Kredyt na mieszkanie będzie droższy
Koniec z dopłacaniem do wkładu własnego kredytów. Rząd zamiast programu MdM, wprowadzi nowe rozwiązanie. Na wkład trzeba będzie sobie zaoszczędzić, a ci, którzy się z tego wywiążą dostaną od państwa premię.
Kasy oszczędnościowo - budowlane to część nowego programu rządowego o nazwie "Mieszkanie plus", który ma zastąpić Mieszkanie dla Młodych. Oprócz oszczędzania rząd stawia także na budowę tanich mieszkań na wynajem. Te - w odróżnieniu od Funduszu Mieszkań na Wynajem - mają być rzeczywiście tanie dzięki budowaniu na państwowych gruntach. Po latach wynajmu, mieszkaniec takiego lokalu miałby możliwość preferencyjnego wykupu na własność.
Wracając jednak do systemu kas. Propozycja rządowa idzie naprzeciw oczekiwaniom przedstawicieli sektora bankowego. Związek Banków Polskich od dawna postuluje takie rozwiązanie. Na czym ma ono polegać?
System będzie podobny do tych, jakie już istnieją w wielu państwach europejskich, także u naszych sąsiadów - m.in. na Słowacji i w Niemczech.
Wg przedstawionego niedawno projektu ustawy przeciętnie zamożny Polak miałby możliwość dojścia do własności swego mieszkania poprzez oszczędzanie w ramach kas (na podstawie umowy - nie krótsze niż 4 lata) i preferencyjny kredyt, który również w kasie mógłby uzyskać.
Kredytowanie objęłoby takie cele jak:
1. Odpłatne nabycie, budowa, odbudowa, remont, modernizacja, przebudowa, rozbudowa lub nadbudowa domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego;
2. Nabycie prawa własności domu jednorodzinnego lub prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabycie własności, a także udziału we współwłasności gruntu przeznaczonego pod budowę domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego albo uzbrojenie działki budowlanej;
3. Spłata kredytu bankowego zaciągniętego na ww. cele;
4. Wniesienie przez członka spółdzielni mieszkaniowej wpłat przeznaczonych na przeniesienie przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz członka prawa własności lokalu mieszkalnego.
W kasach mogłyby oszczędzać osoby fizyczne ale nie tylko - także osoby prawne, czy też wspólnoty mieszkaniowe albo spółdzielnie. Premia za oszczędzanie jednak będzie przysługiwać wyłącznie osobom fizycznym.
Ile państwo dołoży do naszych oszczędności? Przez pierwsze lata oszczędzania premia ma wynosić 15 proc. zgromadzonych środków do kwoty 6000 zł. Maksymalnie roczna państwowa premia wyniesie więc 900 zł. Do tego należy doliczyć odsetki, bowiem konto w kasie będzie oprocentowane. Jeśli ktoś przekroczy roczną sumę oszczędności w wysokości 6000 zł, co prawda nie dostanie premii, ale jego kapitał będzie wyżej oprocentowany.
Po czterech latach obligatoryjnego oszczędzania właściciel środków będzie mógł starać się o preferencyjny kredyt w ramach kas. Jego kwota nie będzie mogła być wyższa, niż 100 proc. całości zgromadzonych w ramach kas pieniędzy - włącznie z odsetkami i premią.
Co ważne jednak: oprocentowanie takiego kredytu będzie stałe przez cały okres trwania umowy. Konstrukcja jest taka, że rata miesięczna miałaby nie przekraczać swoją wysokością miesięcznych wpłat, jakie dokonywał uczestnik kas. Tak więc kredyt byłby dla niego "bezbolesny".
Czy taki system zda egzamin? Strona rządowa oraz zwolennicy tego rozwiązania podkreślają, że problemem w polskich realiach jest brak kapitału gospodarstw domowych. Polacy mało oszczędzają, a jeśli już - to ich pieniądze nie pracują w sposób właściwy. Często są odkładane na zwykłym ROR-rze, co sprawia, że dodatkowo nie zarabiają.
To generuje problemy z zaspokojeniem wymagań kredytowych ze strony klientów banków (m.in. rosnący wkład własny), ale też rodzi problemy z utrzymaniem odpowiednio wysokiej akcji kredytowej po stronie bankowej. Wg NBP ponad 95 proc. depozytów w Polsce lokowanych jest na okres krótszy niż 1 rok.
Wyliczenia dotyczące ewentualnej skali oszczędności w kasach wraz z premią, odsetkami i możliwym, uzyskanym kredytem, pokazują jednak, że same pieniądze z tego tytułu najprawdopodobniej nie wystarczą na kupno przeciętnej wielkości mieszkania w dużym mieście. Przy oszczędzaniu na poziomie 500 zł miesięcznie statystyczny Kowalski uzyska rocznie 6000 zł. Z premią i odsetkami będzie to około 7000 zł, co da w sumie po 4 latach 28 tysięcy. Z kredytem tej samej wysokości będzie to 56 tys. Taka kwota nie wystarczy na zakup mieszkania, ale wystarczy na pokrycie wkładu własnego i np. częściowo - wykończenia nieruchomości. Oczywiście nikt nie każe przerywać oszczędzania po 4 latach.
Część ekspertów podkreśla, że realna kwota państwowej dopłaty w ramach kas będzie znacznie niższa niż dopłata do wkładu własnego w MDM. Z drugiej jednak strony pojawiają się głosy, że jest to system uczciwszy, który pomagałby budować kapitał gospodarstw domowych i stabilizował system bankowy. Ponadto nie wypaczałby sytuacji na rynku mieszkaniowym i cen nieruchomości, o co często oskarża się MDM.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
