Co zrobić, gdy lokator nie płaci?

Mieszkanie na wynajem to w Polsce dobra inwestycja... dopóki właściciel nie trafi na nierzetelnych lokatorów. Niepłacenie czynszu, niszczenie mienia, odmowa opuszczenia lokalu - taki koszmar może spotkać każdego wynajmującego.

Niestety, polskie prawo z reguły chroni najemcę, nie właściciela mieszkania. Co robić, gdy spotka nas taka sytuacja? Na pytanie odpowiada serwis Homla.pl.

Najemca nie płaci? Wypowiedz umowę

Jeśli lokator nie zapłacił czynszu lub innej opłaty, należy oczywiście zacząć od rozmowy - zwłaszcza jeśli taka sytuacja zdarzyła się po raz pierwszy. Jeżeli to nie pomoże, a najemca uparcie odmawia uregulowania długu, pozostaje jak najszybciej wypowiedzieć mu umowę najmu. Prawo nie ułatwia tu niestety właścicielowi sprawy. Aby można było umowę wypowiedzieć, muszą być spełnione następujące warunki:

Reklama

- lokator zalega z opłatami za trzy pełne okresy płatności (zazwyczaj oznacza to 3 miesiące),

- właściciel dostarczył najemcy pisemną informację o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na spłacenie wszystkich zobowiązań,

- lokator zignorował dodatkowy termin spłaty, spłacił tylko część długu lub spłacił go po wyznaczonym terminie.

Co więcej, od momentu wręczenia lokatorowi pisemnego wypowiedzenia musi upłynąć kolejny miesiąc, żeby stosunek najmu ustał. Właściciela lokalu czeka więc przynajmniej kilka miesięcy strat finansowych, zanim umowa z nierzetelnym najemcą wygaśnie.

Niszczyciele i oszuści - im wypowiesz szybciej

Nieco łatwiej jest w przypadku lokatorów, którzy powodują szkody w mieszkaniu lub przestrzeniach wspólnych, w sposób rażący lub uporczywy utrudniają życie innym osobom w budynku (np. nocnymi hałasami) albo używają mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. podnajmują je innym). Takim osobom można wypowiedzieć umowę najmu bez wyznaczania żadnych dodatkowych terminów. Należy jedynie zachować zawarty w umowie okres wypowiedzenia - z reguły jest to jeden miesiąc.

Wypowiedzenie umowy w każdym wypadku musi być sporządzone na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. Warto dodać, że jeśli najemca swoim zachowaniem przeszkadza sąsiadom lub właścicielowi całego budynku, również oni mogą ze swojej strony wystąpić do sądu o rozwiązanie stosunku najmu i usunięcie takiego lokatora.

Niełatwa eksmisja

Rozwiązanie umowy najmu nie na wiele się jednak zda w sytuacji, gdy lokator odmawia opuszczenia lokalu. Właściciel nie ma prawa usunąć takiej osoby z mieszkania, nie może też odciąć jej mediów ani pod nieobecność wymienić zamków. Jeśli to zrobi, sam naraża się na problemy z prawem. Eksmisję może nakazać wyłącznie sąd.

Składając w sądzie rejonowym pozew o eksmisję, należy w nim określić wartość przedmiotu sporu. Jeśli umowa z lokatorem była na czas nieoznaczony, oznacza to kwotę czynszu za trzy miesiące. W przypadku umowy na czas oznaczony wartość przedmiotu sporu jest równa kwocie czynszu za okres sporny (ale nie więcej niż rok). Po złożeniu pozwu pozostaje czekać na decyzję sądu - co nieraz trwa wiele miesięcy.

Niestety, nawet wyrok nakazujący eksmisję to nie koniec problemów dla właściciela. Jeśli bowiem sąd orzeknie, że nierzetelnemu najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego, najemca będzie mógł nadal zajmować mieszkanie - aż do czasu, gdy gmina przyzna mu mieszkanie zastępcze. Taki lokator zgodnie z prawem powinien w tym czasie płacić właścicielowi comiesięczne odszkodowanie w wysokości czynszu. W praktyce jednak osoby zalegające z płatnościami najczęściej się do tego obowiązku nie stosują.

Warto dodać, że nawet gdy sąd ustali, że najemcy nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego, nie wolno takiej osoby usunąć z mieszkania od 1 listopada do 31 marca. Obowiązuje wtedy bowiem tzw. okres ochronny wynikający z panujących w tym czasie niskich temperatur.

Kogo sąd nie może eksmitować na bruk?

Największym problemem dla właściciela są problematyczni lokatorzy, w przypadku których sąd nie może orzec o braku prawa do lokalu socjalnego. Do takich zapisanych w polskim prawie wyjątków należą:

- kobiety w ciąży,

- bezrobotni,

- obłożnie chorzy,

- osoby małoletnie, niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione oraz zamieszkujący z nimi opiekun,

- emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

- osoby spełniające dodatkowe warunki ustalone przez daną gminę w drodze uchwały.

Jeśli gmina nie dostarczy takim osobom lokalu socjalnego, właściciel mieszkania ma prawo wystąpić do gminy o odszkodowanie za ponoszone w związku z tą sytuacją straty.

Jak się uchronić na przyszłość?

Obecnie nie ma niestety wielu możliwości, by zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami. Największą szansę daje najem okazjonalny, jednak i ta metoda ma sporo wad. W przypadku najmu okazjonalnego właściciel mieszkania i lokator dołączają do umowy oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się opuścić lokal, gdy umowa zostanie rozwiązana. Wskazuje też adres mieszkania, do którego się wówczas wyprowadzi. Dodatkowo zażądać można zgody właściciela wskazanego lokalu na tę przeprowadzkę.

Jak łatwo się jednak domyślić, znalezienie lokatora chętnego do podpisania umowy najmu okazjonalnego nie jest łatwe. Potencjalnych zainteresowanych dodatkowo odstrasza fakt, że musieliby sami ponieść koszty sporządzenia odpowiedniego oświadczenia u notariusza. Dlatego też ta metoda stosowana jest najczęściej tylko w przypadku drogich nieruchomości o wysokim standardzie. Większość wynajmujących może jedynie liczyć na szczęście w kwestii lokatorów - i czekać na korzystne zmiany w prawie.

Homla.pl
Dowiedz się więcej na temat: mieszkanie na wynajem | wynajem mieszkania
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Strona główna INTERIA.PL
Polecamy
Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »