Komu najem zwrotny się opłaci?
Najem zwrotny (sell and lease back) to ciągle jeszcze stosunkowo mało znany rodzaj transakcji na polskim rynku nieruchomości. Zazwyczaj kojarzy się go z segmentem nieruchomości komercyjnych, jednak równie dobrze może mieć zastosowanie na rynku mieszkaniowym.
Na czym polega najem zwrotny? Jak sama angielska nazwa wskazuje jest to równoczesne przeprowadzenie dwóch transakcji, czyli sprzedaży i wynajmu.
Komu i dlaczego to się opłaca? Sprzedający zyskuje przede wszystkim kapitał, dotychczas zamrożony w nieruchomości. Może go spożytkować np. na cele inwestycyjne - rozwój firmy, kupno innej nieruchomości itp. Jednocześnie, stając się najemcą, nadal może z obiektu korzystać, nie musi więc np. szukać nowej siedziby, organizować przeprowadzki itp. Jest więc ciągle w miejscu, które z jakichś powodów (np. bardzo dobra lokalizacja, wygoda) mu odpowiada. Jednocześnie nie jest już właścicielem tej nieruchomości, więc nie ponosi kosztów związanych z zarządzaniem nią, także w zakresie poważniejszych napraw i remontów, które wykraczają poza zwykłe użytkowanie.
Forma najmu jest zdecydowanie bardziej elastyczna niż własność Można ją luźniej dostosować do aktualnych potrzeb firmy - np. metraż wynajmowanego obiektu. Generalnie dla sprzedającego i najemcy w jednym układ "sell and lease back" oznacza de facto zapewnienie sobie finansowania bliskiego kredytowi bankowemu, ale o tyle atrakcyjniejszego, że pozbawionego szeregu formalności, tańszego i łatwiejszego do uzyskania. Ponadto - czynsze najmu płacone na mocy podpisanego kontraktu można zakwalifikować jako koszty uzyskania przychodu.
Zyskuje też nabywca takiej nieruchomości. Oczywiście staje się jej właścicielem, ale dzięki umowie najmu (na rynku nieruchomości komercyjnych często wieloletniej) automatycznie ma też zapewnione, że lokal będzie na siebie "pracował". Tak to wygląda w skrócie. Dodatkowo, obie strony zawierając taki kontrakt, mogą zagwarantować sobie szereg innych udogodnień. Np. dotychczasowy właściciel może wynegocjować prawo pierwokupu, prawo odkupu itp.
Jak już wspomnieliśmy najczęściej z transakcjami "sell and lease back" spotykamy się na rynku komercyjnym. Firmy będące właścicielami dużych obiektów - np. biurowców - sprzedają je, jednocześnie wynajmując. Czasem postępują tak też samorządy, czy inne instytucje publiczne. W przypadku przedsiębiorstw najem zwrotny po prostu poprawia wyniki finansowe.
W jaki sposób taka formuła może funkcjonować także na rynku mieszkaniowym?
Bardzo prosto. Najem zwrotny pozwala zminimalizować koszty kredytowania. Uzyskujemy kapitał, który może w całości albo w większości pokryć koszt zakupu nowej nieruchomości, jednocześnie nie musimy się martwić o miejsce zamieszkania do momentu kupna i przeprowadzki. Najem zwrotny może być więc idealnym rozwiązaniem, jeśli np. brak nam wymaganych środków na wkład własny, który - przypomnijmy - wynosi dziś 20 proc. (ewentualnie mniej ale z dodatkowymi zabezpieczeniami).
Czasem formę najmu zwrotnego spotyka się także w przypadku apartamentów i pokojów noclegowych. Sprzedający staje się wtedy de facto operatorem takiej nieruchomości. Wynajmuje ją, uzyskując prawo podnajmu innym osobom. Dba o to, by obiekt miał odpowiednie obłożenie. Takie rozwiązania stosuje się na rynku apart i condo hoteli.
Jak przeprowadzić najem zwrotny od strony formalnej? Jest to transakcja nieuregulowana w polskim prawie. W praktyce więc mamy do czynienia po prostu z dwoma umowami: sprzedaży i najmu. Oczywiście decydując się na takie rozwiązanie, należy skalkulować jego opłacalność. Wysokość czynszu najmu pozostaje ważnym elementem negocjacyjnym i będzie uzależniona od ceny nieruchomości, okresu wynajmu itp.
Marcin Moneta
Pobierz: program PIT 2016
