Jakie mieszkania są najlepsze pod inwestycję?

Utrzymujące się na rekordowo niskim poziomie stopy procentowe powodują, że klienci banków wypłacają swoje depozyty z mało opłacalnych lokat i robią zakupy na rynku nieruchomości. Mieszkanie pod wynajem jest uważane za jedną z bezpieczniejszych metod pomnażania swojego kapitału, która przynosi nawet kilkukrotnie większy zysk niż pieniądze w banku.

Ile można zarobić na wynajmowaniu mieszkania? Średnio od 4 do 10 procent w skali roku. Jest to zależne od wielu czynników, takich jak: wybór miasta, lokalizacji, powierzchni lokalu, kwoty zakupu czy wreszcie formy wynajmu.

- Generalnie najbardziej opłaca się wynajmować mieszkania w większych miastach, gdzie jest zapotrzebowanie na tego typu lokale. Ceny mieszkań w dużych aglomeracjach idą w parze ze stawkami czynszów, co pozwala uzyskać zadowalającą stopę zwrotu z wynajmu - ocenia Justyna Białowąs, dyrektor oddziału Emmerson Lumico w Krakowie.

Miasta takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław cieszą się zainteresowaniem inwestorów, którzy wynajmują swoje nieruchomości studentom oraz osobom przyjeżdżającym za pracą. Dobrym przykładem jest wymieniony wcześniej Kraków, który jest ważnym ośrodkiem akademickim, ponadto swoje siedziby ma tu wiele polskich i zagranicznych firm. Stolica Małopolski co roku przyciąga także masę turystów, stanowiących odrębną grupę najemców mieszkań na doby.

Kolejnym ważnym czynnikiem jest lokalizacja mieszkania. Bliskość sklepów, uczelni wyższych, dobrze rozwinięta infrastruktura komunikacyjna - to cechy, które podnoszą atrakcyjność mieszkania w oczach najemcy, a jednocześnie decydują o wysokości czynszu. Inwestorzy często kupują mieszkania na wynajem w dzielnicach z potencjałem. Warto przestudiować, czy w planach na najbliższe lata uwzględniono budowy centrum handlowego, trasy tramwajowej lub autobusowej lub, jak w przypadku Warszawy, stacji linii metra.

Poprawa komunikacji ma kluczowy wpływ na wzrost atrakcyjności i cen mieszkań w danej części miasta. Przykładem są takie warszawskie dzielnice jak Praga Północ i Wola, które dzięki budowie metra znacznie zyskały w oczach najemców.

Zysk z wynajmu w dużej mierze zależy od samego mieszkania. Na rynku nieruchomości najbardziej chodliwe są mniejsze metraże. Kawalerki i nieduże lokale 2-pokojowe stanowią główną część wszystkich mieszkań z przeznaczeniem na wynajem, wynika to z bardzo prostej przyczyny - nie kosztują dużo i generują zadowalające stopy zwrotu.

Dużo łatwiej jest znaleźć najemcę na kawalerkę za 1500 zł miesięcznie niż na apartament z kilkukrotnie wyższym czynszem. Nie oznacza to jednak, że inwestowanie w duże mieszkanie jest złe, to wszystko zależy od dostosowania swojej oferty pod konkretną grupę docelową.

Na początku swojej przygody z wynajmem, warto jednak skupić się na tańszych mieszkaniach. Na rynku wtórnym możemy znaleźć wiele lokali z dużym potencjałem, zarówno do remontu, ale także wykończonych i gotowych do wynajmowania. Mieszkanie do remontu możemy kupić w okazyjnej cenie, jednak doprowadzenie go do porządku będzie wymagać dodatkowych środków finansowych oraz czasu.

Przykładowo, za małą kawalerkę w Warszawie trzeba zapłacić ponad 200 tys. zł., do tego należy doliczyć koszty prac remontowych oraz wyposażenia. Inaczej przedstawia się zakup gotowego mieszkania, które nie wymaga poniesienia dodatkowych nakładów. Oczywiście wyposażone lokale są z reguły droższe, jednakże oszczędzamy na czasie i możemy od razu szukać najemców.

Jak przedstawiają się ceny takich mieszkań? - Na krakowskim rynku mieszkaniowym ceny lokali inwestycyjnych są bardziej konkurencyjne niż w Warszawie. Na przykład za wykończoną i umeblowaną kawalerkę na Prądniku Białym zapłacimy niecałe 160 tys. zł. Takie tanie i umeblowane mieszkanie, zlokalizowane w okolicy z dobrze rozwiniętą infrastrukturą pozwala wypracować dobry zysk z wynajmu - komentuje Justyna Białowąs.

Na rezultat finansowy wpływ ma także model biznesowy.

W Polsce nadal największym powodzeniem wśród właścicieli mieszkań cieszy się wynajem długoterminowy, który przynosi stały zysk i nie wymaga dużych nakładów pracy. Wynajmujący ogranicza się do zamieszczenia oferty, podpisania umowy i monitorowania stałych wpłat czynszu, a w przypadku wyprowadzki lokatorów odświeżenia mieszkania i powtórzenia cyklu od nowa. Wynajem krótkoterminowy sprawdza się w miastach, które posiadają bogatą ofertę turystyczną oraz są ważnymi ośrodkami gospodarczymi i biznesowymi.

Ta forma wynajmu mieszkań może przynieść znacznie wyższy zysk, nawet do 10 proc. w skali roku, jednak wiąże się ze znacznym zaangażowaniem właściciela lokalu, łącznie z obsługą lokatorów, wynajęciem serwisu sprzątającego oraz administrowaniem ofertą na stronach internetowych. Posiadacze mieszkań, którzy decydują się wynajmować swoje lokale na doby, coraz częściej korzystają z pomocy firm zajmujących się kompleksową obsługą nieruchomości.

Wiąże się to z podziałem zysku, jednakże dobrze prowadzona i pozycjonowana oferta mieszkania na doby może być znacznie bardziej opłacalna niż tradycyjny wynajem.

Emil Chrzanowski

Emmerson Realty SA

Pobierz: program PIT 2017