Jak podzielić działkę?

Podział nieruchomości ma na celu stworzenie kilku odrębnych nieruchomości, w rozumieniu ich oznaczenia w ewidencji gruntów, poprzez wydzielenie ich z obszaru danej nieruchomości. O dokonanie takiego podziału może ubiegać się jedynie właściciel danego gruntu lub jego użytkownik wieczysty. Jeżeli nieruchomość stanowi własność kilku osób, co do zasady, wniosek o jej podział zobowiązani są złożyć wszyscy współwłaściciele lub też współużytkownicy. Warto pamiętać, że jeśli uda się przeprowadzić podział nieruchomości, nie ingeruje on w żadnym stopniu w prawo własności. Podział może nastąpić także na drodze sądowej - jako wynik rozstrzygający niektóre sprawy cywilne, takie jak podział schedy, czy jako następstwo zniesienia współwłasności nieruchomości. Procedury podziału, a tym samym formalności, jakich dopełnić musi właściciel, by podzielić swoją nieruchomość, zależą w głównej mierze od charakteru posiadanego przez niego gruntu.

Przy podziale działek o charakterze budowlanym obowiązują przesłanki prawne zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości z 7 grudnia 2004 roku. Organ administracji - wójt, burmistrz lub prezydent miasta - wydaje zgodę w formie decyzji administracyjnej na podział nieruchomości, jeśli zostaną spełnione pewne kryteria. Najważniejszym spośród nich jest zgodność powstałych wskutek podziału segmentów z ustaleniami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W praktyce oznacza to, że wydzielone na drodze podziału działki muszą zostać zagospodarowane w dokładnie taki sposób, jaki został określony w obowiązującym na ich terenie planie. Rozpatrywane są takie przymioty działek, jak: ich kształt; dostęp do drogi publicznej lub możliwość ustanowienia służebności przechodu lub przejazdu na działce sąsiedniej; możliwość odpowiedniego uzbrojenia.

Warto także pamiętać o fakcie, że działka musi mieć odpowiednią powierzchnię, by można na niej coś wybudować zgodnie z prawem. Tu pomocne są przepisy odrębne, takie jak rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Co w sytuacji, gdy dla działki, której podziału chcemy dokonać, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Wtedy podziału można dokonać tylko, gdy nie będzie on sprzeczny z obowiązującymi przepisami prawnymi. Przykładowo są to takie przepisy odrębne jak: prawo budowlane, przepisy techniczno-budowlane, czy przepisy o ochronie przyrody i środowiska. Innymi słowy wszelkie przesłanki prawne, które mogą być pomocne przy definiowaniu przeznaczenia danego terenu lub też stricte sposobu korzystania z podzielonych na segmenty nieruchomości. Jak zawsze w przypadku braku planu, tak i w sytuacji podziału nieruchomości, wiążące są postanowienia zawarte w decyzji ustalającej warunki zabudowy - wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Aby uzyskać taką decyzję, muszą zostać spełnione wszystkie kryteria, o jakich mówi art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz nie może być terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na odrolnienie. Bardzo ważna jest także kwestia tzw. "odpowiedniego sąsiedztwa" - nowa budowla swoimi parametrami, wyglądem lub celem nie może naruszać obowiązującego w sąsiedztwie ustalonego ładu przestrzennego. Jeśli spełnione zostaną wszystkie dyktowane przez prawo wymagania, każda z wydzielonych działek będzie mogła zostać zagospodarowana właśnie w oparciu o decyzję ustalającą warunki zabudowy.

O procedurze podziału, a tym samym o formalnościach, jakich musimy dopełnić, by podzielić działkę o charakterze rolnym lub leśnym, decyduje w pierwszej kolejności powierzchnia działki. W przypadku, gdy wielkość wydzielanych działek przekroczy wymagane przez prawo 0,3 ha, obowiązują przepisy prawa geodezyjnego i kartograficznego. Oznacza to, że nie musimy starać się o uzyskanie zgody administracyjnej - co jest obowiązkowe przy podziale działki budowlanej.

Warto jednak pamiętać, że nie każdą działkę, która przekroczy 0,3 ha można dzielić bez postępowania administracyjnego. Jeżeli w obrębie danego terenu nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a na wydzielone pasmo została wydana decyzja o warunkach zabudowy (lub gdy dany teren zostanie objęty decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego), wymagane będzie przeprowadzenie odpowiedniego postępowania (które warunki dyktuje ustawa o gospodarce nieruchomościami) i w rezultacie uzyskanie decyzji administracyjnej. Taka regulacja wprowadzona została by zapobiec wykorzystywaniu przez właścicieli swoich terenów na cele inne niż rolne.

Analogicznie będzie w sytuacji, gdy działka co prawda ma przeznaczenie rolne lub leśne, jednak jakaś jej część została przeznaczona pod budowę drogi publicznej. Jeśli powstaną nowe drogi dojazdowe, które nie będą prowadzić do gruntów składających się na stricte gospodarstwo rolne, obowiązują zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami procedury obowiązujące przy podziale gruntów budowlanych.

Jeśli natomiast wielkość powstałych na skutek podziału działek nie przekroczy wymaganych 0,3 ha, wymagane będzie przeprowadzenie odpowiedniego postępowania (którego warunki dyktuje ustawa o gospodarce nieruchomościami) i w rezultacie uzyskanie decyzji administracyjnej, która zatwierdzi taki podział, czyli dokładnie taka procedura, jaka obowiązuje w przypadku podziału działek o charakterze budowlanym.