Czy deweloperzy budują zbyt duże mieszkania?
Informacje napływające z rynku kredytów mieszkaniowych wskazują, że w ostatnim czasie wyraźnie zmniejszyła się zdolność kredytowa nabywców lokali. Te zmiany były związane m.in. z zaleceniami KNF-u. Nadzór finansowy uznał, że banki przeszacowują możliwości finansowe klientów i powinny lepiej przygotować ich na nieunikniony wzrost stóp procentowych NBP. W związku z tym, spadła powierzchnia nowego mieszkania, które może nabyć typowy klient firmy deweloperskiej. Warto sprawdzić, czy oferta inwestorów mieszkaniowych jest adekwatna do zapotrzebowania zgłaszanego przez Polaków. To ważna kwestia, gdyż nadmiar większych mieszkań już raz był poważnym problemem dla rynku pierwotnego. Mowa o pierwszych latach po zakończeniu boomu mieszkaniowego.
Duże rozproszenie transakcji na rynku mieszkaniowym, sprawia że zgromadzenie dokładnych danych o metrażu sprzedawanych lokali bywa dość trudne. Tym niemniej, Główny Urząd Statystyczny regularnie podaje informacje, które mówią o tym, jaka jest wielkość mieszkań kupowanych przez Polaków. Najnowsze dane GUS-u dotyczą 2015 roku. Według tych statystyk, które zostały przygotowane na podstawie aktów notarialnych, struktura nowych mieszkań kupowanych w 2015 roku była następująca:
* nowe lokale do 40,0 mkw. - 19,4 proc. transakcji
* nowe lokale od 40,1 mkw. do 60,0 mkw. - 49,9 proc. transakcji
* nowe lokale od 60,1 mkw. do 80,0 mkw. - 21,9 proc. transakcji
* nowe lokale od 80,1 mkw. - 8,8 proc. transakcji
Nietrudno zauważyć, że lokale liczące sobie od 40 m kw. do 60 m kw. są zdecydowanie najważniejszym elementem oferty deweloperów. Udział rynkowy takich mieszkań będzie nieco mniejszy (44,0 proc.), jeżeli weźmiemy pod uwagę wartość wszystkich transakcji.
Dane Narodowego Banku Polskiego z sześciu krajowych metropolii wskazują, że w II kw. 2016 r. tamtejsi deweloperzy też sprzedawali najwięcej mieszkań od 40 m kw. do 60 m kw. Tylko w Łodzi odsetek sprzedanych lokali o powierzchni 40 m kw. - 60 m kw. był znacznie mniejszy od 50 proc. Warto również zwrócić uwagę, że na łódzkim rynku pierwotnym większe "M" (powyżej 60 mkw.) odpowiadały za 46 proc. sprzedaży. To przesunięcie struktury sprzedaży w kierunku większych mieszkań wynika z faktu, że łódzki metraż jest stosunkowo tani w relacji do zarobków. Nabywcy korzystają z opisywanej sytuacji, kupując nieco większe lokale, a miejscowi deweloperzy muszą się dostosować do popytu. Z kolei niska dostępność metrażu sprawia, że małe mieszkania w Krakowie są najbardziej popularne.
Statystyki dotyczące popytu na nowe mieszkania, warto skonfrontować z danymi portalu RynekPierwotny.pl, które mówią o tym, jaka jest aktualna oferta deweloperów w takich miastach jak Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk. Informacje z portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że w sześciu metropoliach udział najbardziej popularnych mieszkań (40 mkw. - 60 mkw.) mocno nie odbiega od popytu. Sytuacja przedstawia się nieco inaczej w przypadku najmniejszych lokali. Deficyt kawalerek oraz małych M2 jest widoczny we wszystkich analizowanych miastach poza Łodzią. Dane NBP wskazują, że najwięcej małych mieszkań (do 40 mkw.) może brakować w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Aktualny odsetek małych lokali z trzech wymienionych miast, jest o 10-11 punktów procentowych niższy od udziału analizowanych mieszkań w sprzedaży (dane NBP z II kw. 2016 r.). Mniejszym deficytem kompaktowych mieszkań cechuje się Warszawa oraz Poznań.
Niedobór małych mieszkań może zostać skorygowany dzięki odpowiednim działaniom deweloperów i zmianom w kolejnych projektach. Inwestorzy mieszkaniowi muszą zdawać sobie sprawę, że odpowiednie dostosowanie oferty będzie potrzebne w długim okresie. Dane demograficzne niestety nie pozostawiają złudzeń. Wystarczy wspomnieć, że od 2006 r. do 2015 r. liczba samotnie mieszkających Polaków zwiększyła się o prawie 820 000 (dane Eurostatu).
Kolejnym ważnym komunikatem dla deweloperów jest spadek przeciętnej liczby osób przypadających na jedno mieszkanie. W 2003 r. ten wskaźnik wynosił jeszcze 3,03 osoby, co było wysoką wartością w skali całej Europy. Dwanaście lat później, przeciętne polskie mieszkanie zasiedlała rodzina licząca sobie około 2,7 osoby. Jeżeli dodatkowo uwzględnimy liczbę Polaków przebywających za granicą (2,4 mln w 2015 r.), to analizowany wskaźnik spadnie do poziomu około 2,5 osoby/mieszkanie. Podane wyniki w połączeniu z prognozami demograficznymi sugerują, że w przyszłości prężna działalność deweloperów może się ograniczyć do 4 - 5 metropolii, a najbardziej poszukiwane mieszkania będą znacznie mniejsze niż teraz.
Andrzej Prajsnar
