Ceny przebiły dach, który poprzednio się załamał
Wzrost cen powyżej szczytu sprzed ostatniego kryzysu jest momentem symbolicznym - nigdy wcześniej Polacy nie płacili tak dużo za mieszkania. Pomimo przekroczenia tej psychologicznej granicy, wzrost cen nie zwalnia.
Najnowsze dane NBP pokazują, że za przeciętne używane mieszkanie trzeba było płacić o ponad 9 proc. więcej niż przed rokiem. Po takim wzroście już w trzecim kwartale br. ceny mieszkań używanych okazały się wyższe niż u szczytu przed kryzysem (III kw. 2007 roku). Dane te dotyczą siedmiu miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) i badane są przez bank centralny za pomocą indeksu hedonicznego. Jest on o tyle ciekawy, że uwzględnia jakość sprzedawanych mieszkań, a nie tylko polega na obliczeniu zwykłej średniej lub mediany z cen transakcyjnych. Jest to więc najbardziej wiarygodna miara badająca zmiany cen mieszkań w Polsce.
Z dostępnych danych wynika ponadto, że wzrosty cen wyraźnie przybierają w ostatnich miesiącach na sile. Podczas, gdy jeszcze rok temu NBP sugerował, że używane mieszkania w największych miastach zdrożały o prawie 4,7 proc. w skali roku (odczyt za III kwartał 2017 r.), to dziś dynamika jest prawie dwa razy szybsza. Dane udostępniane przez bank centralny są jednak opóźnione, bo dopiero podsumowują trzeci kwartał bieżącego roku. Szybsze szacunki odnośnie dalszego rozwoju sytuacji na rynku cyklicznie publikuje Open Finance i Home Broker.
- Z listopadowego odczytu tego indeksu wynika, że w największych miastach mieszkania drożały już z ponad 13-proc. dynamiką - mówi w rozmowie z MarketNews24 Bartosz Turek, analityk Open Finance.
Wzrost cen powyżej szczytu sprzed ostatniego kryzysu jest momentem symbolicznym, co nie oznacza jeszcze, że mamy do czynienia z bańką cenową większą niż dekadę temu. Pamiętajmy, że w międzyczasie mieliśmy do czynienia z inflacją, która wyraźnie podniosła ogólny poziom cen.
- Dane GUS sugerują, że mieszkania musiałyby zdrożeć jeszcze o około 25 proc., aby w ujęciu realnym poziom cen wzrósł ponad szczyt przed kryzysem. Mało tego, w międzyczasie wynagrodzenia Polaków wzrosły w latach 2007 - 2018 o ponad połowę, a kredyty staniały o jedną trzecią. Podczas gdy w sierpniu 2007 roku przeciętne RRSO kredytu hipotecznego wynosiło 6,8 proc., to dziś jest to 4,6 proc. To pokazuje, że potencjał do dalszych wzrostów cen wciąż jest spory - ocenia Bartosz Turek.
Martwić może więc to, że im mocniej ceny będą rosły teraz, tym szybciej spadać będą w przypadku pogorszenia koniunktury. Z drugiej strony trudno spodziewać się dziś spadków cen mieszkań, gdy mamy bardzo dobrą sytuację na rynku pracy, a kredyty pozostają tanie.
