Jak walczyć z nieuczciwymi najemcami?

Inwestorzy decydujący się na ulokowanie kapitału w mieszkaniach na wynajem powinni zdawać sobie sprawę, że największe ryzyko dla powodzenia ich przedsięwzięcia niosą sami lokatorzy. Po pierwsze szanse na znalezienie najemców od razu po oddaniu mieszkania na użytkowanie są niezmiernie małe. Na rynku dostępnych jest bardzo dużo wolnych mieszkań, a zatem mamy do czynienia ze wzrastającą podażą przy cały czas spadającym popycie. Mieszkań przygotowanych do wynajęcia przybywa, a potencjalnych lokatorów wręcz przeciwnie. Sytuacja ta ma negatywny wpływ również na ceny wynajmu mieszkań, które cały czas są sukcesywnie obniżane przez właścicieli by przyciągnąć potencjalnych lokatorów. Co więcej poszukujący mieszkań do wynajęcia doskonale zdaja sobie sprawę z mnogości ofert, dlatego negocjują i wymuszają na inwestorach wiele ustępstw, których ci przy decydowaniu się na taką formę inwestowania nawet nie brali pod uwagę. Kwestia ustalenia warunków najmu to nieprzerwane pasmo kompromisów - żeby nie dać się zdominować inwestorzy decydują się na pomoc pośredników. Wynajęcie profesjonalnej firmy zarządzającej najmem może przyczynić się m.in. do podpisania korzystniejszej, z punktu widzenia inwestora, umowy (np. wydłużającej okres najmu, czy takiej która pozwoli ograniczyć niespodziewane koszty poprzez wprowadzenie kaucji). Jednak skorzystanie z usług pośredników związane jest z dość sporymi kosztami, które rzecz jasna pomniejszą ewentualne zyski osiągane z tytułu inwestycji w mieszkanie. Należy pamiętać, mając na uwadze przede wszystkim intratny wymiar inwestycji, by pobierana przez firmy prowizja nie rzutowała za bardzo na możliwe do osiągnięcia zyski.

Skoro powodzenie inwestycji w mieszkania na wynajem zależy w dużej mierze od lokatorów, jak uniknąć kłopotliwych najemców? Niezwykle ważna jest cierpliwa, skrupulatna i dokładna selekcja wynajmujących. Już na etapie wstępnych rozmów z przyszłymi najemcami można poprosić o dostarczenie referencji od poprzedniego podmiotu udostępniającego im lokal. Warto także zapytać o powód zmiany mieszkania, miejsce zatrudnienia, wysokość osiąganych dochodów, sytuację rodzinną. Innymi słowy wszystko, co pozwoli lepiej poznać potencjalnego nabywcę. Jeśli lokatorzy nie wzbudzają zaufania warto zaproponować uiszczenie czynszu za kilka następnych miesięcy z góry - jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości ich reakcja powinna sporo wyjaśnić. Kluczowe bowiem dla bezpieczeństwa transakcji jest sprawdzenie lokatora pod kątem jego stabilności finansowej. Coraz powszechniejszą praktyką jest zwrócenie się z prośbą do najemcy o wskazanie w formie zaświadczenia źródła i wysokości osiąganych dochodów. Można także skorzystać z popularnej ostatnio opcji najmu okazjonalnego - radzi Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Gdy znajdziemy już najemcę, który będzie odpowiadał kryteriom "rzetelności", przede wszystkim należy pamiętać, by zawrzeć z nim odpowiednią umowę najmu. To ona w dużym stopniu będzie gwarantem bezpieczeństwa zawieranej transakcji. Umowa powinna zawierać informację o kaucji zwrotnej wraz z dokładnym określeniem sytuacji, w których konieczne będzie jej uiszczenie. Jej wysokość powinna być warunkowana standardem mieszkania. Poza tym adekwatna umowa powinna być podpisana na czas określony oraz bardzo precyzyjnie definiować obowiązki zarówno właściciela mieszkania jak i jego najemcy. Umowa musi zawierać odpowiednie furtki do jej rozwiązania w przypadku powstawania zaległości czy też dochodzenia zwrotu kosztów za zniszczenia powstałe na skutek działań najemcy. Powinien zostać także uwzględniony rzetelny i klarowny wykaz tego, za co odpowiada, a za co absolutnie nie odpowiada najemca. Warto także spisać szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy przy oddawaniu kluczy nowemu lokatorowi. Skrupulatny opis stanu w jakim znajduje się mieszkanie, poświadczony dodatkowo podpisem osoby wynajmującej może ułatwić udowodnienie, a przede wszystkim dochodzenie zapłaty za naprawę uszkodzeń dokonanych w trakcie pobytu najemcy w lokalu.

