Chcesz sprzedać ziemię? W przyszłym roku zmieni się prawo
Od 1 stycznia 2016 roku w życie wchodzi nowa ustawa dotycząca kształtowania ustroju rolnego. Zawiera ona szereg istotnych ograniczeń oraz formalności, które muszą być spełnione w sytuacji nabywania gruntów rolnych w Polsce. Eksperci przewidują spore utrudnienia na rynku nieruchomości.
Jak należy rozumieć treść tej ustawy i co dokładnie zmieni się od przyszłego roku? Warto zacząć od zdefiniowania kluczowego pojęcia, którym jest "nieruchomość rolna".
Nieruchomościami rolnymi w myśl Kodeksu Cywilnego (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
- Z kolei nieruchomość rolna w myśl nowej ustawy rozumiana jest jako nieruchomość rolna zdefiniowana w Kodeksie Cywilnym z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne - tłumaczy Agata Stradomska - Manager ds. Marketingu i Szkoleń RE/MAX Polska.
Oprócz prawa pierwokupu na rzecz dzierżawcy ustawa wprowadza dodatkowe prawo pierwokupu na rzecz sąsiada - rolnika indywidualnego będącego właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością oraz zmniejsza areał objęty prawem pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych z obecnych 5 ha do 1 ha.
W ustawie wskazane są także przypadki, w których nie stosuje się prawa pierwokupu. Dzieje się tak m.in. wtedy, kiedy nieruchomość rolną lub jej część nabywa rolnik indywidualny w celu powiększenia swojego gospodarstwa, nabywa osoba bliska zbywcy czy też osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością (pod określonymi warunkami).
Ustawa warunkuje również dopuszczalność obrotu jedynie w przypadkach, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Ma ona na celu przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych powyżej 300 ha. Dodatkowo nowe przepisy specyfikują warunki zbycia, w przypadku gdyby wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej, albo jej części, miałby nastąpić podział gospodarstwa rolnego.
Przy obrocie nieruchomościami rolnymi wymagane będzie spełnienie wielu formalności, m.in. wykonanie odpowiednich zawiadomień (osób, podmiotów, którym prawo pierwokupu przysługuje), składanie specyficznych oświadczeń oraz przedłożenie odpowiednich zaświadczeń. Dokumenty i oświadczenia składane są do aktu notarialnego, a notariusz zawiadamia osoby i podmioty uprawnione do skorzystania z prawa pierwokupu.
Warto także wspomnieć, że ograniczenia nie dotyczą obrotu ziemią, która leży na obszarze objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego o przeznaczeniu innym niż rolne.
Czy nowe przepisy wpłyną długofalowo na obrót ziemią rolną - trudno ocenić. W początkowym okresie może być mniejszy obrót, spowodowany samą zmianą prawa. Z pewnością dla obu stron transakcji będzie to dłuższa procedura i konieczność spełnienia wymogów formalnych, jednakże sprzedaż nieruchomości wymaga szczególnej formy - aktu notarialnego. Tutaj notariusz wykonywać będzie dodatkowe czynności, a także zajmie się przyjmowaniem wymaganych oświadczeń oraz oczekiwaniem na dostarczenie określonych dokumentów. Z pewnością pojawi się większa motywacja do sporządzania i uchwalania Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego - przekonuje Agata Stradomska z RE/MAX Polska.
Jeśli nabywcy będą zainteresowani nabyciem nieruchomości określonego typu (powierzchnia, lokalizacja, przeznaczenie), który ze względów formalnych podlegać będzie restrykcjom ustawy, bez względu na czas i procedury, będą chcieli kupować, jeśli cena i inne warunki transakcji będą dla nich odpowiednie.
