Decyzja o warunkach zabudowy - kiedy możemy liczyć się z odmową jej wydania?

Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Wydawana jest tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdy nie ma jeszcze uchwalonego planu, ale prowadzone są (i są dość zaawansowane) prace nad nim, złożony przez nas wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostanie zawieszony do czasu ukończenia nad nim prac. Oznacza to, że odpowiedź czy planowana przez nas budowa może zostać zrealizowana otrzymamy dopiero po ogłoszeniu ukończonego planu.

Jeżeli natomiast dla danego terenu nie ma sporządzonego planu zagospodarowania przestrzennego, można wystąpić do urzędu gminy - odpowiedniego dla miejsca usytuowania naszej działki - z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla konkretnej lub kilku działek. Celem tej decyzji jest ustalenie, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może regulować wszystkie elementy, które zostaną uznane za istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Mogą zostać wzięte pod uwagę zarówno wysokość i kształt budynku, jego posadowienie na działce, jak również nawet kolor jego elewacji.

O ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu może wystąpić każdy, nie istnieje wymóg posiadania przez wnioskującego praw do nieruchomości. Dlatego warto, gdy myślimy o zakupie działki, warto najpierw sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania, w przypadku jego braku wystąpić o warunki zabudowy, nawet jeśli jeszcze nie jesteśmy właścicielami gruntu. Jest to jeden z najprostszych sposobów, aby mieć pewność, że nasze plany budowlane na pewno uda się zrealizować w obrębie danej nieruchomości - radzi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Ustalenia decyzji o warunkach zabudowy są wiążące dla organu przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Oznacza to, że proponowany projekt budowlany, który jest zgodny z warunkami zabudowy, nie może być kwestionowany i nie może tym samym posłużyć za podstawę do odmowy wydania pozwolenia na budowę. Od wydanej decyzji oczywiście można się odwołać (za pośrednictwem organu, który ją wydał) do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w terminie 14 dni od jej otrzymania. Z kolei na decyzję kolegium można zaskarżyć przed wojewódzkim sądem administracyjnym w ciągu 30 dni od jej otrzymania.

Należy także pamiętać, że zgodnie z art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego organy powinny rozpatrywać sprawy "bez zbędnej zwłoki". Nawet w sytuacji, gdy załatwienie sprawy wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, nie powinno nastąpić to później niż w ciągu miesiąca od wszczęcia postępowania (w przypadku spraw szczególnie skomplikowanych są to 2 miesiące). Jeśli organ w ciągu tego okresu czasu nie wyda warunków lub odmowy wydania warunków zabudowy, to zobowiązany jest do zawiadomienia stron o zwłoce - mowa o takich przypadkach, w których organ może uchylić się od zarzutu bezczynności, ze względu na sankcjonowane przez prawo powody. Musi jednak podać przyczynę swojej zwłoki i wskazać nowy termin załatwienia sprawy - jak wynika z art. 36 k.p.a. Jeśli czynności te nie zostaną przez organ rzetelnie wykonane, strona wnioskująca ma pełne i uzasadnione prawo do wniesienia zażalenia na niezałatwienie sprawy w terminie do SKO.

Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organy samorządowe kierują się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tych dyrektyw, aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam warunków - m.in. działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz nie może być terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na odrolnienie. Jednak najczęstszą przyczyną odmowy wydania warunków zabudowy jest tzw. kwestia odpowiedniego sąsiedztwa.

Najczęstszym powodem dla odmowy wydania warunków zabudowy jest zasada dobrego sąsiedztwa, czyli innymi słowy kłopoty, jakie sprawia niejednolita definicja działki sąsiedniej, problem pojęcia całości urbanistycznej i kwestia zakłócania ładu przestrzennego.

Nowa budowla, co do zasady, nie może powodować dysonansu funkcjonalnego otoczenia, nie może zaburzyć harmonijnej całości, czy naruszyć wykształconych już relacji środowiskowych. Nie może ani swoją aparycją, ani przeznaczeniem naruszyć ładu przestrzennego - dlatego przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organy powołują się na pojęcie działki sąsiedniej oraz na sposób w jaki zostały one zagospodarowane. Jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, usytuowana po tej samej stronie drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, można uzyskać decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Robert Tomaszewski zwraca naszą uwagę na następujący fakt: pojęcie działki sąsiedniej nie odnosi się tylko i wyłącznie do działki graniczącej bezpośrednio z tą uwzględnioną we wniosku o wydanie warunków zabudowy. Pojęcie to odnieść należy do obszaru, który z jakiś względów może zostać uznany za urbanistyczną całość. Według ustawy planistycznej można zwiększyć obszar objęty analizą, aby umożliwić inwestorowi zrealizowanie jego planów budowlanych. Muszą jednak zaistnieć ku temu uzasadnione przesłanki. Warto także pamiętać, że praktykowane przez organy samorządowe ograniczanie się w wyznaczaniu analizowanego obszaru tylko do zabudowy znajdującej się po tej samej stronie drogi jest nieobiektywne i krzywdzące dla inwestorów. Do takiego dowodzenia bardzo często przychylają się sądy w swoich orzecznictwach (m.in. wyrok NSA sygnatura akt: II OSK 496/10). Jak wynika z treści większości z nich, burmistrz nie może przykładowo przyjąć prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności. Zasada jednorodnego zagospodarowania terenu kłóci się bowiem z prawem do swobodnego zagospodarowania terenu (które ma źródła w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Warto pamiętać o tych wyrokach i powołać się na podobną linię argumentacji, jeśli dojdzie do sporu na drodze sądowej.

Warto pamiętać, że organy samorządowe przy wydawaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy zwracają uwagę także na fakt, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego inwestora. Zgodnie z art. 61 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunek ten można uznać za spełniony tylko w sytuacji, gdy wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostka? organizacyjna? a samym inwestorem. Informacji, czy istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla podjęcia konkretnych działań budowlanych nie mogą udzielać gestorzy sieci.

Podsumowując, decyzja ustalająca warunki zabudowy określa jaki rodzaj inwestycji można przeprowadzić w obrębie danej działki, z uwzględnieniem ochrony interesów osób trzecich. Zawiera również warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, które wynikają bezpośrednio z przepisów szczególnych oraz wyznacza na mapie całkowity obszar planowanej inwestycji z jej pełna infrastrukturą. Podejmuje także kwestię infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli określa jakie sieci muszą zostać podciągnięte do danego obiektu budowlanego, czy jakie urządzenia są niezbędne do zainstalowania na danym terenie.