Dwa pokoje to już za mało - Polacy wybierają trzy

249 tys. zł - tyle kosztowało przeciętne mieszkanie sprzedane w ubiegłym roku. Przeciętny lokal, który znalazł nabywcę, miał niecałe 54 m kw. i najczęściej składał się z trzech pokoi - wynika z szacunków Open Finance opartych o najnowsze dane GUS podsumowujące obrót nieruchomościami w 2016 roku.

Niestety raport ten nie pokazuje tego, z ilu pokoi składały się mieszkania, które padły łupem Polaków. Wszystko dlatego, że urząd trzyma się w swoich statystykach nieprzystającego do dzisiejszych realiów pojęcia "izby". Jest nią nie tylko samodzielny pokój, ale też przynajmniej 4-metrowa widna kuchnia. W efekcie kawalerka może widnieć w statystykach zarówno jako mieszkanie jedno-, jak i dwuizbowe.

Całe szczęście niedoskonałości tej można się pozbyć. Biorąc pod uwagę dane na temat dziś dostępnych do sprzedaży mieszkań, można oszacować na przykład, że w gronie lokali trzyizbowych 83 proc. to faktycznie mieszkania trzypokojowe, a pozostałe 17 proc. to dwa pokoje z oddzielną kuchnią. Odsetek ten jest znacznie wyższy na rynku wtórnym niż pierwotnym - głównie dlatego, że Polacy wymagają dziś od deweloperów kompaktowych mieszkań, co utrudnia projektowanie oddzielnych widnych kuchni.

Nakładając tę wiedzę na dane urzędu, można oszacować, że w gronie lokali sprzedanych w ubiegłym roku, tylko 6 proc. stanowiły kawalerki. Najpopularniejsze były mieszkania trzypokojowe. Odpowiadały one za prawie 41 proc. zawartych transakcji, podczas gdy niecałe 35 proc. stanowiły nieruchomości o dwóch pokojach. Jeśli ktoś kupił większe lokum (przynajmniej 4-pok.), to należał do grona 18 proc. Polaków, którzy w ubiegłym roku kupili największe mieszkania.

Tak wygląda sytuacja w skali całego kraju, ale w większych miastach popularniejsze są skromniejsze lokale. W miastach, w których żyje przynajmniej 200 tys. osób, sprzedane zostały w 2016 roku aż dwie na trzy kawalerki. To oznacza, że większość tego typu lokali znalazła nabywców w zaledwie 16 miastach.

Na ich terenie sprzedano też ponad połowę wszystkich mieszkań dwupokojowych. W efekcie tam wciąż prym wiodą mieszkania dwupokojowe, choć ich przewaga nad trzypokojowymi lokalami jest marginalna. Udział tych nieruchomości w ogólnej liczbie sprzedanych mieszkań wyniosła odpowiednio 38,4 proc. i 38,1 proc. Kawalerki stanowiły co 12 sprzedane w dużym mieście mieszkanie, a lokale o największej liczbie pokoi odpowiadały za 15,5 proc. zawartych transakcji lokalami mieszkalnymi.

Z danych GUS płynie też garść innych ciekawych informacji. Okazuje się bowiem, że przeciętne sprzedane nowe lokum jest większe niż używane. W przypadku kawalerek różnica jest niewielka - niecałe 3,5 m kw., ale im więcej izb ma mieszkanie, tym większa jest różnica między lokalem nowym i używanym. Jest to wynik obowiązujących regulacji budowlanych, które stawiają przed deweloperami wyższe wymagania niż te obowiązujące kilkanaście - kilkadziesiąt lat temu. Właśnie dlatego nowe trzyizbowe lokum ma 57,5 m kw. podczas gdy na rynku wtórnym jest to niecałe 50 metrów.

Trudno się przy tym dziwić, że nowe mieszkania są też droższe niż używane. Dane GUS sugerują, że przeciętne deweloperskie "M" sprzedane zostało przed rokiem za ponad 309 tys. zł. Na rynku wtórnym średnia była o prawie 99 tysięcy niższa (średnio prawie 211 tys. zł). Taką dysproporcję zawdzięczamy nie tylko wspomnianym różnicom w powierzchniach, ale też temu, że deweloperzy koncentrują swoją działalność w dużych miastach, gdzie siłą rzeczy nieruchomości są droższe. Z drugiej strony pamiętajmy, że mówimy tu o cenie nieruchomości bez kosztów wykończenia.

Bartosz Turek