., Zieloną Górę (0,7 proc.) czy Kielce (0,8 proc.).

Powstaje pytanie, czy ożywienie na rynku nieruchomości rozpoczęło się od największego, warszawskiego rynku i później przeniesie się na mniejsze, czy też, deweloperzy - doświadczeni kryzysem - jeszcze długo będą budować tylko w największych miastach? Gdyby sprawdziła się pierwsza opcja, można byłoby zaryzykować stwierdzenie, że polski rynek zaczyna stopniowo przypominać rynki dojrzałe. Przykładowo, w Wielkiej Brytanii, zasadą jest, że wszelkie tendencje na rynku nieruchomości rozpoczynają się od Londynu i stamtąd stopniowo rozprzestrzeniają na inne obszary.

W Warszawie rozpoczęto w zeszłym roku budowę ponad 11 tys. mieszkań. Od II kwartału 2009 roku widoczny jest dynamiczny wzrost. Można go wiązać z odpowiedzią deweloperów na rosnący popyt ze strony klientów. Potwierdzają to dane Home Broker, z których wynika, że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie rośnie już od I kwartału 2009 i to ze średnią dynamiką na poziomie 40 proc. z kwartału na kwartał.

Sytuacja jest o tyle ciekawa, że w tym samym mieście wciąż utrzymują się duże zapasy niesprzedanych mieszkań w nowo oddanych budynkach.- W gotowych inwestycjach zostały tylko mieszkania o dużych metrażach, bądź lokale o stosunkowo dużej powierzchni przy małej liczbie pomieszczeń, np. 2 pokoje powyżej 60 m kw. - przyznaje Radosław Michaluk, doradca Home Broker z Warszawy. Jeżeli klient szuka małego mieszkania na rynku pierwotnym ma w zasadzie do wyboru tylko inwestycje, które dopiero startują - dodaje. Mieszkania te sprzedawane są z dyskontem wynikającym z tego, że kupujący podejmuje dodatkowe ryzyko . To też kusi wielu klientów.

Niejednorodna jest sytuacja na rynku budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu. O ile pierwszy i trzeci kwartał 2009 r. były stosunkowo udane, to drugi i czwarty przyniosły duży spadek nowych inwestycji. W całym 2009 r. rozpoczęto w poznaniu budowę 2,7 tys. mieszkań, o blisko 10 proc. więcej niż przed rokiem. Pozytywne tendencje potwierdzają dane Home Broker o sprzedaży nowych mieszkań w tym mieście. Od III kwartału ub.r. rośnie ona średnio o 25 proc. z kwartału na kwartał. Większy popyt ze strony klientów powinien przełożyć się na większą aktywność deweloperów w kolejnych miesiącach.

Jak wynika z danych GUS dopiero w IV kwartale 2009 obserwowany był pierwszy wzrost liczby nowych inwestycji w Bydgoszczy. Jest więc zbyt wcześnie, aby wnioskować o zmianie trendu. - Na razie obserwujemy większe zainteresowanie klientów rynkiem pierwotnym. Jeszcze nie przekłada się to jednak na wyraźnie lepsze wyniki sprzedaży. - mówi Dawid Płociński, doradca Home Broker z Bydgoszczy.

Dane GUS wskazują na duży spadek aktywności inwestorów na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu. W 2009 r. rozpoczęto budowę 2,9 tys. mieszkań, o ponad 63 proc. mniej niż przed rokiem. Sytuacja ta jest o tyle ciekawa, że w przypadku stolicy województwa Dolnośląskiego Home Broker obserwuje dosyć duży wzrost liczby transakcji na rynku pierwotnym. Ta rozbieżność może wynikać z faktu, że we Wrocławiu w dalszym ciągu dostępna jest duża pula gotowych mieszkań. A to ograniczałoby sprzedaż mieszkań w nowych inwestycjach, na przykład na etapie dziury w ziemi.

Wzrost popytu na mieszkania w budowie jest też widoczny w wynikach sprzedaży największych deweloperów. Pięć spółek giełdowych, które poinformowały o sprzedaży mieszkań w I kwartale 2010 roku (Dom Development, J.W. Construction, Gant, Polnord i Ronson), podpisały umowy sprzedaży blisko 1000 mieszkań. Oznacza to dynamikę na poziomie aż 110 proc. względem analogicznego okresu 2009 roku, aczkolwiek część danych (J.W. Construction) nie uwzględnia zwrotów. Za wcześnie jednak by ogłaszać wyjście z kryzysu, gdyż dane są w dużym stopniu efektem niskiej bazy.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Zajrzyj tutaj

Należy podkreślić, że kluczowy wpływ na wielkość sprzedaży przez poszczególnych deweloperów ma obrana przez nich strategia walki ze skutkami kryzysu. Część zdecydowanie obniżyła ceny, aby pozbyć się zapasów mieszkań, inni przyjęli taktykę obrony marż, wychodząc z kryzysu z relatywnie większą podażą, choć niekoniecznie przystającą do pokryzysowego popytu. W przypadku deweloperów stricte mieszkaniowych pojawiały się także strategie dywersyfikacji, czego wynikiem było wchodzenie także na rynki komercyjne.

Największą łączną sprzedażą w badanych okresach mogą pochwalić się: Dom Development i J.W. Construction. W przypadku pierwszej z tych firm sprzedaż mieszkań w I kw. 2010r. została ostrożnie oszacowana na 300 lokali. Należy tu ponadto zauważyć, że J.W. Construction w odróżnieniu do innych badanych firm, udostępnia jedynie informacje o sprzedaży nieruchomości brutto. Miara ta nie uwzględnia rezygnacji klientów. Obie w/w firmy pochwalić się mogą ponadto dynamiką wzrostu sprzedaży sięgającą kwartalnie ponad 30 proc. W dalszym ciągu brakuje im jednak dużo do poziomów potencjalnej sprzedaży, która na przykład w przypadku J.W. Construction jest deklarowana na 2500 lokali rocznie.

W segmencie najmniejszych firm także widoczny jest wzmożony ruch. - Obserwujemy aktywizowanie się mniejszych firm deweloperskich. Ci, którzy zawiesili działalność rozkręcają ją na nowo, ale pojawiają się także nowi gracze, którzy uważają, że na rynek stopniowo wraca koniunktura - mówi Rafał Liponoga, członek zarządu Home Broker, odpowiedzialny za współpracę z deweloperami. Przykładem mogą być: Crystal Development budujący na warszawskim Mokotowie, czy też krakowski Arch-Bud rozpoczynający inwestycję na Podgórzu. Dla takich firm wzrost sprzedaży u największych deweloperów czy wyniki sprzedaży nowych mieszkań w Home Broker mogą być dobrym barometrem nastroju klientów.

Bartosz Turek, Katarzyna Siwek

Sprawdź bieżące notowania spółek z sektora budowlanego na naszych stronach