Czy gmina może pobierać zaliczki na poczet wyceny nieruchomości?

Jesteśmy zainteresowani zakupem danej nieruchomości. Gmina zażądała od nas uiszczenia zaliczki na poczet kosztów związanych z jej wyceną. Czy rzeczywiście jesteśmy zobowiązani do pokrycia takich wydatków?

Należy pamiętać, że nie ma podstaw prawnych, które uprawniałyby gminę do pobierania od przyszłych nabywców zaliczek na poczet wyceny sprzedawanych nieruchomości - informuje Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Zgodnie z art. 25 ust. 1 oraz ust. 2 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami - wójt, burmistrz lub prezydent miasta, gospodarujący gminnym zasobem nieruchomości, zapewnia wycenę tych nieruchomości.

Co więcej, zobowiązany jest także podać do wiadomości publicznej ustaloną wartość danej nieruchomości. W myśl bowiem art. 35 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ zobligowany jest do sporządzenia i podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie. W wykazie tym określa się m.in. oszacowane ceny danych nieruchomości.

Wszystkie te dyrektywy zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami w praktyce oznaczają, że to na organach administracji publicznej ciąży obowiązek pokrycia kosztów związanych z dokonaniem wyceny. Potencjalny nabywca przed podpisaniem aktów notarialnych nie może zostać zatem obciążony kosztami wyceny. Takie stanowisko dominuje w orzecznictwie sądowym - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 stycznia 2012 r. (sygnatura akt: I OSK 1807/11); w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 21 maja 2008 r. (sygnatura akt: I SA/Wr 139/08) czy w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 9 maja 2013 r. (sygnatura akt: SA/Ol 166/13). Jednym z głównych powodów wymienionych w przywołanych powyżej rozstrzygnięciach jest fakt, że samo dokonanie wyceny nie daje pewności, że dojdzie do sfinalizowania transakcji, czyli do podpisania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości - podkreśla Robert Tomaszewski. Jeśli zatem doszłoby do wyceny nieruchomości współfinansowanej z kieszeni inwestora, a później nieruchomość nie została przez niego zakupiona, kwota przekazana na poczet wyceny byłaby dla niedoszłego nabywcy nie do odzyskania. A to sprawia, że zaliczka, o której uiszczenie wnosiła gmina, staje się tak naprawdę bezzwrotną opłatą na rzecz gminy.

Warto mieć jednak na uwadze, że w niektórych przypadkach orzecznictwo sądowo-administracyjne zezwala, by inwestor i gmina wspólnie dokonali podziału kosztów związanych z wyceną nieruchomości. Nastąpić może to jednak tylko w sytuacji, gdy zawierana jest umowa sprzedaży nieruchomości - przypomina Robert Tomaszewski. Co niezwykle istotne, umowa musi spełnić kilka wymogów. Obligatoryjnie powinna zostać sporządzona na piśmie w formie aktu notarialnego.