Załamanie na rynku mieszkań? Rośnie ryzyko najmu
Pandemia koronawirusa spowodowała, że znacząco spadł popyt na wynajem mieszkań. To z kolei odbija się na całym rynku mieszkaniowym i powoduje, że wzrasta ryzyko dla kupujących lokale z myślą o wynajmie - przestrzegają eksperci.
W ostatnich miesiącach popyt na wynajem długoterminowy mieszkań znacząco zmalał w wyniku braku studentów, odpływu pracowników z zagranicy i wstrzymania wyjazdów biznesowych - wynika z badania BIK i Otodom.
Dodano, że zakup mieszkania pod wynajem to popularna forma inwestowania. Coraz częściej zakup finansowany jest kredytem. "Rozważając zaciągnięcie kredytu na zakup nieruchomości pod wynajem należy zawsze przeanalizować ryzyko związane z taką inwestycją" - napisali autorzy raportu.
Ich zdaniem jednym z kluczowych ryzyk jest spadek dochodów z czynszu. "Wartość czynszu jest determinowana popytem na wynajem i podażą nieruchomości pod wynajem" - dodali.
Wedle ekspertów w ostatnich miesiącach popyt na wynajem długoterminowy znacząco zmalał w wyniku braku studentów (studia on-line), odpływu pracowników z zagranicy (wyjazd z Polski) oraz praktycznie wstrzymania wyjazdów biznesowych (przejście na pracę zdalną).
"Zachwiane zostały proporcje popytu i podaży. Z jednej strony do swoich domów wrócili studenci i pracownicy zagraniczni, zwalniając dotychczas zajmowane mieszkania. Nie ma też turystów, którzy korzystali z najmu krótkoterminowego, z lokali wynajmowanych na doby, powszechnych dziś na rynku" - czytamy.
"Mniejszy popyt zderzył się z większym wyborem dostępnych mieszkań na wynajem, co skutkuje obniżeniem oczekiwań właścicieli odnośnie kwoty za wynajem. Wolą oni wynająć mieszkania taniej niż utrzymywać puste lokale, które przecież wciąż generują koszty utrzymania, a jeśli zostały kupione na kredyt - wymagają spłacania kolejnych rat" - powiedział Jarosław Krawczyk z portalu Otodom.
Przytoczył dane, z których wynika, że tylko w kwietniu w Warszawie ceny najmu spadły o 7,2 proc.
BIK podał, że (stan na 31 maja br.) 2,545 mln czynnych kredytów mieszkaniowych miało 4,041 mln Polaków, a zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosiło 477,585 mld zł.
Dodano, że więcej niż dwa kredyty ma 54 486 osób, w tym: trzy kredyty posiada 44 918 osób; cztery kredyty ma 7 045 osób; pięć i więcej kredytów 2 523 osób.
"Z osób posiadających więcej niż dwa kredyty mieszkaniowe większość - 82 proc. to osoby z trzema kredytami mieszkaniowymi" - napisali twórcy analizy. "Osoby z trzema i więcej kredytami posiadają 102 577 kredytów, co stanowi 4 proc. wszystkich kredytów mieszkaniowych. 77 048 kredytów to kredyty osób posiadających trzy czynne kredyty mieszkaniowe" - dodali.
BIK poinformował, że kwota kredytów mieszkaniowych do spłaty przez osoby z trzema i więcej kredytami mieszkaniowymi na 31 maja br. wynosiła 22,24 mld zł i stanowiło 4,66 proc. zadłużenia z tytułu wszystkich kredytów mieszkaniowych, z tego 15,9 mld (71,5 proc.) to zadłużenie osób z trzema kredytami.
"Około 13 proc. kredytobiorców posiadających więcej niż dwa kredyty to mieszkańcy Warszawy. Ich udział w kwocie do spłaty wynosi aż 21,7 proc., co wiąże się z koniecznością zaciągnięcia wyższego kredytu z uwagi na najwyższe ceny nieruchomości w Warszawie" - napisano w badaniu. Jego autorzy wskazali, że w stolicy szczególnie zwrot z inwestycji przekłada się na wysokość pobieranego czynszu, który w okresie pandemii spadł najbardziej.
"Drugim miastem, gdzie znaczną rolę odgrywają wynajmy na cele biznesowe i studenckie, jest Wrocław, a następnie Kraków, w którym duże znaczenie ma wynajem krótkoterminowy, wyhamowany ze względu na ograniczenie ruchu turystycznego" - dodali.
"Należy pamiętać, że w przypadku inwestycji pod wynajem, ryzyko dotyczy zarówno finansowania aktywa kredytem, któremu towarzyszy środowisko zmian wysokości stóp procentowych, a także ryzyko walutowe w przypadku kredytów walutowych, jak i braku uzyskiwania korzyści z wynajmu, w obecnej sytuacji spadku popytu i cen najmu, a w związku z tym zagrożonych dochodów na spłatę zaciągniętego kredytu, którym finansowany był zakup inwestycji - tłumaczył główny analityk BIK Waldemar Rogowski.
W badaniu zaznaczono, że wobec m.in. obniżki stóp procentowych i niższych dochodów z lokat, wciąż alternatywą dla lokowania kapitału może być rynek nieruchomości, jednak w przypadku częściowego finansowania kredytem, wiąże się to z określonymi regulacjami, "barierami wejścia" lub w przypadku zakupu za gotówkę zamrożeniem kapitału na dłuższy okres.
