Hossa się skończyła, możliwości jeszcze nie

Inwestycje w nieruchomości przez dużą część analityków rynków finansowych cały czas są uznawane za ciekawe rozwiązanie dla osób chcących pomnożyć lub ochronić swój kapitał. Decyzje na tym rynku trzeba jednak podejmować rozważnie, bo czas niebywałej hossy mamy już za sobą. Pamiętać trzeba także o tym, że rynek nieruchomości jest dla osób cierpliwych, które postanawiają inwestować długoterminowo.

Czas stabilizacji

Zgodnie z przewidywaniami, w tym roku zaczęły spadać ceny starszych lokali, w gorszych lokalizacjach. Rozpoczęła się rejonizacja cen. Uważnie więc trzeba przyglądać się inwestycjom, które chcielibyśmy przeprowadzić. Aprecjacja złotego jest też jednym z czynników, który wpłynął na załamanie się dynamiki wzrostu cen nieruchomości i wzrost kosztu zdobycia kapitału. Zdaniem Michała Macierzyńskiego, analityka związanego z portalem Bankier.pl, także pojawienie się lepszych okazji inwestycyjnych w innych krajach powoduje, że spada aktywność zagranicznego kapitału spekulacyjnego na naszym rynku. To, wbrew pozorom, jest jakąś szansą dla tych, którzy chcieliby zainwestować w Polsce - zmniejsza się bowiem konkurencja. Pojawiła się też dużo większa możliwość negocjacji cen.

Obecnie na naszym rynku (w wymiarze uśrednionym) cały czas obserwujemy stabilizację cen. Prawdopodobnie jednak w stosunkowo niedalekiej przyszłości (12-24 miesiące) możemy zaobserwować wzrost cen w przypadku najlepszych lokalizacji dużych mieszkań, przede wszystkim w nowym budownictwie. Oczywiście, jest mało prawdopodobne, a w zasadzie prawie nierealne, by nastąpił powrót do poziomu wzrostu cen nieruchomości, z jakim mieliśmy do czynienia jeszcze dwa czy trzy lata temu. - Rynek będzie jednak weryfikował działania promocyjne deweloperów, ograniczając popyt na 50-metrowe "apartamenty" i "lofty" - twierdzi Michał Macierzyński.

Wyjątkowe i drogie

Inna sytuacja będzie natomiast dotyczyła prawdziwych apartamentów. Wielu obserwatorów rynku właśnie w nieruchomościach o wysokim standardzie widzi okazję inwestycyjną. Na przykład, zespół nieruchomości w Noble Banku wytypował dziesięć topowych inwestycji w stolicy, których nabywcy mogą pochwalić się nie tylko prestiżem, ale również głęboką kieszenią. - Koszt nabycia lokali w tych lokalizacjach to wydatek co najmniej 3 mln zł, a niektóre penthousy, czyli eleganckie apartamenty na ostatnich kondygnacjach budynków, mogą kosztować nawet 20 mln zł. Mimo takich cen, nie brakuje na nie chętnych - twierdzą Marcin Grudzień i Michał Abramczyk z Noble Banku.

Skąd powód zainteresowania takimi wyjątkowymi lokalami? Z jednej strony, może być to ciekawa inwestycja finansowa, ponieważ takich nieruchomości jest bardzo mało. Z drugiej, wzrasta liczba chętnych, którzy szukają, po pierwsze, możliwości zamiany swoich obecnych apartamentów na większe i wygodniejsze (to 80 proc. kupujących), po drugie, chcą przeprowadzić się z podmiejskich rezydencji, z których dojazd do stolicy często bywa kłopotliwy. Jak twierdzą przedstawiciele Noble Banku, 90 proc. tego rodzaju zakupów związanych jest z planami rzeczywistej przeprowadzki, a stosunkowo rzadko inwestorzy mają zamiar wynajmować je osobom postronnym. Tym bardziej kroki inwestycyjne skierowane na rynek apartamentów mogą być zwieńczone sukcesem.

