Kto najbardziej stracił po "cenowej górce"?
W szczytowym okresie boomu mieszkaniowego (lata 2006 - 2008) ceny lokali rosły dosłownie z tygodnia na tydzień, a metraż dostępny za średnią pensję wciąż malał. Tym niemniej, wiele osób kupiło lokum po bardzo wysokiej cenie za 1 mkw.
Obecnie tacy nabywcy mieszkań zmagają się z poważnym problemem. W skrajnym przypadku, odsprzedaż "M" po aktualnych cenach skutkuje stratą wynoszącą nawet 40 proc. (bez uwzględnienia inflacji).
Wiarygodne informacje o przeciętnych cenach mieszkań znajdziemy w raportach Narodowego Banku Polskiego. Dane NBP pozwalają na sprawdzenie, jak średni koszt zakupu nowych lokali w III kw. 2015 r. prezentuje się na tle analogicznych wyników sprzed siedmiu, ośmiu i dziewięciu lat (patrz poniższy wykres). Po wykonaniu obliczeń można stwierdzić, że w większości wiodących miast Polski, przeciętna cena nowego metrażu obecnie jest wyższa, niż wynik z III kw. 2006 r - tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Jedyny wyjątek stanowi Kraków. Ta ogólna relacja zmienia się, jeżeli porównamy średnie ceny z III kw. 2015 r. oraz stawki sprzed siedmiu i ośmiu lat. Wtedy można zauważyć, że przeciętny koszt zakupu "M" od dewelopera (III kw. 2015 r.) zazwyczaj jest niższy od wyników z III kw. 2007 r. oraz III kw. 2008 r. Inna sytuacja dotyczy tylko Bydgoszczy, Wrocławia i Rzeszowa. W Stolicy Podkarpacia nowy metraż jest znacznie droższy niż siedem, osiem i dziewięć lat temu. Można to tłumaczyć dynamicznym rozwojem miasta usytuowanego nad Wisłokiem. Jeśli obliczymy różnicę średnich cen dla wszystkich piętnastu lokalizacji, to uzyskane wyniki będą następujące:
- III kw. 2006 r./III kw. 2015 r. - wzrost średniej ceny 1 mkw. o 46,66 proc. (bez uwzględnienia inflacji)
- III kw. 2007 r./III kw. 2015 r. - spadek średniej ceny 1 mkw. o 11,15 proc. (bez uwzględnienia inflacji)
- III kw. 2008 r./III kw. 2015 r. - spadek średniej ceny 1 mkw. o 10,84 proc. (bez uwzględnienia inflacji)
Różnice cenowe pomiędzy okresem boomu mieszkaniowego i III kw. 2015 r. zmienią się, jeżeli dodatkowo wliczymy skumulowaną inflację. W takim przypadku, skrajny wynik z Krakowa (III kw. 2008 r. - III kw. 2015 r.) wynosi (-35 proc.). To oznacza, że w ciągu siedmiu lat przeciętne ceny krakowskich mieszkań od dewelopera spadły o ponad jedną trzecią. Podany wynik jest znacznie niższy od średniej z 15 miast, która wynosi:
- III kw. 2006 r./III kw. 2015 r. - wzrost średniej ceny 1 mkw. o 19,78 proc. (z uwzględnieniem inflacji)
- III kw. 2007 r./III kw. 2015 r. - spadek średniej ceny 1 mkw. o 25,90 proc. (z uwzględnieniem inflacji)
- III kw. 2008 r./III kw. 2015 r. - spadek średniej ceny 1 mkw. o 22,09 proc. (z uwzględnieniem inflacji)
W okresie boomu mieszkaniowego, mniejsze rynki były bardziej zrównoważone cenowo. Dlatego na wykresie można zauważyć, że największa korekta cen dotyczyła sześciu krajowych metropolii (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska).
Wyniki zaprezentowane powyżej uwzględniają tylko zmiany cenowe w ofercie deweloperskiej. Dlatego można rozszerzyć analizę zakładając, że właściciel mieszkania odsprzedanego na rynku wtórnym, najpierw kupił je od dewelopera w III kw. 2006 r./III kw. 2007 r./III kw. 2008 r. Ten lokal miał cenę zakupu równą średniej stawce na rynku pierwotnym (według NBP). W III kw. 2015 r. mieszkanie zostało sprzedane po przeciętnej cenie, którą Narodowy Bank Polski odnotował na rynku wtórnym. Poniższa tabela przedstawia procentowy zysk/procentową stratę z takiej transakcji w 15 miastach kraju.
Można zauważyć, że sprzedaż "M" kupionego w III kw. 2006 r. zwykle przyniosłaby sporą korzyść (średni zysk: 32 proc.). Jeżeli chodzi o lokale z III kw. 2007 roku i III kw. 2008 roku, to przeciętna strata z ich odsprzedaży wynosi 16 proc. ceny zakupu. Sprzedaż przykładowego mieszkania byłaby najbardziej korzystna w Rzeszowie, Olsztynie i Lublinie. Największe straty z odsprzedaży lokalu kupionego na rynku pierwotnym, odnotowałby mieszkaniec Katowic, Gdyni oraz Łodzi. W skrajnym przypadku, sprzedaż katowickiego "M" z III kw. 2007 r. przynosi stratę na poziomie 40% ceny zapłaconej przy zakupie. Trudno o lepsze ostrzeżenie przed nabywaniem mieszkania w trakcie "cenowej górki".
Warto pamiętać, że po uwzględnieniu inflacji z poprzednich siedmiu, ośmiu lub dziewięciu lat, straty w powyższej tabeli byłyby większe, a obliczony poziom zysków uległby obniżce - przypomina analityk portalu RynekPierwotny.pl. Większość właścicieli mieszkań i domów nie bierze pod uwagę czynnika inflacyjnego. Wpływ inflacji nabiera jednak dużego znaczenia, jeżeli lokal pełni przede wszystkim rolę inwestycji lub długoterminowej lokaty kapitału.
