Kiedy inwestować w duże mieszkanie?

W polskich warunkach za duże mieszkania mogą uchodzić już nieruchomości 3-pokojowe. Z danych firm deweloperskich, a także z danych statystycznych wynika, że w naszych realiach "zwykłe" mieszkanie ma około 50-60 mkw. Tak więc mieszkanie 70-metrowe, czy większe, można już uznać za duże.

Duże mieszkania są oczywiście wygodne. Komfort danej nieruchomości jest mocno powiązany z powierzchnią W segmencie luksusu uważa się na przykład, że prawdziwy apartament "zaczyna się" od przynajmniej 100 mkw. Z pewnością wielu kupujących chciałoby mieć pokaźną nieruchomość, w praktyce jednak Polacy raczej wybierają stosunkowo małe mieszkanie. Można to tłumaczyć ograniczeniami finansowymi, tyle że siła naszych pensji w odniesieniu do rynku mieszkaniowego rośnie, podobnie ze wzrostem zdolności kredytowej dzięki niskim stopom procentowym. Tymczasem powierzchnia mieszkań kupowanych przez rodaków spada.

Z danych NBP wynika, że średnio z przeciętnej pensji w największych ośrodkach można kupić obecnie 0,88 mkw. mieszkania. W niektórych miastach jest to już ponad metr kwadratowy. Teoretycznie dane te nie powalają, jednak w ciągu 10 lat nasza siła nabywcza na rynku mieszkaniowym wzrosła o blisko 100 proc.

Tymczasem, wg GUS, z informacji zawartych w "Małym Roczniku Statystycznym 2016" wynika, że nasze mieszkania się kurczą. Jeszcze w 2010 roku przeciętnie nowo oddawane lokale od deweloperów miały średnio 66,2 mkw. W 2015 roku było już to 58,5 mkw., co oznacza, że w ciągu 5 lat powierzchnia oddawanych mieszkań zmniejszyła się o około 12 proc.

Z czego to wynika? Na takie pytanie ciężko jednoznacznie odpowiedzieć. Być może dziś klienci są ostrożniejsi w zaciąganiu zobowiązań finansowych i starają bardziej zminimalizować koszty, mimo ogólnej poprawy kondycji finansowej? Może też chodzić o zmiany natury poważniejszej, bardziej długofalowej. Niewykluczone, że w związku z tendencjami demograficznymi i kulturowymi, duże mieszkania nie są nam po prostu potrzebne... Rośnie liczba jednoosobowych gospodarstw domowych, czyli tzw. singli, a z drugiej strony zmniejsza się dzietność, co oznacza, że rodzinie może nie zależeć na dużym mieszkaniu.

Takie wnioski sprawiają, że pytanie o sens kupowania dużego mieszkania staje się zasadne. Nawet jeśli kupujemy na własny użytek, dobrze by było, żeby nieruchomość dawała możliwość zarobku - poprzez zwiększenie wartości w przyszłości oraz wynajem. Duże mieszkania z rynku wtórnego są trudniej zbywalne. Z danych ofertowych WGN wynika, że sprzedający, by szybciej znaleźć klienta, są gotowi bardziej zmniejszyć cenę, niż zbywcy mniejszych metrażów. Przyjmując, że mieszkania duże zaczynają się od 70 - mkw., dane WGN wskazują, że takie nieruchomości mają stawki na metrze kwadratowym przeciętnie o około 10 proc. niższe.

Z jednej strony oznacza to, że wśród dużych mieszkań warto polować na okazję, z drugiej jednak - obecny kupujący być może za kilka lat sam będzie chciał zbyć takie mieszkanie, co przy słabnącym popycie na duże metraże może być trudne.

Podobnie przedstawia się sytuacja z rynkiem najmu. Duże mieszkanie w całości znacznie ciężej jest wynająć, chyba że mocno obniżymy cenę. Jeśli chcemy wynająć po stawkach rynkowych, czynsz będzie wysoki, podobnie jak opłaty administracyjne. Ciężko znaleźć odpowiednio dużą grupę najemców. Studenci, pracownicy itp. najczęściej szukają mieszkania w grupkach po 2-3 osoby. Dla takiej grupy 4 pokoje będą po prostu za duże. Tak więc - siłą rzeczy - rynek najmu ogranicza się do rodzin z kilkorgiem dzieci.

Innym rozwiązaniem jest wynajem na pokoje. Tu akurat duże mieszkania mogą się świetnie sprawdzić. Z symulacji WGN wynika, że wynajem poszczególnych pokojów może być finalnie znacznie bardziej intratny, niż wynajem w całości całego mieszkania. Dzieje się tak dlatego, że przeciętne czynsze za pokój w przeliczeniu na metry kwadratowe, są wyraźnie wyższe od stawek najmu całych mieszkań. Wybierając taką formę, im więcej pokojów, tym lepiej - potencjalne przychody szybciej rosną, choć też w mieszkaniu jest większa rotacja, co sprawia, że częściej musimy się zajmować szukaniem nowych najemców. Drugie zastrzeżenie - wynajem na pokoje może sprawdzić się wyłącznie w dużych ośrodkach miejskich, z dużą liczbą studentów i osób, które przyjeżdżają do pracy.

Tak więc - czy warto decydować się na duże mieszkanie? Jeśli kupujemy w celach inwestycyjnych, niekoniecznie. Takie mieszkania są trudniejsze w sprzedaży i wynajmie. Nie oznacza to jednak, że należy je z góry przekreślać. Jak wspomnieliśmy - w segmencie dużych mieszkań częściej zdarzają się okazje cenowe. Ustrzelenie po dobrej cenie takiej nieruchomości w świetnej lokalizacji może być inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN