Analiza wtórnego rynku nieruchomości

Rynek kredytów hipotecznych

W przypadku kredytów w złotych kontynuowany jest, obserwowany już w końcu ubiegłego roku, trend spadku marż. W przypadku kredytu na kwotę 300 tys. zł (25 proc.wkładu własnego) przeciętna (mediana) marża wynosiła w styczniu 2,5 proc. Spadła więc o 0,1 pkt. proc. w porównaniu z grudniem i o 0,45 pkt. proc. od września, kiedy marże były najwyższe.

Najniższe oprocentowanie wśród kredytów w złotych oferuje Bank Zachodni WBK, w którym wynosi ono 5,55 proc.(marża 1,35 proc.). Nie każdy może jednak skorzystać z tej oferty. Promocyjne warunki są przyznawane tylko w przypadku spełnienia przez kredytobiorcę określonych wymagań. Po pierwsze kredytobiorca musi otworzyć w BZ WBK Konto 24 Prestiż lub Konto VIP. Prowadzenie pierwszego kosztuje 15 zł, a drugiego aż 50 zł miesięcznie. Poza tym na konto musi co miesiąc wpływać przynajmniej 2 000 zł. Jeśli klient nie będzie spełniał warunków promocji przez 2 miesiące, to bank może podwyższyć oprocentowanie o 1,65 pkt. proc.

W pierwszej trójce znalazły się również Bank Polskiej Spółdzielczości (6,03 proc.) oraz Bank Handlowy (6,12 proc.). Różnica w porównaniu do lidera jest jednak znacząca. Oprocentowanie wyższe o 0,5 pkt. proc. w przypadku kredytu na 300 tys. zł na 30 lat powoduje bowiem wzrost odsetek o 35 tys. zł. To jednak nic w porównaniu z tym jaka będzie różnica jeśli kredyt zostanie zaciągnięty w Banku BPH, w których oprocentowanie wynosi aż 9,02 proc.

Znacznie niższe oprocentowanie niż w przypadku kredytów w złotych można uzyskać zaciągając kredyt w euro lub we frankach szwajcarskich. Co prawda ich marże są wyższe. Istotnie niższe są jednak stopy procentowe. Podczas, gdy 3-miesięczny WIBOR wynosi obecnie ok. 4,2 proc., to stosowany w kredytach w euro EURIBOR - 0,66 proc., a LIBOR CHF tylko 0,25 proc. W rezultacie, mimo że najniższa marża kredytu w euro wynosi 1,9 proc., to oprocentowanie tego kredytu jest znacząco niższe niż najlepszego kredytu w złotych.

Najtańszy kredyt hipoteczny w euro już od ponad 6 miesięcy udziela DnB Nord. Obecnie jego oprocentowanie dla kredytu na kwotę 300 tys. zł i przy wkładzie własnym na poziomie 25 proc.wynosi 2,89 proc. Pewną niespodzianką jest natomiast druga najlepsza oferta. Raiffeisen Bank zdecydował się obniżyć marżę kredytów w europejskiej walucie z 3,4 proc.do 2,6 proc. W rezultacie oprocentowanie wynosi obecnie jedynie 3,3 proc. Trzecia najlepsza oferta kredytu w euro z oprocentowanie 3,37 proc. należy do Nordea Bank Polska.

Mimo bardzo niskich stóp procentowych w Szwajcarii oprocentowanie kredytów we frankach jest wyższe niż w euro. Wynika to oczywiście z wyższych niż w przypadku euro marż kredytowych. Obecnie kredytów we frankach udziela niewiele banków. Wśród nich najlepszą ofertę można znaleźć w Banku Nordea, gdzie oprocentowanie wynosi 3,15 proc. Poza tym taniego kredytu w szwajcarskiej walucie należy szukać w Banku BPH i Polbanku.

Istotnym elementem oferty jest nie tylko koszt kredytu, ale także sposób obliczania zdolności kredytowej. Może się bowiem okazać, że bank, który ma najlepszą ofertę nie będzie chciał udzielić wnioskowanej kwoty kredytu. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności należy znaleźć banki, które zgodzą się przyznać odpowiednio wysoką kwotę kredytu, a dopiero później wśród nich porównywać koszty kredytu. Pomóc w tym może zestawienie pokazujące maksymalna kwotę kredytu jaką banki są gotowe wypłacić 4-osobowej rodzinie. Najwyższą kwotę kredytu można uzyskać zaciągając kredyt w złotych. W przypadku rodziny o dochodzie 3,5 tys. zł netto największy kredyt udzielą: BPS (aż 400 tys. zł), Polbank i Bank Pekao. Kolejność istotnie się jednak zmienia w przypadku wyższego dochodu - wynoszącego 8 tys. zł. Wtedy najwyższy kredyt jest gotów przyznać BOŚ, dopiero na drugim miejscu jest BPS, a na trzecim Bank Millenium.

W przypadku kredytu w euro i we frankach maksymalna kwota kredytu jest o 1/3 niższa niż w złotych. Przy dochodzie na poziomie 3,5 tys. zł netto najwyższa kwota kredytu wynosi 279 tys. zł (oferta Polbanku), czyli jest o ponad 100 tys. zł niższa niż w złotych. Podobnie jest w przypadku wyższego dochodu - 8 tys. zł netto. Warto jednak zaznaczyć, że wyższy dochód może powodować bardzo istotny wzrost zdolności kredytowej. Dla przykładu w BOŚ rodzina z niższym dochodem może liczyć zaledwie na 190 tys. zł kredytu w euro. Tymczasem przy zarobkach wynoszących 8 tys. zł maksymalna wynosi aż 742 tys. zł, czyli jest prawie 4-krotnie wyższa. Jest to możliwe ponieważ przy stosunkowo niskim dochodzie znaczna jego cześć jest przeznacza na żywność i podstawowe wydatki. Im jest on jednak wyższy, tym większa jego część może być przeznaczona na spłatę raty.

W styczniu w większości banków nie uległa zmianie sytuacja w zakresie wymaganego przez banki wkładu własnego. Jedynym wyjątkiem jest Multibank, który powrócił do udzielania kredytów nawet do 110 proc.wartości nieruchomości. Z zestawienia przygotowanego przez firmę Expander - Niezależny Doradca Finansowy wynika, że kredyt w złotych na 100 proc. i więcej wartości nieruchomości można było uzyskać w 15 bankach. Tylko nieliczne banki udzielają natomiast kredytów walutowych na 100 proc.wartości nieruchomości.

Autor: Jarosław Sadowski

analityk firmy Expander - Niezależny Doradca Finansowy

Jak wygląda sytuacja w poszczególnych miastach i województwach? Sprawdź ceny na następnej stronie

Wtórny rynek mieszkań w styczniu 2010 - ceny ofertowe

Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot

Styczeń jest kolejnym miesiącem, w którym zmiany cen na rynku nieruchomości są niewielkie, można jednak obserwować dalsze objawy ożywienia. Średnia zmiana ceny, w styczniu w porównaniu z grudniem, dla 8 najdroższych polskich aglomeracji, wynosi 0,4 proc. Jest ona wyższa niż w grudniu 2009, kiedy ten sam wskaźnik uzyskał poziom 0,2 proc. Na większości rynków lokalnych średnie ceny ofertowe nieznacznie wzrosły: we Wrocławiu i Gdańsku o 1,6 proc., w Sopocie i Poznaniu o 1 proc. Niewielkie obniżki miały miejsce w Warszawie i Krakowie.

Dane z ostatnich 3 miesięcy również potwierdzają stabilność cen. Wahania w tym okresie były nieznaczne i zamykały się pomiędzy -1,4 proc.a +1,6 proc. W najbliższych miesiącach nie nastąpią znaczne zmiany cenowe, choć pozytywne prognozy gospodarcze i stopniowe liberalizowanie polityki kredytowej przez banki, pozwalają mieć nadzieję na ożywienie popytu na nieruchomości.

Struktura podaży

W ofercie na rynku wtórnym dominują mieszkania 2 i 3 pokojowe, które stanowią odpowiednio 42 proc.i 33,5 proc.wszystkich ogłoszeń. Kawalerek jest nieco ponad 13 proc., mieszkań 4 pokojowych 9,4 proc.a 5-pokojowych i większych 1,6 proc. Najtańsze kawalerki można znaleźć w Gdańsku i Poznaniu, gdzie ceny zaczynają się od 5 400 złotych za metr. W Krakowie i Gdyni najniższe ceny to 5 500 za metr, we Wrocławiu od 6 500 złotych a w Warszawie 7 000 złotych. W przypadku mieszkań dwupokojowych minimalne ceny są o kilkaset złotych niższe. Najtaniej jest w Poznaniu, gdzie można znaleźć oferty za 4 600 złotych za metr i w Gdańsku, gdzie ceny zaczynają się od 4 800. Najdroższe są Warszawa z najniższymi cenami rzędu 6 800 złotych i Wrocław od 6 500 za metr.

W chwili obecnej na rynku wtórnym łatwo o zakup mieszkań nowych i budowanych po 90-tym roku. 30,5 proc.ofert to mieszkania wybudowane od 2010 roku, a kolejne 15,7 proc.powstało w latach 1991-2000. Dla porównania mieszkania budowane przez 20 lat (od 1970 do 1990), przede wszystkim w technologii wielkiej płyty, stanowią 31 proc.wszystkich ofert wystawionych na sprzedaż.

Łódź, Lublin, Szczecin, Toruń, Opole, Olsztyn, Białystok, Katowice

W sześciu na osiem miast wojewódzkich, w których cena jest niższa niż 5 000 złotych za metr, w styczniu ceny ofertowe wzrosły. Średni wzrost cen ofertowych wynosi 1,2 proc. W porównaniu z grudniem 2009 ceny są wyższe o 20 do nawet 110 złotych na metrze kwadratowym. Najbardziej wzrosła średnia cena ofertowa w Łodzi, najmniejszy wzrost dotyczył Białegostoku, w Toruniu cena nie zmieniła się, a w Opolu spadła o 20 złotych. W trzech lokalizacjach: w Łodzi, Lublinie i Opolu cena obecnie jest wyższa o 2,4 proc.do 3 proc.niż przed rokiem.

