Jak sprawnie rozwiązać umowę najmu z lokatorem lub firmą?
Jak radzić sobie z niepłacącym lokatorem lub zalegającą z czynszem firmą, czyli jak sprawnie doprowadzić do wyprowadzki i uregulowania należności?
Lokator, który zaczyna zwlekać z terminowym regulowaniem ustalonych należności, to poważny kłopot dla każdego najemcy. Aby doprowadzić do opuszczenia przez niego lokalu i spłaty zaległości należy rozpocząć od doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu długoterminowego.
Dobrze sporządzona umowa najmu będzie skutecznie chronić interes inwestora - powinna ona zostać podpisana na czas określony oraz bardzo precyzyjnie definiować obowiązki zarówno właściciela mieszkania, jak i jego najemcy. Umowa musi zawierać ponadto odpowiednie furtki do jej rozwiązania w przypadku powstawania zaległości czy też dochodzenia zwrotu kosztów za zniszczenia powstałe na skutek działań najemcy. Powinien zostać także uwzględniony rzetelny i klarowny wykaz tego, za co odpowiada, a za co nie odpowiada najemca. Warto także spisać szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy przy oddawaniu kluczy nowemu lokatorowi. Skrupulatny opis stanu, w jakim znajdują się poszczególne elementy wyposażenia lokalu, poświadczony podpisem osoby wynajmującej, może ułatwić udowodnienie, a przede wszystkim dochodzenie zapłaty, za naprawę uszkodzeń dokonanych w trakcie pobytu lokatora w mieszkaniu.
Kluczowe dla skutecznego wypowiedzenia umowy o najem długoterminowy jest sporządzenie na piśmie oświadczenia o takim rozwiązaniu - musi pozostać także materialny dowód, że zostało ono skutecznie doręczone do rąk najemcy. W zależności od tego, czy rozwiązujemy umowę z firmą, czy indywidualnym najemcą mieszkania, inny będzie wymagany czas, by taką umowę móc rozwiązać. W przypadku firmy będzie można rozwiązać umowę, jeśli zalega ona z dwoma czynszami, natomiast w przypadku najemcy przynajmniej z trzema. W obu tych przypadkach natomiast, przed ostatecznym wypowiedzeniem umowy, najemcom należy dać czas jednego miesiąca na uregulowanie powstałych zaległości. Jeśli po tym okresie inwestor nie otrzyma wyrównania może wypowiedzieć firmie umowę ze skutkiem natychmiastowym, najemcy natomiast z terminem miesięcznym, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W praktyce oznacza to, że w przypadku najemcy indywidualnego może on zajmować mieszkanie przy braku regulacji aż przez pięć miesięcy - trzy miesiące zaległości, miesiąc na zapłatę i miesiąc na wypowiedzenie. Warto mieć na uwadze, że zaległości obliczane są w odniesieniu do cyklu płatności. Oznacza to, że w przypadku innej niż miesięcznej formy rozliczeń, np. rozliczeniu kwartalnym, okres ten ulegnie wydłużeniu - należy wtedy bowiem brać pod uwagę zaległość za trzy kwartały, miesiąc na zapłatę i miesiąc na wypowiedzenie. Nie ma możliwości rozwiązania umowy z tytułu zaległości czynszowych z pominięciem tych terminów - doszłoby bowiem wtedy do naruszenia ochrony prawnej, jaką daje lokatorom ustawodawca. Inwestor może jedynie, już na początku przedsięwzięcia, zrezygnować z miesięcznych okresów płatności, na rzecz okresów krótszych. W myśl bowiem przepisów o najmie, najemca zobowiązany jest do uiszczenia czynszu w terminie umówionym - przy zastrzeżeniu, że czynsz ten może być płatny również w krótszych niż miesiąc odstępach czasowych.
Najemca może zabezpieczyć się przed opisaną powyżej sytuacją już na etapie sporządzania umowy najmu. Może wyjść wtedy z żądaniem uiszczenia stosownej kaucji w celu pokrycia ewentualnych zaległości ze strony lokatora - radzi Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Przepisy o ochronie lokatorów regulują wysokość takiej kaucji - nie może przekroczyć ona 12-krotności czynszu płaconego w systemie miesięcznym, a jeśli mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, może wynieść maksymalnie 6-krotność miesięcznego czynszu, według stawki z dnia podpisania umowy.