- W naszej opinii, rynek śródmiejskich rezydencji w Polsce będzie się stale powiększał ze względu na wzrost zamożności społeczeństwa, ale także ze względu na niewielką atrakcyjność przedmieść dla ludzi biznesu. Przedmieścia oferują co prawda ciszę i spokój, ale zarazem brak rozrywki, przeszkody komunikacyjne i nie zawsze możliwość wyboru sąsiedztwa. Tymczasem kameralne apartamentowce gwarantują rozwiązanie tych problemów - twierdzą przedstawiciele Noble Banku.

Najtańsze nie oznaczają okazji

W obecnej sytuacji rynkowej wiele osób zastanawia się, czy inwestowanie w nieruchomości w dalszym ciągu może być opłacalne. Po okresie gorączki należałoby przypomnieć sobie podstawowe cechy i zasady inwestowania na tym rynku. Według redNet Property Group, pomimo stosunkowo wysokich cen mieszkań istnieją segmenty, które w dalszym ciągu pozostają w dużej mierze niedoszacowane. Nie chodzi tu jednak o spojrzenie na ceny wyłącznie w ujęciu nominalnym, lecz przede wszystkim na ich odniesienie do oferowanej jakości i standardu.

Szukanie okazji na rynku nieruchomości często kojarzy się przede wszystkim ze znajdowaniem możliwie jak najtańszych lokali. W rzeczywistości okazuje się, że najbardziej niedoszacowane wcale nie są nieruchomości najtańsze, a wręcz przeciwnie, te znajdujące się na stosunkowo wysokim pułapie cenowym. Chodzi mianowicie o segment luksusowych apartamentów.

Według redNet, w Polsce rozwój rynku apartamentów rozpoczął się już pod koniec lat 90., kiedy to zaczęły powstawać budynki o standardzie znacznie przekraczającym segment popularny, zarówno pod względem standardu, jak i cen. Pierwsze tego typu inwestycje powstawały w Warszawie, która zwykle wyznacza trendy rozwoju krajowego rynku nieruchomości, a stopniowo zaczęły pojawiać się również w innych miastach, cieszących się ogromną popularnością wśród obcokrajowców, czyli np. w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy też Trójmieście. Standard lokali uznawanych na rynku za apartamenty podlegał bardzo szybkiej ewolucji.

- Wiele inwestycji, które w momencie powstawania uznawane były za luksusowe, po paru latach ledwo zasługują na miano mieszkań o podwyższonym standardzie. Jednocześnie brak dokładnie sprecyzowanej definicji apartamentu doprowadził do znacznego rozmycia rynku, co objawia się przede wszystkim w tym, że większość publikacji traktujących o segmencie luksusowych lokali odnosi się w rzeczywistości do szeroko pojętego rynku mieszkań o podwyższonym standardzie. Taka sytuacja nie jest korzystna ani dla obserwatorów, ani uczestników rynku nieruchomości. Doprowadziła bowiem do zatarcia różnic między poszczególnymi jego segmentami. W rezultacie osoby nie mające głębokiej wiedzy na temat tego rynku, niejednokrotnie godzą się zapłacić nawet bardzo wysoką cenę za produkt, który z prawdziwym apartamentem łączy tylko nazwa - twierdzą przedstawiciele redNet Property Group.

Luksus w cenie

O tym, że dobra luksusowe - w tym pewien segment nieruchomości, który można do nich zaliczyć - ma potencjał wzrostu, może świadczyć na przykład wskaźnik CLEWI (Cost Of Living Extremelly Well). Obrazuje on wzrost cen dóbr luksusowych w porównaniu do tempa zmian średnich cen dóbr i usług konsumpcyjnych w USA (CPI - Consumer Price Index). Różnica między tymi wskaźnikami systematycznie wzrasta, a indeks CLEWI w ostatnich latach nabrał wyjątkowego przyspieszenia i od 2006 r. jest ponad dwukrotnie wyższy od CPI. Potwierdza to tezę, że wzrost cen dóbr luksusowych nie zmniejsza popytu na nie, a wręcz odwrotnie, dlatego koszty prestiżowych towarów mogą rosnąć znacznie szybciej niż przeciętnie.

