Ceny mieszkań w różnych regionach Polski
Jak wygląda mieszkaniowa mapa Polski biorąc pod uwagę ceny? Analiza ofert prowadzi do ciekawych wniosków: na średni poziom cen w województwach największy wpływ mają ich stolice, natomiast poza dużymi miastami stawki w mniejszych ośrodkach różnią się nieznacznie. Przeciętnie, na tzw. prowincji mieszkania kosztują około 3000-3500 zł/mkw.
Taka konkluzja wynika z obserwacji poziomów cen w regionach. Potwierdza też zasadniczą przepaść cenową między dużymi miastami, a tzw. prowincją - przez co rozumiemy także ośrodki o średniej wielkości - do 100 tys. osób.
Okazuje się, że pomijając wiodące miasta regionalne i niektóre lokalizacje turystyczne, mapa cenowa mieszkań - zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym jest dosyć jednorodna w skali całego kraju. Przeciętnie na tzw. prowincji mieszkania kosztują około 3000-3500 zł/mkw.
Jak już wspomnieliśmy - średnie ceny w województwach są windowane przez stawki z miast regionalnych i miejscowości satelickich. Generalna zasada jest prosta - im dalej od dużego miasta, tym taniej.
Jak widzimy - cenowo zdecydowanie dominuje Warszawa, co oczywiście przekłada się na średnią regionalną. Przeciętne stawki w stolicy Polski na rynku wtórnym są o około 150 proc. wyższe niż ceny w najtańszym mieście regionalnym, czyli Zielonej Górze. Ceny transakcyjne mieszkań używanych tylko w 5 ośrodkach kraju przekraczają 5000 zł/mkw. Chodzi o Warszawę, Kraków, Poznań, Wrocław i Gdańsk. W tych samych miastach ceny mieszkań nowych przekraczają 6000 zł za metr.
Jak więc widzimy - duży dystans cenowy dzieli nie tylko wiodące miasta wojewódzkie względem całej reszty, ale i kilka dominujących metropolii względem pozostałych stolic regionów. Jak już wspomnieliśmy ceny z wiodących ośrodków promieniują na peryferie.
Tak więc drogo jest również na obrzeżach Warszawy, Krakowa czy Wrocławia. Przykładem może być stolica Dolnego Śląska i oddalone o około 12 km od centrum miasta Siechnice, gdzie ceny na rynku wtórnym zbliżają się do 5000 zł/mkw, a nawet przekraczają tę stawkę. Przykładowo: za kawalerkę o powierzchni 32 mkw. w tej lokalizacji trzeba zapłacić blisko 170 tys. zł, co daje cenę metra na poziomie ponad 5100 zł.
Stawki w przedziale 4000-5000 zł spotykamy także w innych podwrocławskich gminach - m.in. Kobierzyce, Sobótka, Oława, Długołęka itp. Analogiczna sytuacja panuje wokół każdego dużego miasta wojewódzkiego. Różnice między lokalizacjami satelickimi a tzw. prowincją są jednak największe właśnie w przypadku wiodących metropolii.
Specyfiką mniejszych ośrodków mieszkaniowych jest bardzo mała oferta - szczególnie na rynku pierwotnym. Duże firmy deweloperskie rzadko kiedy realizują projekty w małych miastach. Budują tam zazwyczaj lokalni deweloperzy, ewentualnie spółdzielnie mieszkaniowe, gminy w ramach TBS czy też ostatnio doszedł do tego program Mieszkanie Plus.
Klienci więc siłą rzeczy w większym stopniu są uzależnieni od oferty z rynku wtórnego. Ostatnie kilka lat cechowało się większą dynamiką w tym zakresie. Po dołączeniu mieszkań używanych do programu MDM, lokalne rynki wtórne w mniejszych miastach zyskały na znaczeniu i popycie.
Jak już wspomnieliśmy - z danych WGN wynika, że poza wiodącymi ośrodkami miejskimi - ceny w miastach mniejszych w różnych regionach kraju są do siebie zbliżone. Tak więc ciężko mówić o jednoznacznej różnicy stawek między regionami, jeśli wyłączymy ich stolice. Przeciętne cenowe kształtują się na poziomie 3200 - 3500 zł. Ceny powyżej 5000 zł - typowe dla wiodących ośrodków - spotyka się rzadko: najczęściej w ofertach typu apartament lub mieszkanie o podwyższonym standardzie.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