Moment, w którym utracony został tytuł prawny do lokalu (czyli gdy umowa najmu długoterminowego została rozwiązana i wygasa) jest sygnałem do uruchomienia procesu eksmisji lokatora lub firmy. Jednak zasady eksmisji obu tych grup nieco się od siebie różnią.
Po zakończeniu postępowania eksmisyjnego przed sądem rozpoczyna się proces faktycznej wyprowadzki zadłużonego najemcy, który może okazać się czasochłonny, kosztowny i męczący dla inwestora. Tu w przypadku firmy nie powinno być większych kłopotów. Problemy pojawiają się przy najemcy indywidualnym - szczególnie, jeśli w wyroku eksmisyjnym sąd zarządził przyznanie lokatorowi prawa do lokalu socjalnego, który musi zostać zapewniony przez gminę.
O przyznaniu prawa do lokalu socjalnego decydują zawsze konkretne okoliczności sprawy, przy zastrzeżeniu, że pewne kategorie lokatorów zawsze powinny mieć zagwarantowane takie mieszkanie. Mowa tu o emerytach, niepełnosprawnych, kobietach w ciąży czy małoletnich. Co do zasady eksmisja zadłużonego lokatora zostanie wstrzymana do momentu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego - informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Oznacza to w praktyce, że lokal inwestora zostanie pozbawiony możliwości wynajmu innym podmiotom, jeśli gmina albo zwleka z wydaniem odpowiedniej decyzji, albo nie dysponuje mieszkaniem zamiennym. Ponadto, jeśli gmina ociąga się z uwolnieniem inwestora od uciążliwego lokatora, inwestor może na własną rękę poszukać lokalu zamiennego - ten jednak musi spełnić minimalne warunki, jakie przewidziane są przepisami. Warto także pamiętać, że w sytuacji, gdy gmina nie zadba o zapewnienie lokalu socjalnego dla osoby, której taki przysługuje zgodnie z prawomocnym wyrokiem, osoba wynajmująca może starać się o uzyskanie roszczenia odszkodowawczego.
Co więcej, nawet jeśli w wyroku nie zostanie przyznany lokal socjalny, komornik zobowiązany jest do sprawdzenia, czy zadłużony lokator podlegający eksmisji dysponuje możliwością wprowadzenia się do innego mieszkania. Jeśli nie posiada on innego miejsca, w którym mógłby zamieszkać, eksmisja zostaje wstrzymana do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia - przy zastrzeżeniu, że nie może pozostać w tym miejscu dłużej niż przez pół roku. Po upływie tego okresu komornik przenosi lokatora do schroniska lub noclegowni. Eksmisje takie nie są co do zasady dokonywane w okresie od 1 listopada do 31 marca.
Sytuacja, w której umowa najmu została rozwiązana oznacza, że lokator utracił do niej tytuł prawny. Jeśli nadal nie dojdzie do przekwaterowania nałożony zostanie na niego obowiązek zapłaty odszkodowania w wysokości czynszu, jaki osoba wynajmująca mogłaby otrzymywać, gdyby wynajmowała lokal na rzecz innego podmiotu. Jeżeli natomiast odszkodowanie nie będzie w pełni pokrywać poniesionych strat, wynajmujący może zażądać przyznania mu odszkodowania uzupełniającego. Inaczej wygląda sprawa takiej formy odszkodowania, jeśli lokatorowi zasądzone zostało przyznanie lokalu socjalnego. W sytuacji wstrzymania opróżnienia lokalu do momentu wskazania innego miejsca pobytu przez gminę, odszkodowanie będzie opłacane tylko w wysokości równej kosztom użytkowania lokalu, jak gdyby stosunek prawny na skutek rozwiązania umowy nie wygasł.
W celu uniknięcia wszystkich omówionych powyżej kłopotów, coraz większa liczba inwestorów decyduje się na zawieranie umów o najem okazjonalny. Pojęcie najmu okazjonalnego związane jest bowiem z faktem, że właściciel danego lokalu chwilowo z niego nie korzysta, ale po pewnym okresie czasu znów będzie potrzebować go na własny użytek. A więc ograniczone zostają prawa najemcy, wzmocnione prawa inwestora, któremu, jeśli dojdzie do powstania zadłużenia, przynajmniej w teorii, prościej będzie pozbyć się uciążliwego lokatora.
