Ceny działek budowlanych jeszcze wzrosną

Co prawda z danych WGN Nieruchomości wynika, że na koniec sierpnia mieliśmy nieznaczne obniżki stawek, ale ma to raczej sezonowy charakter. W perspektywie na pewno najbliższego roku nie należy się spodziewać istotnych spadków cen - wręcz przeciwnie. Te raczej będą szły do góry.

W największych miastach popyt na działki budowlane i grunty rolne, na których można realizować inwestycje, generują deweloperzy, którzy widzą rosnącą koniunkturę na mieszkania - wraz ze wzrostem popularności programu MdM.

Nadal też rosną ceny gruntów rolnych, choć nie są już to takie wzrosty, z jakimi mieliśmy do czynienia w latach ubiegłych. Przypomnijmy, że od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej grunty rolne w naszym kraju podrożały o 300 proc. Z cen średnich gruntów publikowanych przez GUS wynika, że w skali całego kraju obecnie, kwartał do kwartału stawki poszły w górę o około 3 proc. - z 36 203 zł do 37 330 zł za hektar (dane za II kw. 2015). Rok do roku zwyżka cen wynosi już jednak 15 proc. (wobec II kw. 2014) A więc grunty nadal systematycznie drożeją.

Wracając do działek budowlanych, najwyższe ceny dotyczą dużych miast, stolic województw. Tu nie zmienia się nic. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie przeciętne stawki za metr kwadratowy mieszczą się w przedziale 800 - 1000 zł.

W miastach takich, jak Wrocław i Kraków stawki pozostają zbliżone do siebie - mieszczą się w średnim przedziale 300 - 400 zł/ mkw. Nieco atrakcyjniej prezentuje się cenowo Poznań i Gdańsk - tu średni przedział ofertowy za najpopularniejsze metraże, czyli do 1000 mkw. to około 180 - 250 zł. Najtańsze rynki w Polsce, spośród miast wojewódzkich, to natomiast Gorzów Wielkopolski, gdzie przeciętne ceny, nawet w dobrych miejskich lokalizacjach, wynoszą około 70 - 100 zł od metra kwadratowego. Stosunkowo tanie - na tle reszty kraju - są też działki na Opolszczyźnie, Podlasiu i Podkarpaciu.

Jakich terenów szukają inwestorzy? Jeśli mowa o deweloperach, przesądza oczywiście lokalizacja - im bliżej centrum, tym lepiej, choć musi być to skorelowane z ceną. Deweloperzy szukają gruntów stosunkowo tanich, pod tanie budownictwo w ramach MdM. Stąd duża popularność ciągle jeszcze tańszych gruntów rolnych, choć trzeba zaznaczyć, że na największych rynkach różnica cenowa między działkami budowlanymi a rolnymi się coraz bardziej zaciera.

Jakie działki budowlane są najpopularniejsze? Oczywiście te najmniejsze, pod budownictwo jednorodzinne - a więc do 1000 mkw. Takie tereny mają też najwyższą stawkę za metr kwadratowy, chyba że chodzi o bardzo dobre lokalizacje wielkomiejskie pod budownictwo wielorodzinne albo nieruchomości komercyjne - wtedy jest mowa o nawet kilkunastu tysiącach złotych od metra.

Wyższe wyceny zyskują też działki na terenach już zabudowanych, z dostępną infrastrukturą drogową oraz oczywiście z uzbrojeniem. W cenie są też nieruchomości objęte planem miejscowym - o ile umożliwia on pożądaną zabudowę. Posiadanie planu to dla inwestora gwarancja, że nic niespodziewanego w okolicy się nie pojawi.

Warto dodać, że popyt na ziemię rolną ze strony inwestorów z pewnością będzie obecnie wzmożony w związku z nową ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, która wejdzie w życie od 1 stycznia 2016. Przepisy zostały przyjęte w związku z obawą o wykup ziemi przez obcokrajowców po 1 maja 2016 r., kiedy ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi zostaną zniesione.

Już teraz jednak nie brak głosów, które wskazują na szereg ograniczeń, wadliwych rozwiązań i utrudnień, jakie pojawią się w związku z nowymi przepisami. Wprowadzony został zapis, który ma przeciwdziałać koncentracji gruntów w rękach jednego właściciela, mówiący o tym, że cudzoziemcy, jak i obywatele polscy, którzy posiadają powyżej 300 ha ziemi nie będą mogli kupić nowych gruntów oraz będą mieli 10-letni zakaz obrotu ziemią kupioną z zasobów państwa pod rygorem wysokich kar pieniężnych.

Należy się spodziewać również wydłużenia czasu potrzebnego na przeprowadzenie transakcji kupna/sprzedaży gruntów w związku z tym, że prawo pierwokupu będzie miała Agencja Nieruchomości Rolnych i dopiero, kiedy ona z tego prawa nie skorzysta, teren będzie mógł być sprzedany. Prawo pierwokupu mają też rolnicy indywidualni, których grunty sąsiadują ze sprzedawaną ziemią. Taka sytuacja może czasem dotyczyć np. kilkunastu osób, które trzeba będzie zawiadomić o planowanej sprzedaży.

Prawdopodobnie przed wejściem w życie nowych przepisów sporo potencjalnych inwestorów zdecyduje się na zakup, by później nie mieć problemów z ograniczeniami, które zostaną wprowadzone.

Marcin Moneta