Ceny mieszkań się ustabilizowały, ale kupujący mogą ostro negocjować

Emmerson Evaluation przeprowadził analizę porównawczą cen transakcyjnych zgromadzonych w autorskiej bazie E-VALUER i cen ofertowych udostępnionych przez współpracujący serwis otodom.pl. Wśród przeanalizowanych miast największe różnice między ofertami sprzedających a ostatecznymi cenami kupna były widoczne w Kielcach (22 proc.) oraz Rzeszowie (23 proc.).

O ponad 1/5 taniej od ceny ofertowej mogą kupować mieszkania mieszkańcy Gdańska (20,3 proc.) i Katowic (20,2 proc.). Negocjować powinni także mieszkańcy stolicy, gdzie różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną wynosi średnio 19,2 proc. We Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu różnice wynoszą odpowiednio 14 proc., 15,4 proc. oraz 16,1 proc.

- Jeśli chodzi o trendy w cenach nieruchomości to widać, że ceny się ustabilizowały - zwraca uwagę Dariusz Książak, prezes zarządu Emmerson Evaluation. Analiza cen transakcyjnych pokazuje, że nieznaczny trend spadkowy widać w Warszawie, minimalny w Łodzi i Opolu. Z kolei w Poznaniu ceny zaczęły powoli rosnąć. W pozostałych miastach od trzech kwartałów wahania są bardzo małe. Czy to znak, że można już kupować nieruchomości?

- Od kiedy kilka lat temu nastąpiło załamanie rynku nieruchomości, prognozowanie jest trudne, ale obecna sytuacja utrzymuje się na tyle długo, że jeśli ktoś miał w planach zakup mieszkania, może zacząć rozglądać się bardziej konkretnie. Warto wziąć pod uwagę, że procesy zakupowo-kredytowe trwają nawet kilka miesięcy. Do tego na rynku szykują się dwie zmiany. Od stycznia w życie wejdzie rządowy program MdM, który moim zdaniem powinien zwiększyć ruch na rynku mieszkaniowym. Po drugie, w życie wchodzą przepisy dotyczące konieczności posiadania wkładu własnego przy zakupie na kredyt. Ten wymóg może zwiększyć popyt na rynku nieruchomości w przyszłym roku, w związku z tym, że w kolejnych latach wysokość wymaganego wkładu własnego będzie sukcesywnie wzrastała - mówi Dariusz Książak.

- Wszyscy, którzy myślą o inwestycji w nieruchomość, powinni śledzić informacje o cenach transakcyjnych, bo są to najbardziej wiarygodne i precyzyjne dane o rynku. Wiedza o realnych cenach może być argumentem w negocjacjach ze sprzedającym, ale nie tylko. Może być też przydatna bankom do analizy wniosku kredytowego oraz zaproponowania klientowi odpowiednich warunków kredytowania - podkreśla Książak.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Precyzyjna i odzwierciedlająca stan faktyczny wycena nieruchomości jest kluczowa w procesie kredytowym, bo definiuje wartość i jakość zabezpieczenia kredytu, na podstawie których bank szacuje ryzyko związane z kredytem. Konsekwencje obarczonej błędem wyceny nieruchomości odczuwa wprost kredytobiorca, gdyż od wyceny nieruchomości zależą np. wskaźnik LTV, maksymalna kwota kredytu, którego udzieli bank oraz wysokość udziału własnego, którego zażąda.

Dbałość o jak najtrafniejsze dopasowanie warunków udzielanych kredytów do sytuacji finansowej kredytobiorców oraz do wartości kupowanych przez nich mieszkań jest wymagana od banków przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zgodnie z wydaną przez KNF Rekomendacją J, przy szacowaniu wartości nieruchomości zabezpieczających kredyty hipoteczne, banki powinny korzystać z wiarygodnych źródeł, przede wszystkim z baz danych dostarczanych przez wyspecjalizowane firmy.

Dotychczas były to bazy częściowo tylko wykorzystujące dane transakcyjne, wspierane poprzez ceny ofertowe oraz dane z tak zwanego wtórnego obiegu, pochodzące m.in. z wycen nieruchomości. Uzyskiwane w ten sposób wartości mogą być obarczone subiektywizmem źródeł. Efektem tego może być znaczna rozbieżność tych wartości w stosunku do realiów rynkowych.

- - - - -

*Analiza objęła 100 tys. cen transakcyjnych z bazy E-VALUER EMMERSON EVALUATION oraz 250 tys. cen ofertowych z serwisu otodom.pl, dotyczy okresu IV kw.2012 r. - III kw.2013 r.