Budownictwo mieszkaniowe ostro do góry

W okresie trzech miesięcy 2014 r. wydano pozwolenia na budowę 33940 mieszkań, tj. o 15,5% więcej niż w analogicznym okresie 2013 r. (kiedy notowano spadek o 23,2%). Wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto - do 32232, tj. o 49,4%, wobec spadku przed rokiem o 31,2%.

Największy udział (57,3%) w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania mieli inwestorzy indywidualni, którzy w okresie styczeń-marzec 2014 r. oddali do użytkowania 20430 mieszkań, tj. o 3,6% mniej niż przed rokiem.

W tej grupie inwestorów w porównaniu z analogicznym okresem 2013 r. odnotowano spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę - do 15279 mieszkań, tj. o 3,7%, natomiast wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto - do 15869 mieszkań, tj. o 37,4%.

Deweloperzy w okresie trzech miesięcy 2014 r. oddali 13119 mieszkań (co stanowiło 36,8% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania), tj. o 7,7% mniej niż w analogicznym okresie 2013 r. Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem uzyskali pozwolenia na budowę 17850 mieszkań, tj. o 48,3% więcej niż przed rokiem (kiedy notowano spadek o 34,1%).

Odnotowano również wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto - do 15215 mieszkań, tj. o 62,6%, wobec spadku przed rokiem o 38,6%. Spółdzielnie mieszkaniowe w okresie trzech miesięcy 2014 r. oddały do użytkowania 1178 mieszkań, tj. o 12,5% więcej niż przed rokiem. Wzrosła również liczba mieszkań na budowę których wydano pozwolenia - do 250 mieszkań, tj. o 60,3%, natomiast spadła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto - do 235, tj. o 8,2%.

Pozostali inwestorzy (budownictwo społeczne czynszowe, komunalne i zakładowe) oddali do użytkowania w ciągu trzech miesięcy 2014 r. łącznie 942 mieszkania wobec 659 w 2013 r., z tego w budownictwie społecznym czynszowym 478 mieszkań wobec 117 przed rokiem, w komunalnym 312 mieszkań wobec 408 przed rokiem, a w zakładowym - 152 mieszkania wobec 134 w analogicznym okresie 2013 roku.

Wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto - do 913, tj. o 122,7%, natomiast spadła liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia - do 561, tj. o 57,6%. W okresie styczeń-marzec 2014 r. spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania odnotowano w siedmiu województwach, w tym największy: w województwie pomorskim - o 30,7%, lubelskim - o 16,0% i zachodniopomorskim - o 13,3%, a w województwie mazowieckim oddano 6906 mieszkań, tj. o 13,1% mniej niż przed rokiem.

Wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania odnotowano w dziewięciu województwach, w tym największy w: świętokrzyskim - o 34,1%, łódzkim - o 27,9% i podlaskim - o 26,0%. W okresie trzech miesięcy 2014 r. wzrost liczby mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia odnotowano w jedenastu województwach, w tym największy: w pomorskim - o 103,2%, lubuskim - o 47,5% i wielkopolskim - o 44,4%, a w województwie mazowieckim wydano pozwolenia na budowę 7180 mieszkań, tj. o 17,3% więcej niż w analogicznym okresie 2013 r.

Spadek liczby pozwoleń odnotowano w pięciu województwach, w tym największy: w województwie świętokrzyskim - o 39,5%, podlaskim - o 34,1% i lubelskim - o 17,5%. Wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w okresie styczeń-marzec 2014 r. odnotowano w trzynastu województwach, w tym największy: w wielkopolskim - o 134,4%, mazowieckim - o 100,9% i łódzkim - o 86,3%. Spadek liczby mieszkań rozpoczętych odnotowano: w województwie zachodniopomorskim - o 5,6%, kujawsko-pomorskim - o 3,2% i podlaskim - o 1,6%.

w 2013 r. zauważyła, że skutki kryzysu nie są przez nią mocno odczuwalne - mówi Krzysztof Ziajka, prezes Inkom S.A. oraz wiceprezes oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich we Wrocławiu. Obawy dotyczące rynku nieruchomości, które pojawiły się w ubiegłym roku, spowodowały, że wstrzymano sporą część inwestycji. Jak zauważa Krzysztof Ziajka, po zakończeniu programu Rodzina na Swoim, część przedsiębiorstw musiała zrewidować swoje plany, a dodatkowym czynnikiem nakazującym ostrożność, była druga fala kryzysu. W porównaniu do początku roku 2012, kiedy wiele firm deweloperskich starało się jak najszybciej uzyskać pozwolenia na budowę, co spowodowane było wejściem w życie z końcem kwietnia 2012 r. Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wyniki w roku 2013 były zauważalnie niższe.

- Potrzeby mieszkaniowe w Polsce są wciąż stosunkowo duże, gdyż w zależności od źródeł, określa się je na poziomie od 1 mln do 1,5 mln mieszkań. Przyglądając się wstępnym wynikom budownictwa mieszkaniowego łatwo jednak zauważyć, że na rynku pojawia się obecnie podobna ilość nowych lokali jak rok wcześniej. W styczniu i lutym 2014 r. oddano do użytku przybliżoną liczbę mieszkań jak w tym samym okresie roku ubiegłego. Wynik ten jest oparty m.in. o 1,5-roczny cykl realizacji inwestycji do momentu przekazania lokali właścicielom. Budowę mieszkań, które są teraz gotowe, zaczęto przeważnie właśnie na początku 2012 r., co pozwoliło na oddawanie ich do użytku w roku ubiegłym - tłumaczy Krzysztof Ziajka.

Szanse na dalszy rozwój

Czynnikiem, który znacząco warunkuje wyniki branży deweloperskiej, są stopy kredytowe, za którymi idzie zdolność kredytowa. Mimo, że utrzymują się one na stosunkowo niskim poziomie, to jednak na tle Europy Zachodniej, wciąż wypadamy dosyć słabo. Swoje znaczenie dla kolejnych wyników będzie miał również aktywny od początku 2014 r. program Mieszkanie dla młodych. Od początku kwietnia zmieniły się bowiem obowiązujące w nim limity cen za mkw. w poszczególnych województwach, jednak mimo to w wielu regionach są one wciąż niższe niż ceny transakcyjne. - Zbyt niskie kwoty przeznaczone na wsparcie w ramach programu Mdm nie tylko ograniczają liczbę mieszkań dostępnych dla potencjalnych beneficjentów, ale istnieje realne ryzyko, że doprowadzi to do sytuacji, kiedy środki te nie zostaną wykorzystane, a program nie przyniesie zamierzonych efektów - zauważa Krzysztof Ziajka. Skutkiem zbyt niskich wskaźników będzie również rozlewanie się miast, gdyż deweloperzy zmuszeni są do budowy w znacznej odległości od centrum, za czym nie idą jednak wystarczające nakłady na realizację przez miasto inwestycji infrastrukturalnych, które pozwalałyby nowopowstającym osiedlom na prawidłowe funkcjonowanie (połączenie komunikacyjne z centrum, dostęp do służby zdrowia, edukacji, kultury itp.).

Rozmowy prowadzone przez Polski Związek Firm Deweloperskich z wojewodami przyniosły pozytywny skutek, jednak w obliczu ustalonych pierwotnie limitów, obecne podwyżki nie w każdym z regionów są wystarczające. Krzysztof Ziajka podkreśla, że jest to skutkiem wciąż zauważalnego braku formalnych ram określających sposoby wyznaczania limitów. Różnice wynikają w głównej mierze z odmiennej interpretacji funkcjonujących obecnie zasad.