- Aby zdobyć dużą rozpoznawalność i przyciągnąć zainteresowanie potencjalnych nabywców, trzeba coraz częściej stworzyć produkt nietypowy. Dlatego na świecie powstają coraz bardziej wyjątkowe obiekty, jak np. budynki o wysokości przekraczającej 800 m (Burj Dubai), wieżowce obracające się wokół własnej osi (Time Residences), największy na świecie budynek-miasto powstający na powierzchni 2,5 mln metrów kwadratowych (Crystal Island) czy całe kompleksy mieszkalne zlokalizowane na sztucznych wyspach w kształcie palm (Palm Jumeirah), kontynentów świata (The World), krajów Federacji Rosyjskiej, a nawet wersetów arabskiego wiersza (Palm Jebel Ali) - twierdzą analitycy z redNet.

W Polsce również coraz częściej spotykamy się z inwestycjami, które starają się wyróżnić od pozostałych. Z jednej strony, zaliczyć do nich należy ekskluzywne wieże mieszkalno-biurowe, które powstają m.in. w Warszawie i Wrocławiu. Z drugiej, rewitalizację zabytkowych kamienic z przeznaczeniem na apartamenty (na przykład przy ulicy Foksal w Warszawie, przy ulicy Matejki w Poznaniu czy w okolicach ogrodu botanicznego we Wrocławiu). Powstają także wyjątkowo ciekawe kompleksy domów jednorodzinnych w interesujących lokalizacjach (np. budowane przez Ronson Development Group osiedle 36 ekskluzywnych domów jednorodzinnych w bliźniaczej zabudowie w podwarszawskim Konstancinie, w bezpośrednim sąsiedztwie Chojnowskiego Parku Krajobrazowego; w każdym z domów jest przestronny jasny salon z kominkiem i wielkimi oknami w drewnianych ramach, duża kuchnia z jadalnią, cztery sypialnie, w tym jedna z własną łazienką i garderobą, oraz garaż).

A może współwłasność?

Pisząc o inwestycjach na rynku nieruchomości, nie sposób pominąć zagranicy. Tam bowiem coraz częściej kryją się ciekawe propozycje, które pozwolą na większy poziom zysku z zainwestowanego kapitału niż włożenie go w przedsięwzięcia na rynku polskim. Decydując się na inwestowanie za granicą, trzeba jednak zwrócić uwagę na kilka elementów. Robert Chojnacki, prezes zarządu redNet Property Group, wymienia wśród nich m.in. czynniki rynkowe (potencjał wzrostu ceny, płynność rynku, stopa zwrotu z wynajmu), bezpieczeństwo prawne, możliwość finansowania zakupu na lokalnym rynku, system podatkowy, różnice kursowe, możliwość zdalnego zarządzania nieruchomością. Wśród miejsc godnych zainteresowania redNet wymienia m.in. Słowację, Egipt, Turcję, Brazylię czy Margaritę.

Również Kristensen Group zwraca uwagę na apartamenty, m.in. na Majorce, w Turcji, Bułgarii, a także w krajach skandynawskich. Jednocześnie ten duński deweloper, jako pierwszy na polskim rynku, proponuje współwłasność w zakupie nieruchomości (trzy różne apartamenty, w trzech różnych lokalizacjach, kupowane przez trzy osoby). Mówiąc najkrócej, inwestor wchodzący do tego programu ma do dyspozycji portfel nieruchomości w różnych lokalizacjach (przykładowo: jedna w Polsce nad morzem lub jeziorami, druga w Polsce w górach, a trzecia np. w Turcji, na Majorce lub w którymś z krajów skandynawskich). Dzięki dywersyfikacji lokalizacji minimalizowane jest ryzyko inwestycyjne. Jednocześnie - ponieważ z założenia nieruchomości te będą przynajmniej czasowo wynajmowane, bo mają zarabiać - różnorodność lokalizacji pozwala na wydłużenie sezonu turystycznego, co bezpośrednio zwiększa potencjał inwestycyjny oferty.

