Kredyty mieszkaniowe dla przeciętnego Kowalskiego. Jak obecnie zadłużają się Polacy?
Choć Polacy nadal biorą najczęściej kredyty mieszkaniowe z minimalnym wkładem własnym, zdecydowanie w ostatnich latach w całej puli wzrósł udział zobowiązań, gdzie większość środków z własnej kieszeni wykłada kredytobiorca i tylko "podpiera" się środkami z banku. Jeśli chodzi o nieruchomości, które najczęściej kupujemy - tu się nic nie zmienia. Wśród mieszkań popularne są najbardziej małe dwa pokoje.
Wskaźnik Loan to Value pokazuje stosunek wysokości pożyczonego kapitału, do wartości nieruchomości. Im mniejszy, tym kredyt tańszy i bezpieczniejszy. Przez lata w akcji kredytowej zdecydowanie dominowały zobowiązania z minimalnym wkładem. Pamiętajmy, że jeszcze kilka lat temu w ogóle nie trzeba było mieć wkładu, by dostać kredyt.
Obecnie nadal umowy, gdzie wkład jest niewielki są najczęstsze, ale widzimy, że ich udział powoli maleje. Z danych Amron - Sarfin za III kw. 2017 wynika, że kredytów z wkładem do 20 proc. było 46 proc. Choć to dużo to wartość ta spadła. W III kw. 2013 roku, a więc ponad 4 lata temu było ich blisko 53 proc. Równolegle szybko rośnie udział kredytów małych, gdzie pieniądze z banku stanowią tylko wsparcie dla kupującego, a większość środków wykłada on samodzielnie. Chodzi więc o kredyty na nie więcej niż maksymalnie 30 proc. wartości nieruchomości, gdzie przynajmniej 70 proc. to kapitał kupującego.
W perspektywie 4 lat odnotowano w tej kategorii kilkukrotny wzrost. W III kw. 2017 takich kredytów było 14 proc. Pozornie nie jest to dużo, ale 4 lata wcześniej (w III kw. 2013) stanowiły one zaledwie 4 proc.
Należy tu zaznaczyć, że zdecydowanie wzrosła też wartość i udział transakcji dokonywanych całkowicie za gotówkę. Z czego to wynika? Eksperci podają jedną przyczynę: wzrost zakupów w celach inwestycyjnych. Inwestorzy aktualnie postrzegają nieruchomości jako atrakcyjną lokatę kapitału, na co przekłada się wysoka rentowność najmu - w największych miastach szacowana na 5 - 6 proc. W dobie rekordowo niskich stóp procentowych nieopłacalne są natomiast np. lokaty bankowe, także obligacje skarbowe. Kupujący decydują się więc wyciągnąć środki z mniej opłacalnych instrumentów i za te pieniądze zainwestować w mieszkania. Stąd wzrost udziału kredytów, które są tylko "dobraniem" brakującego kapitału.
W zakresie preferencji zakupowych na rynku nieruchomości nic się nie zmienia od lat. Stawiamy na mieszkania dość małe. Najpopularniejszy format to małe dwa pokoje - około 40-55 mkw. Dlaczego? Są to mieszkania dość tanie, jednocześnie popularne na rynku najmu. Idealnie nadają się na lokum dla bezdzietnej pary, czy też rodziny z jednym dzieckiem bądź singla, który może np. podnająć jeden pokój.
Zauważalny w zeszłym roku wyraźniejszy wzrost cen mieszkań (na niektórych rynkach nawet o 10 proc.) przełożył się prawdopodobnie na wzrost średniej wartości kredytu. W III kw. 2017 stanowiła ona około 230 tys. zł, na początku minionego roku było to o 20 tys. zł mniej.
W kwotowych klasach kredytowych, które stosuje Amron - Sarfin w swoich raportach, zdecydowanie dominują zobowiązania w wysokości od 100 do 200 tys. zł. Z raportu Amron Sarfin wynika, że w III kw. 2017 takich umów było 35 proc. Druga grupa kwotowa to kredyty w wysokości od 200 do 300 tys. zł - 25 proc. Natomiast te do 100 tys. zł stanowiły 15 proc. Tak więc ogromna większość, bo 75 proc. kredytów mieszkaniowych w Polsce zaciąganych jest na kwotę nie większą niż 300 tys. zł.
Od kilku lat w tym zakresie nic się nie zmienia. Na mocy rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego kredyty walutowe mogą zaciągać obecnie osoby o wysokiej zdolności i co najważniejsze - zarabiające w danej walucie obcej. Nic więc dziwnego, że kredyty walutowe stanowią aktualnie absolutny margines. W zeszłym roku było to nie więcej niż 1,5 proc. O tym, że stać na nie ludzi dobrze uposażonych świadczy natomiast średnia wartość takiego kredytu, która wynosiła około 350 tys. zł, a więc o ponad 120 tys. więcej niż w przypadku "standardowych" kredytów walutowych.
Tu również nie widać istotnych zmian. Ciągle zadłużamy się na maksymalne możliwe okresy. W całej puli zdecydowanie dominują kredyty na 25 do 35 lat. Z raportu Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich za III kw. 2017 wynika, że w tym czasie było ich aż blisko 64 proc. Oczywiście wybierając długi czas kredytowania klienci banków zmniejszają sobie miesięczną ratę, ale jednocześnie całościowa kwota kredytu do spłacenia jest znacznie wyższa.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
