Co z cenami gruntów po wejściu w życie nowych przepisów?

Oczekiwanie spadku cen ziemi rolnej w naszym kraju podziela większość obserwatorów rynku. Takie skutki nowych regulacji były zresztą widoczne jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów. Wielu posiadaczy gruntów decydowało się szybko sprzedać swoją ziemię, często zmniejszając oczekiwania cenowe, byleby zdążyć przez wejściem w życie ustawy.

Nie wszystkim się to oczywiście udało, choćby ze względów proceduralnych. Jedno jest pewne - ziemia rolna w Polsce ma z czego tanieć, bo bańka cenowa na tym rynku została nadmuchana do niebotycznych rozmiarów. Nic dziwnego więc, że wielu inwestorom liczącym na sprzedaż gruntów z zyskiem nowe zmiany się nie podobają. Ci ludzie zostali z ręką w nocniku.

Od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej ziemia w naszym kraju drożała o kilkanaście procent rocznie. Szacuje się, że ceny poszły do góry nawet o 500 procent. W 2004 roku za hektar w obrocie prywatnym trzeba było płacić 6 - 7 tys. zł. Dziś jest to około 35 tysięcy.

Niebotyczne ceny uzyskiwała przede wszystkim ziemia rolna w granicach miast lub w bezpośrednim sąsiedztwie, pozostająca na celowniku deweloperów. Największe wzrosty notowała ziemia o najmniejszej przydatności rolniczej, ale od czasu wejścia do Unii, kilkusetprocentowy wzrost zanotowały także i najlepsze grunty. W rzeczywistości skala wzrostu cen jest większa, bowiem ziemia w Polsce drożeje praktycznie od początku gospodarki wolnorynkowej. W początkach lat 90. ziemię państwową można było kupować nieomal za bezcen - po kilkaset złotych od hektara.

Mimo gigantycznego nadmuchania bańki cenowej, inwestorzy spodziewali się jednak, że trend wzrostowy jeszcze przez jakiś czas się utrzyma: m.in. właśnie ze względu na otwarcie rynku dla obcokrajowców i fakt, że mimo wielkich wzrostów, polskie grunty i tak pozostają znacznie tańsze na tle wielu krajów Zachodu.

Nic dziwnego więc, że kiedy te założenia wzięły w łeb, wielu posiadaczy próbowało na gwałt sprzedawać swoje działki.

Przypomnijmy, że na mocy nowej ustawy sprzedaż państwowej ziemi została zupełnie zablokowana na okres 5 lat. W grę wchodzi tylko dzierżawa gruntów, natomiast wyłączone z rygoru ustawy są tereny o powierzchni do 2 ha oraz takie, które przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy też studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na cele inne niż rolnicze.

W obrocie prywatnym nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. Zgodnie z przyjętą definicją jest to osoba fizyczna będąca właścicielem (lub dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym) ziemi o areale nieprzekraczającym 300 ha. Rolnik taki powinien mieć odpowiednie wykształcenie rolnicze albo osobiście gospodarować na swojej ziemi przez okres 5 lat i mieszkać w gminie, gdzie znajduje się przynajmniej jedna z jego działek. Nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest przez co najmniej 10 lat prowadzić na niej gospodarstwo. Z ustawy są wyłączone grunty o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, takie, które przed wejściem w życie przepisów miały nie więcej niż 0,5 ha i były zabudowane nieruchomością mieszkaniową lub innymi budynkami nierolniczymi. Przepisów nie stosuje się także w przypadku jeśli teren jest przeznaczony na inne cele niż rolnicze.

Takie są - w skrócie - najważniejsze nowe uregulowania. Należy przy tym zaznaczyć, że choć przepisy są bardzo restrykcyjne w porównaniu do dotychczasowych, to nie różnią się w zasadzie od prawa stosowanego w wielu innych krajach europejskich, gdzie często rynek regulowany jest jeszcze bardziej restrykcyjnie. Chodzi m.in. o Francję i Niemcy.

Wracając do sytuacji rynkowej - jak już wspomnieliśmy - z racji nowych regulacji, które w praktyce pozostawiają ziemię wyłącznie w rękach rolników (poza wyjątkami przewidzianymi w ustawie - m.in. możliwość zakupu gruntów przez związki wyznaniowe), należy się spodziewać, że jej ceny zaczną spadać.

Nie wszystko jednak będzie tanieć. Niedobór gruntów pod inwestycje w miastach przełoży się z pewnością na wzrost ziemi rolnej przeznaczonej na inne cele niż rolne, z warunkami zabudowy. Takie grunty na obszarze miast bądź w bezpośrednim sąsiedztwie były na celowniku deweloperów. I tu się należy spodziewać wzrostu cen, zwłaszcza, że zasoby atrakcyjnych terenów inwestycyjnych szybko się kończą. Warto dodać również, że ustawodawca nie wykluczył całkowicie możliwości sprzedaży pod budownictwo. Z rygoru ustawy wyłączone są grunty o powierzchni do 3000 mkw.

Marcin Moneta