Duże mieszkanie może być idealne pod wynajem
Na mieszkaniowym rynku wtórnym duże metraże cieszą się znów wzrastającą popularnością. Wynika to z kilku czynników: po pierwsze stabilnych cen mieszkań i z reguły niższej stawki za metr przy dużej powierzchni nieruchomości oraz z ciągle tanich kredytów. Klienci chcą też wykorzystać, póki mogą, dopłaty z MdM. Mieszkania duże najczęściej jednak kupujemy na własny użytek, a nie z przeznaczeniem na wynajem.
Duże mieszkania (ale także kawalerki) miały wzięcie szczególnie w okresie górki cenowej z lat 2006 - 2008. Wtedy, rozkręcone nieracjonalne zachowania klientów plus nie zawsze uczciwe podpowiedzi doradców kredytowych i mieszkaniowych, pchały kupujących do jak najszybszej realizacji transakcji w obawie, że później będzie już tylko drożej. Tak rosła bańka cenowa. Inaczej niż ma to miejsce obecnie, popyt był kreowany głównie przez ludzi kupujących mieszkania na własny użytek (obecnie spory odsetek kupujących ma cele inwestycyjne). Stąd też popularność dużych metrażów, jako "raz na zawsze" zabezpieczających mieszkaniową sytuację rodziny i "perspektywicznych". Z drugiej strony wzięciem cieszyły się też mieszkania najmniejsze, jako najtańsze - dla osób o słabej zdolności kredytowej i na tzw. start. Były kupowane szybko i często bez zastanowienia, by zdążyć przed kolejnym wzrostem cen.
Później przyszło załamanie rynku i znaczna przecena, która pozostawiła bardzo wielu właścicieli z mieszkaniami mniej wartymi, niż kredyty pozostałe do spłaty.
Dziś sytuacja jest nieco inna. Ceny na rynku wtórnym od ponad 2 lat pozostają stabilne. W większości miast nie wróciły do poziomu ze szczytu górki, po przecenie sięgającej 30 a nawet 40 proc. Rekordowo niskie stopy procentowe oraz program MDM to w tej chwili podstawowe stymulanty popytu.
Jeśli chodzi o metraże - Polacy oczywiście nadal najchętniej gustują w mieszkaniach przeciętnych powierzchniowo, przez co rozumiemy około 50 metrów kwadratowych. Tego typu nieruchomości sprzedaje się najwięcej - zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Mimo to pośrednicy WGN od III kw. 2015 roku obserwują wyraźny wzrost zainteresowania klientów większymi metrażami, przez co rozumiemy mieszkania o powierzchni przynajmniej 70 mkw. Taki stan rzeczy najprawdopodobniej wynika z kilku czynników.
Pierwszym z nich jest dopuszczenie rynku wtórnego do udziału w programie MdM, które wpłynęło na znaczny wzrost popularności samego programu oraz pozytywnie przełożyło się na rynek wtórny mieszkań zwłaszcza w mniejszych miastach.
Drugi czynnik to obawa przed rosnącym wkładem własnym kredytów hipotecznych, która przyspiesza decyzje zakupowe. Tak było pod koniec 2015 roku, kiedy klienci szybciej decydowali się na zakup, by uniknąć minimalnego 15 procentowego wkładu. Z kolei w I kw. 2016 na decyzje zakupowe wpływała obawa przed wyczerpaniem się środków z programu MdM.
W związku z obawą przed ogólnym pogorszeniem warunków kredytowania większa liczba osób decydowała się wykorzystać w pełni możliwości finansowe i zdolność kredytową i kupić mieszkanie "na stałe', tzn. takie, które perspektywicznie będzie zaspokajać potrzeby rodziny, np. w związku z planowanymi dziećmi itp.
Kolejny czynnik, który nie pozostaje bez znaczenia, to fakt, że mieszkania większe najczęściej mają nieco niższe ceny ofertowe za metr kwadratowy. Taka sytuacja prowokuje do zaciągnięcia nieco tylko wyższego zobowiązania kredytowego i zakupu znacznie większego mieszkania.
Z danych analityków WGN wynika, że przeciętne ofertowe ceny 1 mkw. mieszkań o powierzchni powyżej 70 mkw. są o około 7,5 proc. niższe niż nieruchomości o przeciętnej - jak na polskie warunki - powierzchni.
Przykładowo: w Warszawie w ostatnim kwartale, ofertowe ceny mieszkań wystawionych na sprzedaż w WGN wynosiły 8400 zł. Mieszkania o powierzchni powyżej 70 mkw. były tańsze przeciętnie o 400 zł za metr, czyli o niecałe 5 proc. Podobne różnice cenowe występują na innych lokalnych rynkach.
Mowa o stawkach ofertowych, jednak w praktyce ceny mogą być znacznie niższe, ze względu na dłuższy czas potrzebny na sprzedaż dużych nieruchomości, co często przekłada się na większą skłonność negocjacyjną sprzedających.
Jak wspomnieliśmy: duże mieszkania to raczej domena klientów, którzy kupują perspektywicznie i na własny użytek. Z myślą o rynku najmu inwestorzy wybierają raczej nieruchomości mniejsze, przez co rozumiemy najczęściej dwa pokoje o metrażu 40 - 50 mkw.
Mimo to, wybór dużego, np. czteropokojowego mieszkania pod wynajem, nie musi być złym pomysłem - wręcz przeciwnie, może okazać się inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę, tyle, że w takim wypadku trzeba przyjąć inną strategię najmu. Najlepszym wyjściem jest wynajem na pokoje. Wymaga on co prawda większych nakładów czasu i energii na pozyskiwanie najemców, ale pozwala finalnie uzyskać większe przychody.
