Kredyty mieszkaniowe nadal są tanie - sprzyjają niskie stopy procentowe

Rata długu zaciągniętego na zakup przeciętnej kawalerki w dużym mieście wynosi 548 zł - wynika z szacunków Lion's Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl. Gdyby ponadto wierzyć najnowszym prognozom, to na wzrost rat kredytowych przyjdzie poczekać jeszcze ponad rok.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w lipcu br. osiągnęła poziom 77,1 pkt. Po raz kolejny jest to więc jeden z najniższych wyników zanotowanych w historii badania. Czym właściwie jest indeks stworzony przez Lion's Bank i portal nieruchomości Morizon.pl?

Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 0,7 proc. niższym niż w przed miesiącem, oraz aż o 11,3 proc. niższym niż rok temu (indeks był wtedy na poziomie 86,9 pkt.). Nie można też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był aż o 29,7 proc. droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast pozostaje na względnie stabilnym poziomie (wzrost o 0,6 proc. r/r).

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,8 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,7) i Gdańsk (5,5). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. oraz Katowice i Bydgoszcz z cenami o 100-200 złotych wyższymi. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych - przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe maleją. W ciągu 12 miesięcy średni ich poziom zmienił się w z 1,82 proc. na 1,74 proc. Przy notowanym w połowie maja WIBOR-ze 3M na poziomie 1,72 proc. średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,46 proc. Pomimo niewielkiego wzrostu jest to wciąż jeden z najniższych wyników w historii.

Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 913 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 548 zł, a trzypokojowych lokali 1370 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2101 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1400 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 840 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 390 - 410 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 650 - 680 zł, a trzech około 970 - 1020 zł.

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5 proc., a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż zmiany poziomu marż przez banki komercyjne.

Warto jednak podkreślić, że w połowie maja br. WIBOR 3M zaczął kosmetycznie rosnąć. Trudno przesądzić czy ruch ten będzie kontynuowany, bo prognozy zmian poziomu WIBOR-u są w ostatnich tygodniach bardzo zmienne. Najnowsze są dla kredytobiorców pozytywne. Najbardziej aktualne przewidywania sugerują bowiem, że na podwyżki stóp procentowych przyjdzie poczekać ponad rok, a bieżący poziom WIBOR-u może w najbliższych miesiącach nawet kosmetycznie spaść.

Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 20 lipca 2015 r. kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,62 proc, a więc niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,72 proc.). Dopiero później koszt pieniądza ma zacząć powoli rosnąć. Jak wolno? W horyzoncie 21-miesięcznym kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,97 proc. - to wyraźnie mniej niż jeszcze przed miesiącem. Z tych notowań wnioskować można, że na pierwszą podwyżkę stóp procentowych przyjdzie poczekać ponad rok. W dłuższej - niemal dwuletniej perspektywie decyzji o podniesieniu kosztu kredytu może być 1-2. Tak sugerują dzisiejsze notowania, które jednak jak wyżej wspomniano w ostatnich tygodniach zmieniają się jak w kalejdoskopie.

Bartosz Turek, Lion's Bank

Marcin Drogomirecki, Morizon.pl