Felieton: Daję plus programowi "Mieszkanie +"

W Polsce o polityce mieszkaniowej od dobrych kilkunastu lat mówi się bardzo dużo. Ale dotychczasowe działania państwa w tej dziedzinie, szczególnie w okresie 8 lat rządów koalicji PO-PSL, były wyjątkowo chybione.

Dwa najbardziej znane programy pomocowe przy nabyciu mieszkania, tj. Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych, okazały się jedynie żyłą złota do deweloperów, zaś adresatami tychże programów była najbardziej zamożna grupa młodych Polaków, czyli takich, którzy posiadają nie tylko stałą pracę, ale i zdolność kredytową.

Niepowodzeniem zakończył się także projekt zakupu przez BGK mieszkań na wynajem od deweloperów. Ceny najmu, które oferowane są potencjalnym zainteresowanym, nie odbiegają od cen na wolnym rynku, ponoć czasem są nawet wyższe.

Z drugiej strony mamy znaczącą recesję w gospodarce, której efektem są niskie place oraz niestabilność zatrudnienia. W takiej sytuacji zaciąganie długoterminowych kredytowych wiąże się z bardzo poważnym ryzykiem; przy czym mówimy tu o sytuacji posiadania zdolności kredytowej przez potencjalnego nabywcę mieszkania - co dziś wcale nie jest takie proste.

Powyższa, mocno uproszczona analiza, jasno wskazuje na konieczność działań interwencyjnych państwa, których celem będzie poprawienie sytuacji mieszkaniowej. Nie jest to jednak problem, który można rozwiązać jednocześnie szybko i skutecznie, wymaga bowiem wprowadzenia niestandardowych metod działania, które także mogą okazać się porażką.

W tym miejscu odnieśmy się do założeń programu "Mieszkanie+". Składa się on z trzech filarów, tj. budowa tanich mieszkań pod wynajem z opcją ich kupna przez najemcę, uwolnienie potencjału, jaki tkwi w TBS-ach oraz spółdzielniach mieszkaniowych (oraz także prywatnych inwestorach), oraz projekt kas mieszkaniowych z premią od Skarbu Państwa, dzięki któremu Polakom będzie opłacało się oszczędzać: przy założeniu, że wydatkowanie zgromadzonych środków będzie dotyczyło wyłącznie celów mieszkaniowych (w tym także ewentualnego remontu posiadanej nieruchomości).

Bez wątpienia najważniejszą częścią programu "Mieszkanie+" jest pierwszy filar, tj. tworzenie substancji mieszkaniowej, pozostającej w zasobach Skarbu Państwa, przeznaczonej pod wynajem. Przy dodatkowym założeniu, że ceny najmu będą znacznie niższe od tych, które dziś obowiązują na wolnym rynku. Wedle twórców projektu przyszły najemca będzie ponosił koszty z tego tytułu na poziomie od 10 do 20 zł za 1 m kw. Aby powyższe było możliwe, należy mieszkania te wybudować w sposób bardzo ekonomiczny, bowiem kolejnym założeniem programu jest brak dofinansowywania tychże lokali przez Skarb Państwa, zarówno przy tworzeniu tej substancji mieszkaniowej, jak i w trakcie eksploatacji, czyli wszystkie koszty z tym związane, także z budową, będą pokrywane z przyszłych czynszów. Przyjęto więc następujące, dodatkowe założenia:

- osiedla mieszkań pod wynajem będą powstawały na gruntach należących do Skarbu Państwa, oraz

- koszt wytworzenia 1 m kw. będzie oscylował w przedziale 2,5-3 tys. zł, przy czym będą to mieszkania wykończone "pod klucz".

W związku z powyższym powstaną dwa organizmy, które będą ze strony państwa prowadzić tworzenie taniej substancji mieszkań pod wynajem. Pierwsza to Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, który dostanie od Skarbu Państwa grunty pod tego typu inwestycje, oraz Narodowy Operator Mieszkaniowy - ta instytucja ma być zarówno deweloperem (będzie prowadzić budowę tanich mieszkań), jak i potem ma zarządzać wynajmem tych lokali, wraz z ich administracją.

Powyższe założenia wyglądają na pierwszy rzut oka rzeczywiście rewelacyjnie, szczególnie z perspektywy młodego pokolenia Polaków, którym pracodawcy rzadko chcą zapłacić więcej niż 1500 zł miesięcznie na rękę. W tym założeniu, nawet przyjmując maksymalny koszt najmu mieszkania 20-metrowego dla singla - będzie to 400 zł miesięcznie. Za samodzielne mieszkanie.

Na dodatek, zgodnie z założeniami programu "Mieszkanie+", po określonym czasie i po regularnym opłacaniu czynszu za lokal, najemca będzie mógł kupić tenże lokal za atrakcyjną cenę. Zakłada się bowiem, że w czynszu będzie także jakaś część tej opłaty, która będzie się co miesiąc kumulować, co pomniejszy cenę mieszkania przy ewentualnym zakupie. Szczególnie, jeśli te wpłaty będą ponoszone w okresie np. 20 lat.

No i w tym miejscu zaczynają się schody... Nie wszystkie założenia jednocześnie da się wprowadzić w życie. Krótko mówiąc: bardzo sensowny kierunek, ale za dużo optymizmu. Przedstawmy zatem nieścisłości założeń programu "Mieszkanie+".

