Ceny mieszkań w największych miastach Polski

Kwietniowy (obejmujący dane za okres styczeń-marzec) odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych pokazał, że stabilizacja na rynku mieszkaniowym w Polsce nadal trwa. Wyliczany na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance wskaźnik wyniósł tym razem 822,24 pkt, co jest wartością o 1,05 proc. wyższą niż przed rokiem i o 0,8 proc. wyższą niż przed miesiącem. Aktualne notowanie IDK obejmuje transakcje dokonane w ostatnich trzech pełnych miesiącach, przy czym te nowsze mają w wyliczaniu wskaźnika wyższą wagę.

Najdroższe mieszkania spośród dużych miast oferuje oczywiście Warszawa. Z ostatnich danych wynika, że za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego w stolicy trzeba zapłacić 6980 zł, o 215 zł i 3 proc. mniej niż przed rokiem. Piąty miesiąc z rzędu stawka za metr utrzymuje się bardzo blisko 7 tys. zł.

Warszawa jest największym rynkiem w Polsce i stabilizacja cen mieszkań w tym mieście jest dobrą wiadomością dla inwestorów lubiących przewidywalność. Przez ostatnie cztery lata przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie tylko kilka razy wykroczyła poza przedział 6900-7300 zł.

Warto przy tym jednak pamiętać o ogromnym zróżnicowaniu stołecznego rynku, na którym kupić można zarówno lokal za kilka tysięcy złotych za m kw., przeznaczony dla remontu, jak i luksusowy apartament za kilka milionów złotych. Spore zapotrzebowanie na nowe mieszkania stymuluje deweloperów do rozpoczynania kolejnych inwestycji w różnych rejonach miastach i tutaj także każdy może znaleźć coś dla siebie. Od relatywnie tanich mieszkań na obrzeżach, po apartamentowce sąsiadujące z parkami w centrum miasta.

Zmienna dostępność (a co za tym idzie i popularność) programu Mieszkanie dla Młodych powoduje duże wahania cen w niektórych miastach. Rok temu w lutym i marcu mieliśmy eksplozję sprzedaży kredytów z dopłatą MdM związaną z końcem środków na 2016 rok, w tym okresie złożono niemal trzykrotnie mniej wniosków.

Takie wahania nie pozostają bez wpływu na przeciętne ceny transakcyjne, gdyż zmiana liczby mieszkań w MdM w bazie transakcji powoduje wzrost lub spadek sprzedaży tańszych lokali. I tak właśnie rok temu sprzedawano więcej tanich mieszkań niż teraz i efekt statystyczny widać w tabelach - w wielu miastach zanotowano spory wzrost cen. Nie znaczy to jednak, że mieszkania drożeją, a że kupujący nabywają droższe lokale.

Jak to wygląda w poszczególnych miastach? Spośród analizowanych przez nas ośrodków największy wzrost ceny zanotowaliśmy w Łodzi i Bydgoszczy, odpowiednio o 19,1 i 12,2 proc. To bardzo dużo jak na dojrzały rynek mieszkaniowy, ale to właśnie są miasta z dużą dostępnością programu MdM, w których teraz sprzedaje się mniej tanich mieszkań niż przed rokiem.

Z 12 miast w kwietniowym zestawieniu spadek cen zanotowaliśmy jedynie w Krakowie, Poznaniu i Warszawie. Należy jednak zaznaczyć, że to największe rynki, które odpowiadają za ponad połowę transakcji dokonanych przez klientów HB i OF. To bilansuje się z wzrostami cen na mniejszych rynkach i decyduje o stabilizacji cen nieruchomości mieszkalnych w kraju.

O cenie porównywalnych mieszkań w największej mierze decyduje ich lokalizacja. Standardowo drożej jest w większych miastach, acz mamy od tego wyjątki. Łódź jest trzecim największym miastem w Polsce, ale ceny do tego nie przystają, co wynika ze specyficznej struktury demograficznej miasta i jego niskiej atrakcyjności dla inwestorów. Drożej jest nie tylko we Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku, ale i w Lublinie, Szczecinie, Bydgoszczy czy Białymstoku, a przecież aktualna stawka jest i tak o19 proc. wyższa od tej sprzed roku.

Marzec przyniósł na rynek kredytów hipotecznych uspokojenie. Początek roku był bowiem bardzo pracowity. Banki zalała nawałnica wniosków kredytowych składanych przez beneficjentów programu Mieszkanie dla Młodych. Najmocniej było to widoczne w styczniu, kiedy liczba wniosków kredytowych była o połowę wyższa niż rok wcześniej.

W lutym i marcu zainteresowanie kredytami wróciło do normy. Warto pamiętać, że były to miesiące, w których wciąż można było ubiegać się o dopłaty z finałowego budżetu programu Mieszkanie dla Młodych. Istnieje więc poważne ryzyko, że wraz z wyczerpaniem się pieniędzy na dofinansowanie wkładu własnego (co nastąpiło w pierwszym tygodniu kwietnia br.) popyt na kredyty zmaleje w kolejnych miesiącach.

Czy to oznacza, że banki będą bardziej aktywnie walczyć o klientów? Niestety taki scenariusz jest mało prawdopodobny - szczególnie w związku z niedawno uchwaloną ustawą o kredycie hipotecznym, która nakłada na banki nowe obowiązki, a kredytobiorcom daje nowe prawa. Szczególnie korzystne są zapisy dotyczące przejrzystości ofert, ułatwiające porównywanie i cywilizujące cały proces kredytowy, a także proces restrukturyzacyjny w przypadku problemów ze spłatą kredytu.

Nowe zasady wchodzą w życie już niedługo - 22 lipca br. Trzeba jednak mieć świadomość, że jeśli kredytobiorcy na czymś skorzystają, to najpewniej oznacza to koszty dla banków. Te w najbliższych miesiącach będą więc raczej skłonne podnosić marże kredytowe niż je obniżać. Ewentualne podwyżki nie powinny być jednak duże.

Dane Narodowego Banku Polskiego pokazują dobitnie, że na rynku mieszkaniowym cały czas rośnie rola osób kupujących nieruchomości za gotówkę. W 2016 r. w siedmiu największych miastach na zakup mieszkań przeznaczono 14,2 mld zł, a w samym czwartym kwartale było to 3,6 mld zł. Duża część tych środków trafia na rynek pierwotny, gdzie za gotówkę kupowane są dwa na trzy lokale.

Wiąże się to z historycznie niskimi stopami procentowymi, które pociągają za sobą obniżki oprocentowania depozytów bankowych i obligacji skarbowych. Część osób woli podjąć ryzyko związane z zakupem mieszkania na wynajem niż zakładać depozyt na 1,5 czy 2 proc. w skali roku, gdyż na wynajmie zarobić można średnio kilkakrotnie więcej.

Na rynku mieszkaniowym warto zauważyć jeszcze jeden trend: Polacy kupują coraz więcej drogich nieruchomości. Według raportu "Luxury Realty Map" przygotowanego przez Poland Sotheby's International Realty rynek nieruchomości luksusowych i premium (wycena powyżej 1 miliona złotych) jest jednym z najlepiej rozwijających się segmentów. W 2016 r. jego wartość była o 40 proc. wyższa niż cztery lata wcześniej. Z opracowania wynika, że w ubiegłym roku sprzedano niemal 2 tys. nieruchomości wycenionych powyżej miliona zł, a łączna wartość transakcji to ponad 3,6 mld zł.

Marcin Krasoń, Home Broker

Bartosz Turek, Open Finance

Polecamy: PIT 2016