Propozycja współwłasności apartamentów poddana została analizie opłacalności, przygotowanej przez Pawła Grząbkę z CEE Property Group. W założeniu przyjęto inwestycję 15-letnią w trzech lokalizacjach: osiedle Apartamenty pod Śnieżką w Karpaczu, kompleks Baltic Park w Świnoujściu oraz Rajskie Bodrum w okolicach miasteczka Yalikawak nad Morzem Egejskim. Podsumowując analizę opłacalności (bez podawania szczegółów) wynika, że stworzenie portfela inwestycyjnego składającego się z trzech projektów przyniosło pożądany skutek. Ryzyko związane z inwestycją zagraniczną zostało znacznie zmniejszone, a oczekiwane przychody z portfela są wyższe niż z inwestycji w Świnoujściu i Karpaczu dzięki zawarciu inwestycji zagranicznej w strukturze portfela. Ryzyko inwestycyjne portfela jest nieco wyższe niż w przypadku projektów krajowych, ale wynagrodzeniem jest wyższy oczekiwany zysk. Poza tym, portfel jest na tyle dochodowy, że, mimo wyższej stopy ryzyka, minimalny zysk (przy uwzględnieniu stopy ryzyka) jest wyższy niż w przypadku obu inwestycji krajowych. Można więc mówić o rozwiązaniu optymalnym.

Pisząc o inwestycjach zagranicznych trzeba jednak pamiętać, że zakup nieruchomości, który zagwarantuje godziwy zysk, nie jest już dzisiaj tak prosty jak trzy, cztery lata temu. Dlatego w krajach położonych relatywnie blisko w nieruchomości najczęściej inwestuje się już nie dla wzrostu ich wartości rynkowej za kilka lat, ale raczej licząc na stabilne przychody z wynajmu. Wysokie stopy zwrotu oferują jedynie zakupy nieruchomości w krajach egzotycznych.

Tomasz Miarecki

Przyszłość kryje się w drugim domu

Paweł Cegła, wiceprezes zarządu Stark Development: - Jeżeli chodzi o ten fragment rynku, na którym przede wszystkim działa nasza spółka, czyli o segment second home - nieruchomości rekreacyjnych, sytuacja wygląda bardzo obiecująco. Od całego rynku mieszkaniowego w Polsce różni się on przede wszystkim tym, że jest dopiero na wczesnym etapie rozwoju. W porównaniu do tego, co działo się w ostatnich latach na powszechnym rynku mieszkaniowym, to my mamy jeszcze długą drogę przed sobą. Na pewno plusem jest też obszar naszego działania, czyli w tej chwili przede wszystkim teren Beskidów. To obszar dotychczas trochę niedoceniany, na przykład w porównaniu chociażby z rejonem polskich Tatr. To sprawia, że inwestycje w miejscowościach beskidzkich ciągle są atrakcyjne zarówno dla deweloperów, jak i kupujących. Na przykład dzisiaj średnia cena transakcyjna lokalu w Zakopanem czy okolicach to około 12 tys. złotych za metr kwadratowy. W Wiśle cena mieszkania o podwyższonym standardzie to około 9 tys. złotych za metr kwadratowy. Tu warto jeszcze dodać, że jest to cena lokalu oddawanego pod klucz. Na pewno ten rynek ma potencjał wzrostu. Tym bardziej że koszty działania, koszty inwestycji też są niższe. Myślę tu chociażby o cenie działek. Chociaż, oczywiście, ruch w górę rozpoczął się już jakiś czas temu.

Przewartościowane mieszkania nie znajdują chętnych

Robert Chojnacki, prezes zarządu redNet Property Group: - Chociaż średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań, wprowadzonych do obrotu w Warszawie w okresie ostatnich trzech miesięcy, jest o ok. 22 proc. wyższa od ceny mieszkań sprzedanych, to są dzielnice - zarówno prestiżowe, takie jak np. Mokotów i Wilanów, czy bardziej popularne, jak Ursus lub Bemowo - w których średnie ceny metra kwadratowego nowej oferty sprzedaży są o kilka procent niższe niż średnie ceny mieszkań sprzedanych. Są to lokalizacje, w których od lat jest duża konkurencja, a deweloperzy wiedzą, że aby sprzedawać mieszkania, trzeba oferować realistyczne ceny.

