Zarobić na umowie z deweloperem

Trwający na rynku nieruchomości boom zachęca do zawierania umów rezerwacyjnych tylko dla zysku. Osoby podpisujące takie umowy mogą jednak mieć problemy z fiskusem. Eksperci podatkowi nie mają wątpliwości, że różnica między ceną zapłaconą deweloperowi a ceną uzyskaną z cesji to dochód do opodatkowania i to według skali podatkowej, czyli ze stawkami 19, 30 i 40 proc. Co prawda fiskus może mieć problemy z ustaleniem podatników, którzy uzyskali takie dochody, ale na pewno znajdzie na to sposób. Przekonali się o tym internauci handlujący w sieci. Ich dochodami fiskus również długo się nie interesował.

Dochód opodatkowany

- Dokonanie cesji praw wynikających z umowy przedwstępnej należy zaliczyć do przychodów ze zbycia praw majątkowych, o których mowa w art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - wyjaśnia Karol Raźniewski, starszy konsultant w zespole Human Capital firmy Ernst & Young.

Jego zdaniem dochody takie trzeba wykazać w zeznaniu rocznym i opodatkować według skali podatkowej. Stanowisko to - zdaniem eksperta - potwierdza również minister finansów w piśmie nr PO 2/9-8010-0401/94.

Takiego samego zdania jest Adam Mariuk, menedżer w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte. Podkreśla, że w przypadku cesji prawa do nabycia nieruchomości przychodem będzie najczęściej cena uzyskana w momencie cesji, a kosztami wydatki na nabycie takiego prawa majątkowego.

- Jeżeli cesja jest dokonywana na rzecz innej osoby fizycznej, to sprzedający ma obowiązek samodzielnego rozliczenia uzyskanych przychodów i poniesionych kosztów w zeznaniu rocznym składanym za rok uzyskania przychodu - dodaje nasz rozmówca.

O tym, że zbycie praw wynikających z zawartej umowy rezerwacyjnej nie jest obojętne podatkowo, przekonany jest również Michał Kozłowski, radca prawny z Kancelarii Krawczyk i Wspólnicy. Jego zdaniem wątpliwości mogą jednak powstać przy określeniu źródła przychodów, do których należy zaliczyć wynagrodzenie uzyskane przez zbywcę, a to nie pozostaje bez wpływu na wysokość stawki podatku.

- Sprzedaż praw wynikających z takiej umowy nie powoduje przeniesienia własności nieruchomości lub innych ograniczonych praw rzeczowych. Zatem dochód tak osiągnięty nie może być zaliczony do dochodów z tytułu zbycia nieruchomości - podkreśla nasz rozmówca.

Zbywca zobowiązany jest więc, po potrąceniu kosztów uzyskania przychodów, zsumować otrzymane wynagrodzenie z dochodami uzyskanymi z pozostałych źródeł i opodatkować według skali podatkowej.

Fiskus może mieć problem

Marek Kolibski, doradca podatkowy z kancelarii Ożóg i Wspólnicy, zwraca uwagę, że organy podatkowe mają ograniczone możliwości kontroli takich dochodów. Na deweloperach nie ciążą obowiązki płatnika. Z drugiej jednak strony trzeba pamiętać, że większość deweloperów zastrzega sobie prawo do wyrażenia zgody na cesję. Jak podkreśla Paweł Litwiński, radca prawny z kancelarii Galicki, Litwiński, Chechlińska, Łoś, tzw. cesja umowy przedwstępnej w istocie przenosi nie tylko prawa, ale i obowiązki (przede wszystkim obowiązek zapłaty ceny). W związku z tym najczęściej deweloper już w samej umowie przedwstępnej zastrzega, że musi być poinformowany o cesji praw z umowy, której jest stroną.

W praktyce może okazać się, że to deweloperzy staną się źródłem informacji o cesjach. Zgodnie z Ordynacją podatkową osoby prowadzące działalność gospodarczą (w tym osoby prawne) są zobowiązane, na pisemne żądanie organu, do sporządzania i przekazywania informacji o zdarzeniach mogących mieć wpływ na powstanie obowiązku podatkowego lub wysokość zobowiązania podatkowego osób lub jednostek, z którymi zawarto umowę.

Kłopoty z ulgą odsetkową

Problem z opodatkowaniem zysku z cesji to nie jedyny kłopot. Poważniejsze wątpliwości dotyczą tego, czy nabywca takiego mieszkania może skorzystać z ulgi odsetkowej, jeżeli zakup sfinansował kredytem.

- Możliwość skorzystania z ulgi będzie w dużej mierze zależała od tego, na co zostanie udzielony kredyt. Jeżeli przedmiotem umowy kredytowej będzie nabycie prawa do nieruchomości, a sama nieruchomość będzie zabezpieczeniem kredytu, prawo do ulgi raczej nie powstanie - uważa Adam Mariuk.

Pewne wątpliwości może również wywoływać fakt, że zapłacona cena (a zarazem kwota kredytu) będzie najczęściej odbiegać od ceny nieruchomości w akcie notarialnym oraz danych z faktur wystawionych przez zbywcę nieruchomości: spółdzielnię bądź dewelopera.

- Argumentem za brakiem możliwości odliczenia ulgi może być fakt, że płatność wpłynie na konto sprzedającego prawo, a nie podmiotu, który będzie przenosił własność nieruchomości - uważa nasz rozmówca.

Pewności co do możliwości odliczenia ulgi odsetkowej nie ma również Karol Raźniewski. Jego zdaniem nie powinno być przeszkód, aby odsetki od części kredytu przeznaczonego na pozostałą część ceny mieszkania należną deweloperowi lub spółdzielni skorzystały z odliczenia przy zachowaniu pozostałych wymogów dotyczących ulgi odsetkowej.

Inaczej sytuację ocenia Michał Grzywacz, prawnik z Kancelarii Krawczyk i Wspólnicy. Jego zdaniem cesja wierzytelności z tytułu umowy rezerwacyjnej czy umowy przedwstępnej nie wpływa na prawo nabywcy nieruchomości do skorzystania z ulgi odsetkowej.

- Decydujące znaczenie dla zachowania prawa do zastosowania ulgi odsetkowej ma określenie w akcie notarialnym stron umowy sprzedaży, gdyż przepis wyraźnie odnosi się do przeniesienia własności nieruchomości - dodaje.

Potwierdza to Marek Kolibski. Jego zdaniem podatnik skorzysta z ulgi. Kredyt mieszkaniowy jest udzielany na nabycie mieszkania, a nie na nabycie wierzytelności, a bank traktuje nabywcę mieszkania jako typowego nabywcę mieszkania na rynku pierwotnym.

POSTULUJEMY

Resort finansów powinien jednoznacznie wyjaśnić, czy podatnikowi, który zaciągnął kredyt na kupno mieszkania w wyniku cesji praw z umowy przedwstępnej, przysługuje prawo do ulgi odsetkowej

ZE STRONY PRAWA

Umowy przedwstępne z deweloperami dotyczą nieruchomości. Podatnicy powinni zatem zawierać je w formie aktu notarialnego. W takiej samej formie powinna być też zawarta umowa cesji praw z umowy przedwstępnej. W praktyce jednak, z uwagi na koszty notarialne, umowy sporządzane są w zwykłej formie pisemnej.

Aleksandra Tarka