Jakie sąsiedztwo zwiększa, a jakie zmniejsza wartość nieruchomości?

Pytanie postawione w tytule to jedna z kluczowych spraw przy wyborze mieszkania, ale także na rynku nieruchomości komercyjnych. Oczywiście wnioski płynące dla tych dwóch segmentów są inne, ale podstawa jest taka sama - otoczenie wpływa istotnie na wartość nieruchomości.

Kwestia sąsiedztwa nie jest tożsama z lokalizacją, choć oczywiście pozostaje z nią związana. Chodzi o to z jakimi obiektami sąsiaduje nasza nieruchomość, co jest w tzw. pobliżu. Może być więc np. tak, że mieszkanie położone jest na peryferiach miasta, ale otoczenie ma specyficzne walory, które podnoszą jego wartość.

Na pewno cenimy dostęp do usług i handlu. Znajduje to swoje przełożenie na ceny mieszkań w pobliżu centrów handlowych. Z punktu widzenia mieszkańców obecność takiego obiektu może być istotną zaletą. Daje szybki dostęp do szerokiego pakietu najróżniejszego asortymentu, a także usług i rozrywki - restauracji, kina itp. Wg WGN ceny mieszkań w pobliżu centrów handlowych mogą być nieco wyższe, zwłaszcza w lokalizacjach, gdzie takich nieruchomości komercyjnych nie jest zbyt wiele, które przyciągają także mieszkańców okolicznych miejscowości i przez to stają się rozpoznawalne. Sąsiedztwo centrum handlowego może być jednak uważane również za wadę, zwłaszcza gdy kuleje infrastruktura drogowa, a ruch samochodowy klientów centrum zapycha lokalne ulice.

W dużych miastach niewątpliwą wartością dodaną są wszelkie tereny rekreacyjne, zielone, pływalnie, baseny, korty, jeziora i parki. Wszystkie tego typu obiekty są postrzegane jako podnoszące jakość życia w danej lokalizacji.

Sąsiedztwo pubów, dyskotek i restauracji również może być uważane za atrakcyjne, ale tylko przez niektóre grupy kupujących bądź najemców - raczej młodszych i stanu wolnego. Rodziny z dziećmi i osoby starsze z pewnością będą nastawione dużo bardziej sceptycznie, zwłaszcza jeśli mają okna bezpośrednio nad pubem czy dyskoteką. Podobnie ma się rzecz ze sklepami nocnymi i monopolowymi.

Z pewnością wartość nieruchomości podnosi bliskie położenie przystanków komunikacji miejskiej, stacji metra, dworca kolejowego i obiektów użyteczności publicznej - urzędów, szpitali, policji. Pożądane są oczywiście przychodnie, szkoły i przedszkola.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że bliskość wyżej wymienionych placówek nie wpływa, bądź w znikomym stopniu wpływa na wartość mieszkania. Jednak są to tylko pozory, bowiem na nowych osiedlach, czy w peryferyjnych lokalizacjach, gdzie w pobliżu nie ma przychodni czy szpitala, a odległość od szkoły wynosi kilka albo kilkanaście kilometrów, mieszkania z pewnością będą wyceniane niżej.

Skoro już jesteśmy przy sąsiedztwie, które wpływa negatywnie na wartość nieruchomości, w pierwszej kolejności należy wymienić zakłady przemysłowe, elektrownie, wysypiska śmieci, fermy zwierzęce i inne obiekty mogące generować hałas, nieprzyjemny zapach bądź szkodzić środowisku.

W każdym województwie, jeśli nie w każdej gminie można podać przykłady kłopotliwego sąsiedztwa, z którym walczą mieszkańcy. Również pośrednicy nieruchomości znają doskonale tego typu sytuacje.

Nie zawsze rzeczywiste szkody i uciążliwości dla mieszkańców są duże, jednak na rynku nieruchomości istotne znaczenie ma tzw. utarta opinia, renoma, ogólne przekonanie.

Tak więc np. część posiadaczy domów w okolicach farm wiatrowych skarży się, że z powodu takiego sąsiedztwa ich nieruchomości straciły na wartości nawet o kilkadziesiąt procent. Chodzi o szum działających wiatraków, ich wygląd. Czasem pojawiają się też opinie, że tego typu instalacje są szkodliwe dla zdrowia. Podobne zarzuty dotyczą większości obiektów o charakterze energetyczno - przemysłowym, niezależnie od tego jaki rzeczywiście mają one wpływ na mieszkańców.

Czasem jednak zarzuty są jak najbardziej uzasadnione. Smród z hodowli zwierząt to jak najbardziej zasadny problem, który znacząco wpłynie na wartość nieruchomości. Nieprzyjemny zapach może źle wpływać na wycenę nieruchomości całych dużych obszarów miasta - np. w okolic pół irygacyjnych na które wylewa się ścieki, jak to miało miejsce na Osobowicach we Wrocławiu. Czasem zdarzają się też lokalizacje przy wysypiskach śmieci. Niechcianym sąsiedztwem może być również regularnie wylewająca rzeka, zwłaszcza jeśli dom postawiono na terenach zalewowych, lub są problemy z ochroną przeciwpowodziową.

Do czynników klasyfikowanych jako sąsiedztwo obniżające wartość nieruchomości należy dodać także dzielnice słynące z przestępczości, alkoholizmu itd. W większości miast są takie rejony i mieszkania w nich uzyskują niższe wyceny.

Wszystkie wyżej wymienione przykłady nie zamykają oczywiście puli negatywnego i pozytywnego sąsiedztwa. Można ich wymienić o wiele więcej. Ważne, by kupujący zanim podejmie decyzję dokładnie zapoznał się z lokalizacją i topografią okolicy, być może przepytał mieszkańców, zebrał informacje. Dzięki temu będzie w stanie w porę zrezygnować z nieruchomości, której otoczenie nie będzie mu odpowiadało.

Genowefa Marciczkiewicz