Zakup nieruchomości przez cudzoziemca - krok po kroku

- Nabycie przez cudzoziemca prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w Polsce posiada wiele ograniczeń - wskazuje Robert Tomaszewski. Podobnie zresztą jak nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółkach handlowych, które mają swoją siedzibę na terytorium Polski i są jednocześnie właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych w Polsce. Pierwszym i podstawowym ograniczeniem w tym zakresie jest konieczność uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Aby uzyskać stosowne zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych, należy zwrócić się do niego z odpowiednim wnioskiem. Na stronach ministerstwa nie znajdziemy gotowego wniosku, więc trzeba w tym zakresie posiłkować się wytycznymi, sformułowanymi w przepisach.

Szczególnie istotne są: ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, ustawa z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, a także rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych z 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec, ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Składany wniosek podlega opłacie skarbowej w kwocie 1570 zł. Należy ją uiścić przelewem na rachunek bankowy Urzędu Dzielnicy Mokotów miasta stołecznego Warszawy lub w kasie tego urzędu.

Mając zatem na względzie treść przepisów wskazanych ustaw, wniosek powinien zawierać w szczególności szczegółowe oznaczenie wnioskodawcy (imię, nazwisko, obywatelstwo, adres zamieszkania), oznaczenie preferowanej nieruchomości (adres, rodzaj, powierzchnia), szczegółowe oznaczenie zbywcy tej nieruchomości, wskazanie umowy, w oparciu o którą dojdzie do przeniesienia własności, cel nabycia (jeżeli mamy do czynienia z działalnością gospodarczą) oraz źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.

Dodatkowo istotne jest wskazanie, czy obcokrajowiec jest już właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jakiejś nieruchomości. Wniosek powinien też zawierać stosowne załączniki. Między innymi dokumenty, które potwierdzą więź cudzoziemca z Polską, odpis lub kserokopię dowodu tożsamości, odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej, wykaz zmian gruntowych, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w aktualnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, a także oświadczenie zbywcy, dotyczące woli zbycia nieruchomości.

Zezwolenie wydaje się, jeżeli spełnione zostaną dwie przesłanki - wskazuje Robert Tomaszewski - prezes zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o Po pierwsze nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może powodować zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie mogą się temu sprzeciwiać względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Po drugie natomiast cudzoziemiec musi wykazać, że zachodzą okoliczności, potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.

Jak udowodnić, że istnieją takie więzi? Obcokrajowiec może na przykład wskazać, że posiada polskie pochodzenie, że ożenił się z Polką, że posiada zezwolenie na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego UE, że jest członkiem organu zarządzającego przedsiębiorcy, będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium RP, kontrolowaną przez cudzoziemców albo też wykonuje na terytorium RP działalność gospodarczą lub rolniczą.

W zakresie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców istnieją pewne limity. Powierzchnia kupowanych nieruchomości nie może przekroczyć 0,5 hektara, o ile używana jest w celu zaspokojenia potrzeb życiowych. Z kolei w odniesieniu do nabywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej lub rolniczej, powierzchnia powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami w ramach danej działalności. Cudzoziemiec nie może zatem liczyć na wielkie hektary ziemi. Zakup nieruchomości ma raczej charakter symboliczny - podkreśla Robert Tomaszewski.

Zasadą jest, że każdy obcokrajowiec musi pozyskać stosowne zezwolenie. W tym zakresie istnieją jednak pewne wyjątki. Nie wymaga uzyskania zezwolenia w szczególności: nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału takim lokalu, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały i tak dalej.