Wysyp ogłoszeń o wynajem mieszkań, stawki wzrosły
Przeciętna rentowność najmu wzrosła w lipcu do 4,10 proc. netto z 3,96 proc. w czerwcu - wynika z obliczeń dokonanych na bazie ogłoszeń serwisu Domiporta.pl oraz danych Open Finance o cenach transakcyjnych sprzedaży mieszkań.
W porównaniu do czerwca znacząco wzrosła liczba oferowanych mieszkań. W niektórych miastach ogłoszeń było ponad dwa razy więcej, co można wiązać z czynnikiem sezonowym, jakim jest rotacja studentów.
Zakończenie semestru przypadające na czerwiec oznacza, że studenci rezygnują z wynajmowanych dotychczas mieszkań, a duża liczba zwolnionych lokali ponownie trafia na rynek.
Co ciekawe, wszędzie (w sześciu innych miastach) poza Gdynią zaobserwowaliśmy wzrost oferowanych stawek najmu, co należy wiązać z oczekiwaniem na studentów wracających z wakacji. Z reguły jednak podwyżka nie jest duża i nie przekracza kilku procent.
Jednak wzrost stawek ofertowych w połączeniu ze spadkiem cen mieszkań obserwowanym w lipcu (informowaliśmy o nim w oddzielnym raporcie - ceny transakcyjne spadły w 12 na 16 monitorowanych przez nas miast) zaowocował wzrostem rentowności najmu powyżej 4 proc. netto. Spadające ceny mieszkań już drugi miesiąc z rzędu przyczyniły się do wyższej rentowności inwestycji pod wynajem.
W porównaniu do czerwca nie zaszły istotne zmiany w ofercie depozytów bankowych, które wpływałyby na poziom średniego rynkowego oprocentowania lokat. Nie zmieniło się także oprocentowanie obligacji 10-letnich i wysokość ich marży powyżej inflacji. Dlatego inwestycja w mieszkanie pod wynajem zyskała na atrakcyjności względem innych możliwości bezpiecznego lokowania kapitału i obecnie przewaga rentowności z inwestycji w obligacje 10-letnie stopniała do zaledwie 11 pkt bazowych.
Trzeba przy tym zaznaczyć, że stawki podatkowe (8,5 proc. dla wynajmu mieszkań i 19 proc. od zysków kapitałowych) przyczyniają się istotnie do poprawy atrakcyjności inwestycji pod wynajem.
Oczywiście należy pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń wpływ mają nie brane tu pod uwagę czynniki takie jak okresy przestojów (dłuższe/krótsze niż zakładane przez nas 1,5 miesiąca rocznie), koszty remontów, czy przede wszystkim zmiana wartości samego mieszkania.
Rynek najmu w największych miastach czeka ożywienie sezonowe związane z napływem studentów na uczelnie. Ze względu na bardzo wysoką dostępność mieszkań (wyraźny wzrost liczby ogłoszeń) studenci mogą pozwolić sobie na niespieszne przebieranie w ofertach.
Można założyć, że im bliżej rozpoczęcia roku akademickiego, tym bardziej właściciele niewynajętych jeszcze mieszkań prezentować będą elastyczną postawę negocjacyjną. Dlatego pośpiech może okazać się w tym roku złym doradcą w przypadku osób poszukujących mieszkań do wynajęcia.
Emil Szweda, Bernard Waszczyk
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
