Demografia sporo namiesza w mieszkaniówce. W dużych miastach będzie jeszcze drożej?

Demografia pozostaje jednym z podstawowych czynników wpływających na rynek nieruchomości mieszkaniowych, co zgodnie podkreślają eksperci. Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, powołuje się na prognozy przedstawiane przez GUS. Wynika z nich, że spadnie liczba ludności Polski, z 38,4 mln w 2018 roku do 38 mln w 2025 roku oraz 37,6 mln w 2030 roku.

Ponadto, osoby w wieku 65 lat i starsze będą do przyszłego roku stanowiły jedną piątą społeczeństwa, a w 2050 roku nawet jedną trzecią. Przewidywania sugerują także spadek liczby ludności w wieku produkcyjnym z 23,3 mln obecnie do 21,9 mln w 2025 roku i 21 mln w 2030 roku.

- Będzie coraz mniej mieszkańców, ale GUS prognozuje, że jeszcze przez co najmniej 10 lat ma wzrastać liczba gospodarstw domowych. To oznacza, że te nowe rodziny gdzieś muszą się pomieścić. To z pewnością napędzi popyt na nieruchomości.

Możemy założyć, że rynek będzie się dalej dobrze rozwijał, ale już w nie tak mocnym tempie jak w poprzednich dwóch, trzech latach - mówi dr Marcin Mrowiec, główny ekonomista Banku Pekao SA.

Jak zauważa Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl, na demografię kraju składa się szereg czynników, a nie wszystkie można do końca i bezbłędnie przewidzieć. Jednak za pewnik możemy uznać perspektywę szybkiego wzrostu udziału seniorów w strukturze społeczeństwa. Ponadto, słabe są rokowania co do wzrostu wskaźnika dzietności, dziś jednego z najniższych na świecie. Prawdopodobna jest perspektywa spadku liczebności ludzi młodych, najważniejszej dla popytu mieszkaniowego grupy społecznej.

- Odpływ osób w wieku 28-39 lat jest szczególnie ważny, ponieważ to one stanowią największą grupę nabywców nieruchomości. Nawet gdybyśmy przyjęli tezę, że rozwinie się np. rynek senioralny w Polsce, to i tak nie pokryje tego ubytku. Nie jest wykluczone jednak, że w przyszłości wraz z bogaceniem się społeczeństwa będziemy częściej niż obecnie zmieniać mieszkania - komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Aktualnie w Polsce brakuje 2-2,5 mln mieszkań, co podkreśla Jarosław Jędrzyński. Zdaniem eksperta, wynika to z liczebności młodych, aczkolwiek dorosłych Polaków, zamieszkujących wspólnie z rodzicami.

W latach 2021-2030 powinno nastąpić względne zrównoważenie niedoboru mieszkaniowego w Polsce.

W tym czasie może bowiem powstać około 1,5-2 mln nowych lokali mieszkalnych. Jednak nie należy wykluczyć, że potrzeby będą mniejsze, np. ze względu na kolejną falę emigracji przy braku dostatecznej imigracji.

- W Polsce na 1000 mieszkańców przypada 376 mieszkań, a w UE - 489. To pokazuje nasze opóźnienie zarówno pod względem liczebności i jakości nieruchomości. Jeżeli chcielibyśmy dogonić dzisiejszą średnią, to musielibyśmy wybudować 4 mln mieszkań.

Ludzie jednak będą chcieli mieszkać w lepszym standardzie, na większym metrażu itd. Moim zdaniem, to będzie siła przeciwdziałająca temu trendowi demograficznemu - dodaje dr Marcin Mrowiec.

Jak informuje dyrektor PZFD, Niemcowi przypada prawie 2 razy więcej metrów kwadratowych niż Polakowi. Ekspert zauważa, że demografia w krajach zachodnich jest od lat ujemna. Te doświadczenia pokazują, że ceny nieruchomości zależą również w bardzo dużym stopniu od zasobności społeczeństwa. Po drugiej stronie Odry stawki rosną nieustannie.

- Niepokojąco wygląda coraz bardziej agresywna polityka niemieckich mediów. Zachęcają Polaków, na razie tych z okolic przygranicznych, nie tylko do podejmowania pracy, ale także do osiedlania się na stałe we wschodnich landach.

Może to z czasem sprowokować kolejną falę emigracji rodaków w poszukiwaniu wyższego standardu życia - podkreśla Jarosław Jędrzyński.

