Kiedy najemca odpowiada za zniszczenia w mieszkaniu?
Podstawą ewentualnych roszczeń wobec najemcy, wynikających ze zniszczeń, których dokonał, powinien być rzetelnie przygotowany protokół zdawczo - odbiorczy, z dokumentacją fotograficzną. Takie dokument pozwoli nam wykazać, że zniszczenia to dzieło lokatora.
Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi wyraźnie, że najemca jest zobowiązany oddać lokal w stanie niepogroszonym. To on, zgodnie z przepisami, odpowiada również za stan sanitarno-higieniczny oraz techniczny lokalu - czyli ma dbać o czystość, chronić przed dewastacją, nie przechowywać przedmiotów niebezpiecznych dla ludzi i pomieszczenia itp.
Ma on też obowiązek dokonywać drobnych napraw. Ustawa szczegółowo określa, o jaki zakres prac chodzi.
Najemca jest odpowiedzialny za naprawy i konserwacje:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Ustawa ponadto mówi, że: Najemca zobowiązany jest do dokonywania drobnych napraw i konserwacji na własny koszt, między innymi naprawy podłóg, wykładzin podłogowych, okien, drzwi, malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, naprawy instalacji i urządzeń technicznych, legalizacji i wymiany wodomierza w lokalu. Na własny koszt najemca zobowiązany jest do usuwania awarii powstałych z jego winy.
Art 6. mówi natomiast, że: przed zakończeniem najmu i opróżnieniem lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw.
Wszystko to oznacza, że właściciel ma spore podstawy do dochodzenia swoich praw, w przypadku zniszczeń. Te - o ile nie były dokonane wcześniej - obciążają lokatora.
By na tym tle nie dochodziło do nieporozumień, podstawą powinien być rzetelny protokół zdawczo - odbiorczy. Wykonanie takiego dokumentu jest w interesie obu stron. Co powinien zawierać? Przede wszystkim zestawienie wszystkich istotnych przedmiotów, wyposażenia w mieszkaniu, jak najobszerniejszą dokumentację fotograficzną. Powinna ona jak najdokładniej pokazywać wszystkie zniszczenia w mieszkaniu w momencie przekazania lokalu najemcy oraz ogólny stan nieruchomości. Lokator powinien zaakceptować tę dokumentację, może też dostarczyć własną, a w protokole powinien zawrzeć swoje uwagi co do stanu nieruchomości. Jeśli po zakończeniu najmu elementy wyposażenia domu będą zniszczone w sposób wykraczający poza normalne użytkowanie, albo odkryjemy inne zniszczenia dokonane przez najemców - np. dziury w ścianach, plamy, zerwane kontakty itp. mamy prawo oczekiwać doprowadzenia nieruchomości do stanu wyjściowego.
Jeśli najemca nie wywiąże się z tego obowiązku, mamy podstawę do formułowania wobec niego roszczeń, a zabezpieczeniem finansowym powinna być w tym przypadku pobrana kaucja. Ważne więc są zapisy odnośnie kaucji zawarte w umowie najmu. Błędem, czasem spotykanym przez właściciela, jest ujmowanie kaucji na poczet płatności w ostatnim miesiącu. Przez 30 dni wiele się może zdarzyć, a w takiej sytuacji tracimy po prostu podstawowe zabezpieczenie finansowe. Dobrze jest wykonać dokumentację szkód, a więc zdjęcia przedmiotów i elementów wyposażenia, które zostały zniszczone i porównać je z fotografiami z protokołu przy zawieraniu umowy najmu. Zdjęcia powinny być opatrzone datą.
Najlepiej oczywiście dokonać oględzin mieszkania przed odebraniem kluczy od lokatora. Jeśli stwierdzimy uszkodzenia wymagające naprawy, mamy obowiązek wezwać najemcę do wykonania tego. Jeśli się nie wywiąże, możemy potrącić koszty z kaucji - przy czym w umowie powinna taka ewentualność być wyraźnie określona. Oczywiście należy pamiętać, że nie można oczekiwać od najemcy, że odnowi nam elementy mieszkania, które już wcześniej były zniszczone. Jeśli jednak odda lokal w stanie niepogorszonym, wtedy mamy obowiązek zwrócić mu kaucję.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