Za pomocą jakich środków można walczyć z nieuczciwymi - zalegającymi z czynszem lub niszczącymi mieszkania - lokatorami? Po pierwsze należy dopilnować dokonywania przez najemcę wpłat w wyznaczonym terminie. Trzeba natychmiast interweniować jeśli ociąga się on z opłatami - w tym celu należy także kontrolować terminowe regulowanie przez niego rachunków za dostawę mediów. W ten sposób najłatwiej jest nie dopuścić do powstawania długu. Jeśli jednak ten dług powstał należy uporać się z nim jak najprędzej zanim narośnie on do większych kwot. Prawdziwy problem pojawia się w sytuacji, gdy najemca wyprowadza się z długiem, a właściciel nie może dochodzić należności gdyż ten nie odpowiada na wezwania, nie odbiera telefonów. Trzeba podjąć szybkie działania - w miarę upływu czasu szanse na polubowny zwrot długu zależą w dużej mierze od uczciwości danej osoby. Jeżeli przy procesie finalizacji wynajmu uzyskaliśmy niezbędne dane (wymienione w poprzedniej części poradnika) mamy niezbędne wiadomości, by skontaktować się z pracą lub rodziną najemcy. W sytuacji gdy nie ma odzewu z jego strony jest to jedyny punkt zaczepienia. W najbardziej ekstremalnym przypadku do dyspozycji pozostają narzędzia prawne takie jak egzekucja sądowa zadłużenia i dochodzenie zwrotu zobowiązania poprzez komornika, czy też sprzedaż zadłużenia do firm windykacyjnych. Jednak, jak zauważa Bartosz Antos, dochodzenie należności na drodze prawnej będzie wiązało się z bardzo czasochłonnym procesem egzekucji, a w dodatku obarczony on będzie dodatkowymi kosztami - te w znaczący sposób przyczynią się do uszczuplenia zwrotu z tytułu najmu. Okres czasu po jakim można uwolnić się od zadłużonego lokatora zależy w dużej mierze od zawartej umowy.

Kwota potrzebna na samo pozyskanie mieszkania wraz z innymi kosztami transakcyjnymi, takimi jak prowizja pobierana przez pośrednika, taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych mogą przewyższyć kapitał jakim dysponuje inwestor. W związku z tym coraz częściej można spotkać się ze strategią polegającą na wzięciu kredytu na zakup mieszkania i tylko niewielkim wkładzie własnym. Zdaniem osób decydujących się na takie rozwiązanie kredyt sam będzie się spłacał z czynszu pobieranego od lokatorów. Czy tak jest w rzeczywistości? Okazuje się, że niezmiernie rzadko. Najem mieszkania może być dużo większym ryzykiem niż to się wydaje. Samo poszukiwanie odpowiedniego najemcy zajmuje dużo czasu. Dodatkowo nic nie daje pewności, że mieszkanie będzie wynajmowane przez pełne 12 miesięcy. Rata kredytu będzie do spłaty nawet jeśli mieszkanie będzie stało puste. Właściciel nie dość, że nie osiąga żadnych przychodów z tytułu jego najmu to jednocześnie cały czas ponosi koszty utrzymania tego mieszkania - od opłat administracyjnych, po ubezpieczenie mieszkania, podatek, koszty utrzymania nawet jeśli nie jest eksploatowane w sposób ciągły. Kolejną kwestią są nieoczekiwane wydatki związane z naprawą lub konserwacją lokum.

Sprawa kalkulacji zysków z tytułu wynajmowania mieszkania okazuje się być mniej zadowalająca niż można było przypuszczać na pierwszy rzut oka. Po pierwsze powodzenie inwestycji w mieszkania na wynajem w dużej mierze zależy od cierpliwości, ale także od szczęścia inwestora - czy trafi on na uczciwych i wypłacalnych lokatorów, czy w mieszkaniu nie pojawią się nieoczekiwane usterki i wiele innych. Powstaje zatem oczywiste pytanie: czy na rynku nieruchomości inwestycja w mieszkania na wynajem to rzeczywiście zyskowna strategia pomnażania kapitału? Czy o powodzeniu inwestycji rzeczywiście powinno decydować szczęście? Rynek nieruchomości oferuje wiele możliwości inwestycyjnych - warto zatem uważnie śledzić i dokładnie analizować zachowania poszczególnych aktywów i wybrać takie, które oferują bezpieczny i zyskowny charakter transakcji.