Z kolei oczekiwania tych deweloperów, którzy ostatnio wprowadzili do sprzedaży mieszkania na Woli czy w Wawrze, będą wystawione na ciężką próbę. Nie oznacza to, że mieszkania w Wawrze czy na Woli się nie sprzedają. Wręcz przeciwnie - sprzedają się dobrze, ale tylko te, które mają rozsądne ceny.

Ogólnie w Warszawie do sprzedaży w ciągu ostatnich trzech miesięcy zostało wprowadzonych ponad dwukrotnie więcej mieszkań niż się sprzedało. Podobnie sytuacja wygląda w innych miastach. Klienci zaczęli zachowywać się bardzo racjonalnie. Odrzucają przewartościowane mieszkania, niezależnie od tego, czy jest to droga, czy tania dzielnica. Jednocześnie są w stanie zapłacić nawet dużo wyższe ceny za rozsądnie wycenione mieszkania w dobrych lokalizacjach.

Fundusze nieruchomości

Do określenia ryzyka i oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji w fundusze nieruchomości musimy najpierw poznać ich politykę inwestycyjną. Nie każdy fundusz mający w swej nazwie słowo "nieruchomość" ma taką samą strategię. Dla osób o niskiej skłonności do ryzyka zaleca się wybór takich funduszy, które lokują głównie w nieruchomości biurowe i handlowe (Arka BZ WBK czy BPH). Natomiast osoby, które nie boją się podejmować ryzyka, mają możliwość zaangażowania swoich środków w fundusze inwestujące w projekty deweloperskie (Skarbiec). Jeszcze inną strategią jest kupowanie akcji giełdowych spółek z branży budowlanej (ING). Jest to jednak strategia najbardziej ryzykowna, ponieważ zysk zależy nie od sukcesu konkretnej budowy, ale od sytuacji na rynku giełdowym i od tego, jak w danym momencie takie spółki będą wyceniane.

Inwestując w fundusze nieruchomości, należy pamiętać przede wszystkim o tym, że dają one inwestorowi możliwość uzyskania wysokich dochodów przy ograniczonej stopie ryzyka. Jest to jednak inwestycja długoterminowa, a więc przeznaczona głównie dla inwestorów cierpliwych, którym nie zależy na dużej płynności inwestycji.

Na całym świecie lokowanie w nieruchomości jest uznawane za jedną z najpewniejszych i najbardziej zyskownych inwestycji. Ich bezpieczeństwo natomiast jest porównywane do inwestowania w obligacje skarbowe czy lokaty bankowe. Dlatego też fundusze nieruchomości są alternatywą dla funduszy obligacji i funduszy zrównoważonych. Często wykorzystywane są więc w celu dywersyfikacji portfela inwestycyjnego.

Drożeją, tanieją

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w maju najbardziej rosły w Sopocie, Opolu i Lublinie - wynika z raportu serwisu nieruchomości Oferty.net. i doradców finansowych Open Finance. Największy spadek cen w porównaniu z kwietniem odnotowano w Katowicach, Rzeszowie i Białymstoku.

Najwięcej, bo o 4,6 proc., wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Sopocie - do 10 tys. 945 zł. Drugie było Opole i Lublin (wzrost o 4,5 proc. w dwóch miastach) - za metr kwadratowy trzeba było zapłacić odpowiednio: 4 tys. 462 zł i 5 tys. 156 zł.

Z analizy wynika, że ceny mieszkań najbardziej spadły w Katowicach, Rzeszowie i Białymstoku - odpowiednio o 6,4 proc., 5,4 proc. i 3,2 proc. Metr kwadratowy mieszkania kosztował tam w maju odpowiednio: 4 tys. 282 zł, 4 tys. 810 zł, 4 tys. 594 zł.

W Warszawie średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym spadły o 0,5 proc.; metr kwadratowy kosztował 9 tys. 536 zł.

W raporcie uwzględniono 16 362 oferty mieszkań wystawionych w kwietniu do sprzedaży przez agencje nieruchomości i osoby prywatne.

Zobacz oferty nieruchomości: