Ceny mieszkań w tym roku mogą spadać

Obecnie na wiodących rynkach (dane REAS) podaż wynosi niecałe 50 tysięcy mieszkań, a więc pozostaje na bardzo wysokim poziomie. Deweloperzy skuszeni świetną sprzedażą nie wstrzymali szerokiego frontu robót. Miniony rok był pod względem sprzedaży najlepszy od rekordowego roku 2007, czyli szczytu górki cenowej na rynku pierwotnym. W ciągu dwunastu miesięcy w największych miastach kraju deweloperzy sprzedali ponad 51 tysięcy lokali (dane REAS). Oznacza to wzrost o 20 proc. w stosunku do roku 2014.

W tym roku prawdopodobnie nie uda się jednak utrzymać tak wysokiej sprzedaży, co przy dużej podaży mieszkań może wpływać na, korzystniejsze z punktu widzenia klientów, zachowania deweloperów. Z pewnością rynek w większym stopniu będzie należał do kupującego.

O jakich czynnikach, które przełożą się na popyt mówimy? Chodzi przede wszystkim o:

1) Wzrost marż kredytowych i wkładu własnego kredytów hipotecznych, który będzie działał hamująco na dostępność finansowania, a więc pośrednio negatywnie na popyt.

2) Prawdopodobny szybki koniec środków z MDM z puli tegorocznej, co ograniczy dostępną ofertę i zmusi klientów do poszukiwania nieruchomości w trakcie budowy, z terminem zakończenia na 2017 albo 2018 rok. Część zainteresowanych, w obliczu takiego stanu rzeczy, może odłożyć na ten czas decyzję zakupową.

Gorsze warunki kredytowania już mają miejsce. W reakcji na nowe obciążenia sektora bankowego wiele banków już zdecydowało się podnieść marże czy prowizje (chodzi nie tylko podatek bankowy, ale również wypłaty dla klientów bankrutujących podmiotów, składki na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, zabezpieczanie kredytów z niskim wkładem poprzez podniesienie marży). Oczywiście - minimalny wymagany obecnie wkład własny kredytów wynosi 15 proc. Co prawda na rynku dostępne są nadal kredyty z 10 proc. wkładem, ale ich uzyskanie jest dużo trudniejsze i obwarowane dodatkowymi wymaganiami (ubezpieczenie od niskiego wkładu, wyższa marża).

Drugi, istotny czynnik to oczywiście MDM. Program Mieszkanie dla Młodych stanowił bodaj najważniejszy motor popytu w mieszkaniówce w ubiegłym roku. O jego wielkim wpływie na rynek świadczyć może chociażby fakt, że deweloperzy dostosowują swoje ceny do limitów MDM, a tym samym całe lokalne rynki dostosowują się cenowo do programu. Widoczna jest prawidłowość polegająca na tym, że w miastach, gdzie limity są niskie w stosunku do cen średnich występuje presja na ich spadek, z kolei tam, gdzie limity są wysokie, obserwuje się presję na wzrosty przeciętnych cen.

Rekordowa popularność MDM pod koniec roku 2015, która przełożyła się na dobry całoroczny wynik akcji kredytowej, związana jest oczywiście ze zmianami w programie, jakie obowiązują od września 2015. Chodzi m.in. o dopuszczenie do dopłat także klientów na rynku wtórnym, oraz rezygnację z wymogu nieposiadania własnego mieszkania (dla klientów z dziećmi).

W IV kw. 2015 (raport Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich) udział kredytów w MDM w całej puli kredytowej wyniósł aż ponad 26 proc. jeśli chodzi o liczbę i ponad 20 proc. jeśli chodzi o wartość.

Źródełko MDM w tym roku szybko jednak wyschnie. Przy obecnym poziomie wykorzystania środków z puli 2016 prawdopodobnie już w kwietniu pieniędzy nie będzie. A to oznacza, że klienci na rynku pierwotnym albo będą decydować się na kupno mieszkań jeszcze w budowie, z terminem zakończenia w 2017 roku, albo po prostu wstrzymają się z zakupem nieruchomości, czekając na gotowe mieszkania. Oba te warianty oznaczają, że deweloperom może być trudno sprzedać nieruchomości już postawione, a - przypomnijmy - mamy do czynienia ciągle z dużą podażą.

Czy więc w ciągu następnych miesięcy firmy będą bardziej skłonne do obniżek cen? Taki scenariusz oczywiście jest prawdopodobny. Na razie - z danych NBP za IV kw. 2015 wynika, że na największych rynkach różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieszkań nowych nie przekraczały 200 - 300 zł za metr. Zdecydowanie więcej można utargować na rynku wtórnym. Wg analityków WGN przeciętnie 7,5 - 10 proc. ceny ofertowej.

Prawdopodobne jest jednak, że w tym roku sprzedający na rynku wtórnym będą jeszcze bardziej skłonni do obniżek, bowiem wygaśnięcie finansowania z MDM, pozbawi również ten rynek motoru popytowego. A przecież właśnie program państwowy w dużym stopniu nakręcił świetną sprzedaż mieszkań używanych. Comiesięczne wyniki pokazują, że średnio połowa dopłat dotyczy właśnie ich.

Tańszy rynek wtórny może być więc silną konkurencją dla budownictwa deweloperskiego, zwłaszcza jeśli trzeba będzie czekać na mieszkanie z dopłatą MDM do roku 2017. Wielu klientów w takiej sytuacji może zdecydować się na wybór z szerokiej puli tańszych mieszkań używanych. Zwłaszcza, że te - o ile ich stan jest dobry - nie wymagają natychmiastowego wkładu finansowego, w przeciwieństwie do nowych lokali, które przecież trzeba wykończyć.

Teresa Michniak