Wielka płyta nie straci wzięcia na rynku mieszkaniowym

Takie budynki z jednej strony oskarżane są o wiele wad, ale z drugiej ciągle cieszą się sporą popularnością, także w konfrontacji z nowym budownictwem.

Zaletą tzw. wielkiej płyty jest oczywiście cena. Z danych ofertowych WGN wynika, że mieszkania w blokach w dużych miastach są przeciętnie tańsze o około 500 - 700 zł, w porównaniu do lokalnych średnich cenowych. Oczywiście nie wszystkie. Niektóre bloki wyróżnia bardzo dobra lokalizacja.

W minionym ustroju takie budownictwo realizowane było nawet w centrach miast, a duże osiedla często są lepiej skomunikowane niż nowe osiedla deweloperskie.

Najczęstsze wady wytykane blokom, to niechlujne wykonanie, niska termooszczędność, zjawisko cofki w systemu wentylacyjnego, słaba dźwiękochłonność, czy też złe rozplanowanie mieszkań. Lista prawdziwych bądź rzekomych wad jest długa. Kilka lat temu pojawiły się też obawy, że bloki mogą zacząć się "sypać".

Wszystko dlatego, że budownictwo to, przynajmniej w założeniach, miało żywotność 50 - 60 lat, co by oznaczało, że w niektórych sytuacjach już jest ona na wyczerpaniu. Problemem było zwłaszcza korodowanie haków, na których podwieszano płyty elewacyjne. Choć rzeczywiście mieliśmy do czynienia z kilkoma pęknięciami ścian blokowych, to jednak dokonane kilka lat temu ekspertyzy Ministerstwa Transportu i Budownictwa brzmią optymistycznie: bloki postoją jeszcze co najmniej 100 lat.

Dodatkowym plusem, zwiększającym żywotność bloków są remonty, termomodernizacje, remonty dachów itp. Wiele spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot przeprowadza takie prace. Ponadto blok blokowi nierówny, co jest też cenną informacją dla klienta, który szuka takiego mieszkania. Zdecydowanie lepszą jakością wykonania, trwałością, izolacją termiczną cieszą się bloki młodsze, które powstawały od połowy lat 70 - w tzw. technologii systemów otwartych.

Nie ma więc obaw, że niejako siłą rzeczy wielka płyta zniknie z polskiego krajobrazu. Czy stanie się to pod wpływem braku chętnych na takie budownictwo? Taki właśnie proces przechodziły Niemcy wschodnie, gdzie wyburzano całe osiedla mieszkaniowe. W Polsce ten scenariusz mógłby się powtórzyć tylko w dwóch sytuacjach: przy rosnącej dostępności nowych mieszkań, ewentualnie lokali na wynajem oraz przy wzrastających negatywnych tendencjach demograficznych. Ten drugi czynnik już w naszym kraju występuje, choć rosnąca emigracja może go zatrzymać.

Niewiele - przynajmniej na razie - wskazuje natomiast na to, że siła nabywcza Polaków wzrośnie tak, że będą masowo wymieniać stare mieszkania na nowe. Wręcz przeciwnie - przy rosnącej restrykcyjnej polityce kredytowej banków będzie odwrotnie. Bloki, jako mieszkania tańsze, mogą dodatkowo zyskiwać na popularności.

Ewentualny negatywny scenariusz, który jeszcze jest możliwy, to duża przecena na rynku nieruchomości, spowodowana słabnącym popytem (tendencje demograficzne) i nadpodażą, co mogłoby skutkować niezbywalnością mieszkań obecnych kredytobiorców.

Ewentualny krach i masowe licytacje dostarczyłyby na rynek dużą liczbę tanich nieruchomości. To bardzo czarny scenariusz - miejmy nadzieję, że się nie ziści. Jeśli nie nastąpi wyraźne tąpnięcie, klienci nie powinni się od bloków odwrócić, a nawet więcej - mogą one skutecznie konkurować z nowym budownictwem.

Dlaczego? Przede wszystkim widoczny jest trend modernizacji bloków, co zwiększa ich atrakcyjność. Wymienia się elewacje, ociepla, podwiesza balkony. Na osiedlach pojawiają się parkingi, wjazdy na szlaban a nawet monitoring. Po drugie - blokowiska wygrywają stosunkiem ceny do lokalizacji. By "wejść' do dobrej lokalizacji trzeba zapłacić więcej, a mieszkanie w bloku pozwala tę różnicę cenową jakoś zminimalizować. Jak wspomnieliśmy, w okresie PRL bloki rosły nawet w centrach miast. Takie mieszkania są oczywiście drogie, ale nie tak drogie jak nieruchomości na nowych osiedlach w tych samych lokalizacjach.

Kolejna zaleta w stosunku do budownictwa deweloperskiego to rozwinięta infrastruktura osiedli mieszkaniowych, której niejednokrotnie brak na nowych osiedlach deweloperskich, zwłaszcza na peryferiach.

Komunistyczni planiści dbali o to, by każde osiedle z wielkiej płyty miało swoją szkołę, boisko, park, przychodnię, super - sam. Do dziś te elementy pozostały. Do tego dochodzi często lepsze skomunikowanie dużych blokowisk z pozostałymi częściami miast.

Wniosek? Wielka płyta - jeśli nie będzie tąpnięcia na rynku nieruchomości i uda się wyhamować negatywny wpływ demografii - raczej się nie wyludni i nie będzie burzona. Dużo bardziej prawdopodobne jest, że takie budownictwo utrzyma swoją pozycję na rynku - pod warunkiem oczywiście remontów i modernizacji.