Hossa na rynku mieszkań, ale bez wzrostu cen. Dlaczego?

Hossa w mieszkaniówce trwa od 2014 roku. Firmy pobijają własne rekordy, jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości. Według danych REAS, w zeszłym roku na głównych rynkach sprzedano ponad 65 tys. lokali, co stanowiło wynik o 20 procent lepszy niż rok wcześniej - kiedy również padł rekord.

Dobrej sprzedaży sprzyja kilka czynników. Na pewno kluczowym z nich są rekordowo niskie stopy procentowe. Już od ponad 2 lat podstawowa stopa NBP wynosi 1,5 proc. Tak nisko nie była nigdy. Bardzo niskie stopy przekładają się oczywiście na niskie oprocentowanie kredytów. Czynnik ten powiązany jest z rosnącą atrakcyjnością inwestycji pod wynajem. Nie opłaca się obecnie trzymać pieniędzy na lokatach bankowych, natomiast potencjalny zwrot z inwestycji mieszkaniowej wynosi około 5-6 proc. w głównych miastach. To dużo.

Uczestnicy rynku oraz instytucje monitorujące potwierdzają wzrost zainteresowania zakupami inwestycyjnymi. Rośnie też udział zakupów dokonywanych za gotówkę, co potwierdza, że klienci wyciągają kapitał z innych form inwestowania i decydują się na nieruchomości.

Z informacji NBP za I kw. 2017 wynika, że udział zakupów gotówkowych, jak i ich wartość sukcesywnie rośnie. W pierwszym kwartale tego roku udział zakupów gotówkowych na największych rynkach wynosił aż 67 proc., natomiast wartość wyniosła ona ponad 4,36 mld zł. Jeszcze w I kw. 2013 było to niewiele ponad 1,5 mld zł. Tak więc w ciągu 4 lat wzrosła aż o 175 proc.

Skoro koniunktura jest świetna, a zakupy finansowane kredytem i za gotówkę rosną, to dlaczego nie rosną ceny? Z taką sytuacją obecnie mamy miejsce, co odróżnia obecną hossę od tej sprzed 10 lat, gdy ceny rosły bardzo dynamicznie, nieomal z tygodnia na tydzień.

Obecnie nic takiego się nie dzieje. Co prawda notowane są wzrosty, ale jak na skalę popytu, są one bardzo małe. Przykładowo - według NBP - w II kw. 2017 ceny transakcyjne nowych mieszkań w Warszawie wynosiły 7680 zł/m kw. W ciągu roku - od II kw. 2016 - stawki wzrosły zaledwie o niecałe 100 zł. Ceny wówczas wynosiły 7590 zł.

W Krakowie roczny wzrost cen mieszkań nowych wyniósł około 200 zł/m kw. To ciągle bardzo mało, jak na skalę popytu. We Wrocławiu rok do roku ceny mieszkań wzrosły o około 100 zł na metrze kwadratowym. Nieco większe wzrosty - na poziomie nieco ponad 300 zł/m kw. - zanotowano w Gdańsku, jednak generalny obraz jest taki, że ceny jeśli rosną, to bardzo wolno.

Dlaczego tak się dzieje? Eksperci wskazują tutaj na kilka czynników. Jednym z nich jest program MdM, który przez kilka lat mocno oddziaływał na rynek nieruchomości. Limity cenowe programu z pewnością nakładały rodzaj "kagańca" na politykę cenową deweloperów. Jednak istotniejszym czynnikiem jest odpowiednio wysoka podaż, którą dostarczają firmy deweloperskie. Dzięki temu zaspokaja ona niejako na bieżąco potrzeby kupujących i ceny nie rosną. W odróżnieniu od sytuacji np. z okresu 2006-2008, kiedy to bardzo duży popyt spotkał się z niewystarczającą podażą i stawki za mieszkania szybko szybowały.

Kupujących nieruchomości brak wzrostu cen z pewnością nie martwi. Nie jest to jednak dobra wiadomość dla tych, którzy już mają mieszkania - zwłaszcza kupowane na wspomnianej górce sprzed 10 lat. Po tym jak bańka cenowa pękła, stawki spadły o kilkadziesiąt procent i do tej pory nie wróciły jeszcze często do swoich "wyjściowych" poziomów, nie mówiąc o dalszych wzrostach. To oznacza, że bardzo często nie da się sprzedać takiego mieszkania bez straty.

Czy jest szansa, że ceny mieszkań zaczną rosnąć? Na razie nie ma przesłanek, które wskazywałyby na to na rynku pierwotnym. Tu prawdopodobnie przy bardzo wysokiej podaży stawki pozostaną stabilne. Natomiast niewykluczone jest, że część klientów w perspektywie roku może w większym stopniu zwrócić się w kierunku tańszego rynku wtórnego.

Będzie to wynikało z końca dopłat w MdM. Kupujący mogą w takiej sytuacji szukać tańszych mieszkań używanych, które "zrekompensują" im cenowo brak wsparcia od państwa. Znacznie mocniejszym czynnikiem, który wpłynąłby na wzrosty cen na rynku wtórnym, mógłby być wzrost stóp procentowych. W takiej sytuacji klienci również będą szukać tańszych mieszkań. W efekcie rynek wtórny, który ostatnio notował odpływ kupujących na rzecz mieszkań nowych, może notować wzrosty cen.

Monika Prądzyńska