W tej grupie miast najtaniej można kupić mieszkanie w Katowicach i Łodzi. Ceny kawalerek w Katowicach rozpoczynają się już od 3 200 złotych za metr. Metr mieszkania jednopokojowego w Łodzi jest dwa razy tańszy niż najtańsza oferta w Warszawie. Najdroższy w tej klasyfikacji jest Szczecin, gdzie najniższa cena metra oferowanej kawalerki wynosi 5 200 złotych .

Ceny na lokalnych rynkach

Polska to obecnie 16 województw, 379 powiatów i 2478 gmin. Na koniec 2008 roku według danych GUS na tym terenie dostępnych było 13 150 294 mieszkania. Oznacza to, iż statystycznie na stu mieszkańców przypada 34,5 mieszkania. Naturalnym jest, iż największy udział w całości zasobów mieszkaniowych mają regiony zurbanizowane, w których dominuje budownictwo wielorodzinne. Prawie 15 proc.wszystkich mieszkań znajduje się w województwie mazowieckim, 12,9 proc.w śląskim, po około 8 proc.w wielkopolskim, małopolskim i dolnośląskim. Nie oznacza to jednak, że sytuacja mieszkaniowa w tych województwach była najkorzystniejsza w skali kraju. W województwach małopolskim i wielkopolskim na 100 mieszkańców przypada mniej mieszkań niż wynosi średnia dla Polski, jest to odpowiednio 32,2 i 31,7. Dla porównania w niewielkim powiecie hajnowskim (woj. podlaskie) na 100 mieszkańców przypada 44,2 mieszkania, w pabianickim (woj. łódzkie) 40,7, będzińskim (woj. śląskie) 40,3.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w powiatach

Aby sprawdzić jak kształtują się ceny mieszkań na rynku wtórnym poza dużymi miastami przeanalizowaliśmy ponad 120 tys. ofert z całego kraju, z ostatnich 3 miesięcy. Poniżej zaprezentowane są średnie ceny ofertowe dla 100 powiatów i miast na prawach powiatu. Przedstawiamy wyniki jedynie dla tych lokalizacji, w których liczba danych pozwoliła na przeprowadzenie wiarygodnych obliczeń. Obok wykresów prezentujących ceny w poszczególnych powiatach, znajdują się informacje o liczbie mieszkań w województwie oraz na terenie analizowanych powiatów.

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Polsce liczona na podstawie próby 100 powiatów wynosi 4 020 złotych. Rozpiętość cenowa jest jednak bardzo duża. Mieszkania, w powiecie żagańskim (woj. lubuskie), ze średnią ceną 2 000 złotych za metr są ponad pięciokrotnie tańsze od najdroższych lokalizacji: czyli powiatu tatrzańskiego (10 290) i Sopotu (10 050). Drugi w rankingu najniższych cen, powiat żarski, leży również na terenie województwa lubuskiego i średnia cena mieszkania tam zlokalizowanego to 2 200 złotych za metr. W 19 na 100 polskich powiatów średnie ceny utrzymują się na poziomie poniżej 3 000 złotych za metr. Miasta z najniższymi średnimi cenami mieszkań to: Bytom 2 470 złotych za metr, Grudziądz 2 560 i Rybnik 2 722.

Najwyższe średnie ceny osiągają mieszkania w dwóch sztandarowych, polskich kurortach: Sopocie i Zakopanem. Jest to rezultat ogromnej popularności tych miejsc i jednocześnie niewielkiej liczby dostępnych mieszkań. W Sopocie jest ich zaledwie około 18 tysięcy, a w powiecie tatrzańskim nieco ponad 22 tysiące. Dla porównania w Gdyni jest około 100 tysięcy mieszkań, w Gdańsku ponad 180 tysięcy. W czołówce najdroższych polskich powiatów znajdują się poza dużymi miastami dwa powiaty podwarszawskie: powiat piaseczyński oraz pruszkowski, z cenami 6 232 i 5 936 złotych za metr.

Na terenie poszczególnych województw mamy najczęściej do czynienia ze znacznymi dysproporcjami pomiędzy średnią ceną w stolicy województwa i w pozostałych powiatach. Największe dysproporcje występują w województwie mazowieckim, gdzie różnica w cenie między powiatem mławskim i Warszawą jest niemal trzykrotna. Podobnie jest w województwach małopolskim, wielkopolskim i dolnośląskim, gdzie ceny w najdroższych powiatach są dwa i pół raza wyższe niż w pozostałych powiatach. Poziom cen jest stosunkowo wyrównany w łódzkim, podkarpackim, podlaskim i śląskim.

Autor: Marta Kosińska - analityk rynku nieruchomości portalu www.szybko.pl

Załączniki