Deweloperski boom z ciemnymi chmurami w tle

Stało się już normą, że w kolejnych edycjach miesięcznych raportów GUS zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy indywidualni, potwierdzają systematyczną poprawę najważniejszych z punktu widzenia bieżącego stanu koniunktury rynkowej statystyk poprzednich okresów, czyli budów rozpoczętych i nowych pozwoleń na budowę - tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Ponownie nie obyło się też bez rekordowych osiągnięć. Tym razem dotyczy to właśnie nowych pozwoleń na budowę, których wolumen osiągnął w lipcu poziom 17,4 tys. jednostek, o ponad 10 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu ub. roku. Jest to najwyższy poziom od kwietnia 2012 roku, czyli miesiąca bezpośrednio poprzedzającego wejście w życie ustawy deweloperskiej. Stanowi to najbardziej wiarygodne potwierdzenie niegasnącego optymizmu inwestorów działających na rynku budownictwa mieszkaniowego.

Nie mniej optymistycznie prezentuje się sytuacja w kwestii mieszkań rozpoczętych. Także w tym punkcie statystyki GUS potwierdziły niczym nie zakłócony, w pełni rozwojowy charakter inwestycyjnej prosperity w pierwotnym segmencie krajowego rynku mieszkaniowego. Tu wynik za siedem miesięcy br. przekroczył poziom 95 tys. lokali, co oznacza poprawę rok do roku o prawie 12 proc. Co ciekawe, deweloperzy i inwestorzy budujący na własne potrzeby ruszyli z budową bardzo podobnej ilości mieszkań - po około 47 tys. jednostek. Jednak w przypadku deweloperów oznacza to progres rdr o blisko 27 proc.

Tradycyjnie wyjątkiem potwierdzającym regułę o doskonałej kondycji pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki jest wciąż sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania. Tu w przypadku inwestorów indywidualnych mamy od początku roku niewielką, nieco ponad 3-procentową poprawę w stosunku do analogicznego okresu 2014 roku. Deweloperzy natomiast oddali w omawianym okresie 28,3 tys. lokali, czyli licząc rok do roku dokładnie o jedną dziesiątą mniej. Ogółem w okresie styczeń - lipiec br. oddano ponad 76 tys. lokali, czyli o niecałe 5 proc. mniej aniżeli w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Należy jednak mieć na uwadze, że statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury sprzed około dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. Dlatego też, choć wynik deweloperów jest wyraźnie gorszy licząc rok do roku, to od mniej więcej sześciu miesięcy pnie się wyraźnie w górę. Jest to efektem wzrostowej tendencji inwestycji deweloperskich, która liczy już sobie ponad 2 lata, i która powinna skutkować poprawą statystyk mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów w kolejnych miesiącach.

Lektura najnowszej informacji GUS, komunikującej statystyki pierwotnego rynku mieszkaniowego w okresie styczeń - lipiec br., po raz kolejny nie pozostawia najmniejszych wątpliwości co do jakości koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Samo jednak nasuwa się pytanie o perspektywy kontynuacji tak optymistycznej tendencji w kolejnych okresach.

Wiadomo, że popyt na mieszkania deweloperskie nie tylko pozostaje na wysokim poziomie, ale z kwartału na kwartał bije kolejne historyczne rekordy. Nie jest też żadną tajemnicą, że kołem zamachowym sprzedażowej prosperity mieszkań z pierwszej ręki są zakupy gotówkowo - inwestycyjne. Według powszechnej opinii środki na pierwotny rynek rodzimej mieszkaniówki płyną szerokim strumieniem z nisko oprocentowanych lokat bankowych. Deweloperzy mieszkaniowi mają więc zawdzięczać wysoki popyt na swoje produkty przede wszystkim rekordowo niskim stopom procentowym NBP. Niewykluczone jednak, że poza poziomem krajowych stóp procentowych istnieje "drugie dno" gotówkowego popytu na nowe mieszkania, który w najbliższej przyszłości może jeszcze przybrać na sile.

Niewykluczone bowiem, że słaba rentowność lokat bankowych nie jest wyłączną, a być może nawet główną przyczyną przepływu środków z bankowych kont na rynek nieruchomości. Od dłuższego czasu może także mieć miejsce stopniowy spadek zaufania do rodzimego sektora bankowego, jako stuprocentowo bezpiecznego miejsca lokowania większych kapitałów. Tego typu tendencja prawdopodobnie ulega obecnie wzmocnieniu za sprawą niebezpiecznego procesu destabilizacji rodzimego sektora bankowego przez polityków zabiegających o najdogodniejszą pozycję startową przed bliskimi już wyborami parlamentarnymi. Należy więc z ponadprzeciętnym prawdopodobieństwem oczekiwać kolejnych fal przepływu gotówki z bankowych depozytów w kierunku "bezpiecznej przystani", za którą Polacy uznają w pierwszym rzędzie pierwotny rynek nieruchomości mieszkaniowych. Z całą pewnością nie wpłynie to stymulująco na działalność operacyjną banków. Czy jest to powód do radości dla deweloperów mieszkaniowych, a przede wszystkim sygnał do kolejnego przyśpieszenia przez nich nowych inwestycji? Niestety niekoniecznie.

W krótkiej, najwyżej kilkumiesięcznej perspektywie można faktycznie oczekiwać wzmocnienia inwestycyjnego popytu na mieszkania z pierwszej ręki, na co deweloperzy już teraz są dobrze przygotowani od strony podażowej. Jednak już w średnim, a na pewno w dłuższym terminie podkopywanie fundamentów krajowego sektora bankowego odbije się czkawką nie tylko deweloperom, ale całej gospodarce. Jeżeli polityczna krucjata przeciwko bankom nie zostanie w jakiś sposób szybko zażegnana, kurek z bankowymi kredytami, niestety w pierwszej kolejności hipotecznymi i deweloperskimi, już wkrótce zostanie mocno dokręcony. A wówczas deweloperzy dosiądą się do tego samego wózka, na którym teraz bankowcy przymierzają się do zjazdu po równi pochyłej.