Kolejne wyjątkowo pracowite wakacje deweloperów
Tradycyjnie w trzecim tygodniu miesiąca GUS opublikował najnowsze statystyki, będące podsumowaniem wyników budownictwa mieszkaniowego, tym razem w pierwszych ośmiu miesiącach bieżącego roku. Jak się okazuje, okres wakacyjny u deweloperów to czas wytężonej pracy, efektem której jest kolejny skok inwestycyjnych statystyk pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki.
Po trzech latach trwania boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy indywidualni wciąż windują statystyki swoich osiągnięć inwestycyjnych. O ile czasem zdarza się, że wynik mierzony miesiąc do miesiąca jest nieco gorszy, to już w przypadku zestawień rok do roku niemal zawsze widać progres. Oznacza to, że mieszkaniowy rynek pierwotny wciąż przeżywa okres rozkwitu, którego końca na razie nie widać. Trudno też ocenić, jak długo to jeszcze potrwa, a także oszacować potencjał wzrostowy rynku, a w związku z tym najlepiej może nie kusić się o tego typu prognozy.
Wciąż głównym wyznacznikiem inwestycyjnej prosperity jest sytuacja w kwestii mieszkań rozpoczętych. W tym punkcie GUS-owskie statystyki systematycznie potwierdzają prawdziwą hossę inwestycyjną w pierwotnym segmencie rodzimego rynku mieszkaniowego. Tym razem wynik za 8 miesięcy br. przekroczył poziom 117,5 tys. lokali, co oznacza poprawę rok do roku o ponad 6,2 proc. Z kolei wypracowany wspólnie przez deweloperów i inwestorów indywidualnych wynik sierpniowy na poziomie ponad 16 tys. lokali jest jednym z zaledwie kilku najlepszych wyników miesięcznych bieżącej dekady.
Podobnie rewelacyjny wynik, tym razem na poziomie 19,1 tys., inwestorzy wypracowali wspólnie w sierpniu w kwestii nowych pozwoleń na budowę. I w tym przypadku na palcach jednej ręki można policzyć przypadki lepszych wyników miesięcznych w ostatnich latach. Sami deweloperzy w minionym miesiącu uzyskali blisko 9,7 tys. nowych pozwoleń, dokładnie o jedną trzecią więcej, licząc rok do roku. Ogólny wolumen wydanych pozwoleń wszystkim formom budownictwa od początku roku wynosi po ośmiu miesiącach prawie 136 tys., o niespełna 14 procent więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Statystyki nowych pozwoleń na budowę są jak wiadomo podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Wszystko zdaje się więc wskazywać na to, że ci ostatni w dalszym ciągu oceniają perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie jako optymalne, nie oczekując w przewidywalnej przyszłości jakiegokolwiek przesilenia w kwestii rekordowego od kilku lat popytu na mieszkania z pierwszej ręki. Wydaje się to być może podejściem zbyt optymistycznym, jednak zarządy firm deweloperskich najprawdopodobniej bardzo dobrze wiedzą, co robią, a swoje oczekiwania opierają o staranną analizę obecnego stanu rynkowej koniunktury i jej perspektyw w przyszłości.
Tradycyjnie od dłuższego czasu bardzo mocnym ogniwem bieżących danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania. W tym przypadku zdecydowany prym wiodą deweloperzy, którzy oddając od początku roku ponad 46 tys. lokali, notują ponad 37-proc. progres rok do roku. Ogółem w okresie styczeń-sierpień br. oddano ponad 98 tys. mieszkań, czyli o 12 proc. więcej aniżeli w pierwszych ośmiu miesiącach ubiegłego roku.
Lektura najnowszej informacji GUS, komunikującej bieżące statystyki pierwotnego rynku mieszkaniowego, ponownie rysuje obraz koniunktury inwestycyjnej w pełnym biegu. Jest ona następstwem wciąż bardzo wysokich parametrów popytu na nowe mieszkania, z jego potencjałem niemożliwym obecnie do racjonalnej oceny.
Wiadomo tylko, że za wysokimi parametrami mieszkaniowego popytu stoi kombinacja dwóch czynników: zakupów inwestycyjnych oraz programu MdM. Jeśli chodzi o ten ostatni, to nieuchronnie nadchodzi czas wyczerpywania potencjału rządowych subwencji mieszkaniowych. Z kolei w kwestii popytu inwestycyjnego, to od około 2 lat - 2,5 roku mamy powszechny trend tego typu zakupów przez inwestorów indywidualnych. Teraz jednak do gry zaczynają wchodzić - po ścieżce przetartej przez BGK Nieruchomości - inwestorzy instytucjonalni, co ciekawe zagraniczni, a wkrótce niewykluczone, że kolejni krajowi.
Najprawdopodobniej mamy więc początek nowego trendu w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Polaków. Ma on polegać na odchodzeniu w Polsce od "odwiecznej" dominacji dążenia za wszelką cenę do własności w kierunku wynajmu. Jego udział w kolejnych latach powinien systematycznie wzrastać, powodując spadek stawek czynszu najmu, co jest warunkiem koniecznym dla powodzenia i utrwalenia tego typu tendencji.
Przed krajowym rynkiem mieszkaniowym schyłkowy okres roku i ostatni kwartał. Jest to tradycyjnie najlepszy czas dla deweloperów pod względem liczby sprzedawanych mieszkań. W końcówce roku ponownie gros decyzji o zakupie mieszkania podyktowanych będzie chęcią uniknięcia podniesienia wkładu własnego kredytów mieszkaniowych o kolejne, i szczęśliwie ostatnie już, 5 pp. w przyszłym roku.
Jarosław Jędrzyński
