Deweloperzy nadal w natarciu

W porównaniu do czerwca, liczba rozpoczętych inwestycji wzrosła ogółem o 2,2 proc. (w ujęciu 12-miesięczynym) i o 11,3 proc. w porównaniu do 12-miesięcznego okresu zakończonego w lipcu 2009 roku - wynika z naszych obliczeń dokonanych na bazie danych GUS. W liczbach bezwzględnych oznacza to, że w ostatnich 12 miesiącach inwestorzy rozpoczęli budowę 159,6 tys. mieszkań i domów - o 16,2 tys. więcej niż od sierpnia 2008 do lipca 2009 roku.

Największy wkład w rosnącą liczbę rozpoczynanych budów mają wymienieni w lidzie deweloperzy, podczas gdy inwestorzy indywidualni nie zmieniają skali swojej aktywności. Biorąc pod uwagę dane GUS za pierwszych siedem miesięcy tego roku, nadal to inwestorzy indywidualni mają większy wpływ na sytuację w budownictwie mieszkaniowym, bowiem ich projekty stanowią 56,7 proc. liczby rozpoczynanych inwestycji, natomiast do deweloperów należy 38,8 proc. liczby rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych.

Ujemna dynamika wydawanych pozwoleń na budowę stopniowo się zmniejsza. Przez 12 miesięcy do lipca br. wydano ich 170,7 tys. - o 0,03 proc. mniej niż miesiąc temu i o 13,85 proc. mniej niż w okresie zakończonym w lipcu 2009 roku. Jeszcze przed miesiącem dynamika spadku wydawanych pozwoleń wynosiła 16,8 proc. w skali rocznej, zatem możemy mówić o poprawie pod tym względem, choć do pełni szczęścia jeszcze daleko.

Inwestorzy indywidualni otrzymali pozwolenia na budowę 102,2 tys. domów (spadek o 0,8 proc. m/m i 2,9 proc. r/r), deweloperzy na budowę 58,9 tys. mieszkań i domów (spadek o 26,2 proc. r/r i wzrost o 2,1 proc. m/m).

Przez ostatnich 12 miesięcy (do końca lipca 2010 roku) do użytku oddano 142,5 tys. mieszkań i domów, co oznacza spadek o 17,5 proc. w skali roku i o 3,6 proc. w porównaniu do 12-miesięcznego okresu zakończonego w czerwcu.

Inwestorzy indywidualni zgłosili odbiór 70,3 tys. domów (spadek o 0,3 proc. m/m i o 15,6 proc. r/r), a deweloperzy 57,7 tys. mieszkań i domów (spadek o 6,6 proc. m/m i o 22,9 proc. r/r).

Wysoka dynamika liczby rozpoczynanych inwestycji to bardzo dobry znak dla nabywców mieszkań. Mimo, że mieszkania gotowe nadal nie znajdują nabywców (jako niedopasowane do potrzeb kupujących), deweloperzy rozpoczynają nowe projekty. Po części jest to zapewne efekt obaw o wygasanie pozwoleń wydanych trzy lata wcześniej, a po części na ich decyzje wpływa biznesowa konieczność. Niektóre inwestycje - zwłaszcza na drogo kupionych gruntach w okresie boomu - trzeba rozpoczynać, żeby wycofać się z inwestycji choćby z minimalnym zyskiem. Lepszej okazji nie będzie, bo rynek kredytów hipotecznych oferuje niskie oprocentowanie (a więc wspiera nabywców), które w obecnych warunkach niższe już nie będzie.

Dla nabywców mieszkań oznacza to wzrost konkurencji między deweloperami, większy wybór mieszkań i w konsekwencji także możliwość uzyskania niższych cen w inwestycjach rozpoczynanych wobec mieszkań już istniejących.

Spadek liczby wydawanych pozwoleń wskazuje, że sytuacja taka nie musi utrzymać się długo, a liczba rozpoczynanych inwestycji może ponownie się zmniejszyć w kolejnych latach. Dotyczy to jednak tylko deweloperów, ponieważ aktywność inwestorów indywidualnych nadal jest równie wysoka, co w okresie boomu budowlanego. Wynika to prostej arytmetyki - budowa domu własnym sumptem nadal jest kosztem porównywalnym do zakupu trzypokojowego mieszkania w największych miastach.

Ograniczenie liczby ukończonych inwestycji jest konsekwencją zapaści rynku z końca 2008 i połowy 2009 roku. Sądzimy, że spadek ukończonych inwestycji może sięgnąć 15-20 proc. w całym 2010 roku (wcześniej szacowaliśmy spadek na 10-15 proc.).

Emil Szweda, Bernard Waszczyk