Kwestia nr 1: sposób finansowania. Podczas konferencji prasowej, o której mowa na wstępie niniejszej publikacji, minister Adamczyk kilkakrotnie podkreślał, że Skarb Państwa nie dołoży do budowy tanich mieszkań pod wynajem ani złotówki, czyli inwestycje te nie będą finansowane z naszych podatków. No, ale jednak za budowę - nawet po niskich kosztach - trzeba będzie zapłacić... Oznacza to, że Narodowy Operator Mieszkaniowy musi na realizację każdej z przyszłych inwestycji zaciągnąć kredyt. Będą w tym celu dedykowane specjalne środki m.in. z Banku Gospodarstwa Krajowego na wyjątkowo preferencyjnych warunkach. Z kredytami jednak jest tak, że - nawet te najtańsze - trzeba spłacać. Spłata zaś może pochodzić jedynie z przyszłych opłat czynszowych, pobieranych od najemców - a te mają być z założenia malutkie...

Zróbmy zatem prostą kalkulację:

- cena wybudowania 1 m kw. lokalu w danej inwestycji - 2500 zł;

- mieszkanie ma powierzchnię 20 m kw.;

- koszt wybudowania mieszkania - 50 000 zł;

- zakładamy, że kredyt na budowę udzielony został przez BGK na bardzo korzystnych warunkach, czyli: oprocentowanie: 0 proc., okres kredytowania: 20 lat (240 miesięcy);

- mając powyższe na względzie, miesięczna rata spłaty kredytu, który zaciągnął Narodowy Operator Mieszkaniowy w BGK, to ok. 208 zł (50 000 zł: 240 miesięcy);

- czynsz za lokal ma wynosić od 10 zł za 1 m kw. (200 zł miesięcznie) do 20 zł za 1 m kw. (400 zł miesięcznie).

Z powyższego jasno wynika, że przedstawiony w programie minimalny poziom ceny najmu "od 10 zł za 1 m kw." to czysty pi-ar, niespójny z innym założeniami programu "Mieszkanie+". Skoro bowiem Skarb Państwa ma nie dokładać "ani złotówki" do powstałej w ramach programu substancji mieszkaniowej, nie może pobierać od najemcy czynszu na poziomie 200 zł/mies., bowiem rata kredytu do spłaty wytworzenia tego lokalu będzie wynosić 208 zł. A gdzie koszty związane z administracją, w tym - koszty działania Narodowego Operatora Mieszkaniowego? Pozostają także koszty bieżących remontów w ten sposób powstałych inwestycji.

Ponieważ prowadzę od ponad roku projekt znacząco zbliżony do założeń "Mieszkanie+", z pełną odpowiedzialnością stwierdzam, że czynsz najmu nie może być niższy od 20 zł za 1 m kw. w skali miesiąca, pewnie będzie oscylował w przedziale 20-25 zł za 1 m kw. Inaczej inwestycja nie zamknie się finansowo; w moim projekcie także zakładałem budowę tanich mieszkań pod wynajem z udziałem kredytu bankowego.

Drugie, nader optymistyczne i zupełnie niepotrzebne założenie programu "Mieszkanie+", to przyjęcie opcji "wynajem z opcją kupna". Program powinien dotyczyć wyłącznie tworzenia substancji tanich mieszkań pod wynajem, które na stałe będą w zasobach Skarbu Państwa, a nie jedynie 10 czy 20 lat. Mają to więc być typowe mieszkania czynszowe (bardzo popularne np. w Niemczech i innych krajach zachodniej Europy), lub komunalne. Przy przedstawionym podczas konferencji założeniu, że wynajęte mieszkanie będzie można za jakiś czas kupić i to za atrakcyjną cenę, beneficjentami programu byliby wyłącznie przyszli najemcy, a nie całe społeczeństwo. Otóż najemca, po ustalonym okresie, mógłby dany lokal nabyć od Skarbu Państwa i sprzedać je z zyskiem, lub wynająć po cenie rynkowej. A przecież program "Mieszkanie+" zakłada, że państwo ma tworzyć substancję mieszkaniową dla ogółu Polaków, a nie dla poszczególnych najemców.

Wtedy bowiem wrócimy do punktu wyjścia: wybudowane mieszkania z udziałem znaczącego dofinansowania z zasobów Skarbu Państwa (m.in. poprzez nieodpłatnie przekazany grunt pod daną inwestycję oraz super-preferencyjny kredyt z BGK, co też wiąże się z pomocą publiczną), trafiałyby w prywatne ręce, zamiast pozostać w zasobach Skarbu Państwa, co jest jednym z najważniejszych założeń programu.

Po konferencji prasowej dotyczącej programu "Mieszkanie+" z pewnością w całej Polsce powiało optymizmem. Szczególnie wśród osób młodego pokolenia, dla których wizja mieszkania w samodzielnym lokum najczęściej była do tej pory marzeniem ściętej głowy. Oczywiście zachodzi pytanie: czy to się uda?

Moim zdaniem, stworzenie w Polsce znaczącej ilości tanich mieszkań pod wynajem jest całkiem realne. Należy jednak skoncentrować się właśnie na tym aspekcie, czyli nie rozszerzać w nieskończoność założeń programu "Mieszkanie +", wraz z obietnicami, które mogą okazać się zupełnie bez pokrycia. Niemniej jednak 3 czerwca 2016 r. ze strony PiS padły konkretne deklaracje i wszyscy je będą pamiętać. Jeśli próba wdrożenia tegoż programu okaże się porażką, to - bez względu na jej przyczyny - PiS w przyszłych wyborach straci mnóstwo głosów. Bowiem prawdą jest, że ten program ma szansę zakończyć się wielkim sukcesem. A to z kolei spowoduje wzrost poparcia obecnego rządu pewnie do minimum 50 proc.

Nie ukrywam, że bardzo kibicuję programowi "Mieszkanie+". I wierzę w sukces tego przedsięwzięcia. Ale, aby to było możliwe, twórcy projektu muszą najpierw z obłoków zejść nieco na ziemię. I urealnić niektóre założenia programu "Mieszkanie +".

Krzysztof Oppenheim

Nieruchomości Boża Krówka