Jak wskazuje Maciej Górka, dyrektor Departamentu Developerskiego, analityk rynku nieruchomości z Home Broker, spadek liczby ludności w Polsce oznaczać będzie rosnącą podaż i mniej kupujących. Sytuacja odbije się w cenach, których wzrost wyhamuje, nawet do kilku procent. W niektórych lokalizacjach zaczną one spadać. Taki trend będzie zauważalny w wyludniających się małych miejscowościach na rzecz miast przeżywających procesy aglomeracyjne.

- GUS prognozuje do 2030 roku wzrost ludności Warszawy o 70 tysięcy, Wrocławia i Krakowa odpowiednio po 10 tysięcy. I to właśnie w tych miastach można spodziewać się największych zmian cenowych. Natomiast eksperci mają wątpliwości.

Oceniają przyrost ludności widocznych w dużych miastach na większy, o czym świadczy chociażby wynik sprzedaży deweloperów w Warszawie. W ostatniej dekadzie w samej stolicy sprzedano ponad 150 tys. mieszkań - zaznacza dyrektor generalny PZFD.

Z kolei w opinii Jarosława Jędrzyńskiego, procentowe szacowanie zmian cen w dłuższej perspektywie byłoby wyłącznie wróżeniem z fusów. Stawki raczej nie spadną w głównych ośrodkach, tzn. Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Trójmieście.

Są to główne cele zarówno migracji wewnętrznej Polaków, jak i imigracji obcokrajowców.

W tych miastach ceny zapewne będą rosnąć co najmniej w perspektywie dekady, choć w różnym stopniu. Popyt utrzyma się na przewidywalnym, zadowalającym poziomie.

- Sądzę, że zmiany cen w najmniejszym stopniu dotkną duże miasta. Do takich ośrodków zawsze napływają ludzie w poszukiwaniu pracy, to one dają największe szanse na rozwój. Spodziewałbym się większych zmian w miastach o średniej wielkości. Zwłaszcza tych, które nie są ośrodkami akademickimi i nie generują popytu w związku z działalnością firm zatrudniających setki pracowników - dodaje Marcin Jańczuk.

Według eksperta z portalu RynekPierwotny.pl, wybrane średnie i mniejsze ośrodki będą narażone na długotrwałą stabilizację, a nawet spadki stawek. Wiele zależeć będzie od jakości i perspektyw lokalnych rynków pracy, a co za tym idzie skali ewentualnego wyludniania się miast o gorszej czy wręcz spadającej jakości życia. Już dziś widać tego wyraźne przykłady.

- Rynek nieruchomości zmieni swoje oblicze w związku ze zmianą struktury demograficznej. Prawdopodobnie pojawi się zapotrzebowanie na inne mieszkania niż dotąd. Wzrośnie odsetek seniorów, z których część nie będzie zainteresowana aż tak dużymi lokalami. Z kolei właściciele małych nieruchomości, którym rośnie rodzina, pomyślą o przeprowadzce. Będą też osoby chcące mieszkać w lepszym standardzie, ale niekoniecznie na większym metrażu - stwierdza dr Mrowiec.

Jak wskazuje ekspert z Metrohouse, zmiany demograficzne są już dziś widoczne na przedmieściach dużych miast. W sprzedaży znajduje się bardzo dużo domów zbudowanych w latach 70. i 80. ubiegłego stulecia. Starsze osoby przenoszą się zwykle do innych lokalizacji w obrębie miasta, ponieważ ich nieruchomości są mało funkcjonalne i drogie w utrzymaniu.

- Segment budownictwa senioralnego jest coraz częściej rozpatrywany wśród deweloperów jako nowe kierunki rozwoju biznesu.

Spotkać się można z sytuacjami, gdzie planowane wstępnie powszechne budownictwo mieszkaniowe było zamieniane na osiedla z infrastrukturą dla osób starszych, z pełnym zapleczem sanitarnym. Wyhamowanie popytu wpłynie na produkcję nowych mieszkań. To oznacza wyższe koszty utrzymania starzejącego się obecnego zasobu mieszkaniowego - podkreśla analityk rynku nieruchomości z Home Broker.

Jak podsumowuje Konrad Płochocki, wskaźnik demograficzny nie wpłynie negatywnie na branżę nieruchomości w Polsce. Decydujące okażą się takie czynniki, jak rozwój rynku pracy i wzrost dochodów Polaków. Dziś blokuje nas głównie stan zasobności polskiego społeczeństwa.

A ten w najbliższych latach powinien rosnąć. W opinii dyrektora generalnego PZFD, deweloperzy będą mieli ręce pełne roboty jeszcze długo po 2030 roku, pod warunkiem że nasza gospodarka nie przestanie się rozwijać.

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT 2018