Likwidacja użytkowania wieczystego
Użytkowanie wieczyste jest stosunkiem prawnym zbliżonym do prawa własności, nie stanowi jednak pełnej własności. Użytkownik wieczysty zobowiązany jest uiszczać cyklicznie opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, a umowa taka w odróżnieniu od prawa własności ma charakter czasowy. Od 1 stycznia 2019 r. wejdą w życie przepisy o likwidacji użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.
Podstawowym skutkiem ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów jest automatyczne przekształcenie w prawo własności prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, a skutek ten nastąpi z dniem 1 stycznia 2019 r.
W przeciwieństwie więc do wcześniejszych przekształceń prawa użytkowania wieczystego we własność, które do wywołania tego skutku wymagały inicjatywy użytkownika wieczystego i złożenia przez niego stosownego wniosku, obecnie przekształcenie nastąpi z mocy prawa. Zmiana ta nie będzie jednak miała charakteru czysto formalnego, realnie wpłynie zwłaszcza na obniżenie opłat, może także spowolnić obrót tymi nieruchomościami w pierwszych miesiącach 2019 r. z uwagi na konieczność dokonania wpisów w księdze wieczystej.
W przypadku użytkowania wieczystego właścicielem nieruchomości gruntowej jest Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Natomiast budynki położone na tych gruntach stanowią własność użytkownika wieczystego lub w przypadku budynków wielorodzinnych właściciele lokali posiadają stosunkowy udział w prawie użytkowania wieczystego. Taka konstrukcja prawna w powiązaniu z czasowością prawa użytkowania wieczystego oraz koniecznością uiszczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego rodziła pewien stan niepewności po stronie właścicieli budynków położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Zwłaszcza że choć prawo użytkowania wieczystego może zostać przedłużone, to przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Zatem w przypadku ewentualnego rozwiązania umowy o użytkowanie wieczyste pojawia się problem z rozliczeniem pomiędzy użytkownikiem wieczystym a właścicielem gruntu. Kwestie te zostały rozwiązane przez przepisy, które wejdą w życie od 2019 r.
Przepisy ustawy nie oznaczają zupełnej likwidacji użytkowania wieczystego, odnoszą się bowiem jedynie do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, tj. do gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne.
Z punktu widzenia właścicieli budynków i lokali ustawa powodować powinna oszczędności. Co prawda w miejsce dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uiszczać będą oni opłatę z tytułu przekształcenia, która opłacana będzie na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu (tj. Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego), jednak opłata ta uiszczana będzie przez okres maksymalnie 20 lat. Natomiast opłata z tytułu użytkowania wieczystego miała charakter bezterminowy. Opłata przekształceniowa ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia i może podlegać waloryzacji. Wnosić się ją będzie do 31 marca każdego roku. Przy czym na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed terminem płatności organ będzie mógł rozłożyć ją na raty lub ustalić inny termin zapłaty.
Ustawodawca przewidział także preferencję dla właścicieli gruntu, którzy zamierzają spłacić ją jednorazowo. W tym celu będzie należało złożyć stosowny wniosek, po czym organ poinformuje właściciela o wysokości opłaty jednorazowej. Bonifikata z tytułu uiszczenia opłaty jednorazowej wynosi 60 proc. opłaty w przypadku spłaty dokonanej w 2019 r. (przykład) i wynosi odpowiednio 10 proc. mniej z każdym kolejnym rokiem. Przy czym bonifikata wynosi 10 proc. w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu (tj. w 2024 r.).
Przepisy ustawy zawierają uproszczenia, które ułatwiają praktyczne stosowanie przepisów. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność potwierdzi zaświadczenie wydawane z urzędu przez organy wskazane w ustawie. Dodatkowo wpisy w księgach wieczystych dotyczące przekształceń będą następowały z urzędu. Ponadto sąd w dziale III księgi wieczystej wpisywał będzie także informację o roszczeniu z tytułu opłaty przekształceniowej. W przypadku nieruchomości wielorodzinnych, wpisów tych dokonywać się będzie w księdze wieczystej poszczególnych lokali położonych dotychczas na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Po uiszczeniu opłaty przekształceniowej organ wyda zaświadczenie, które stanowić będzie podstawę do wykreślenia roszczenia z treści księgi wieczystej, a opłata od wniosku o wykreślenie wpisu wynosić będzie 250 zł w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej i 75 zł w pozostałych przypadkach. Przy czym ustawa przewiduje także zwolnienia z opłaty dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych.
|
Przykład Opłata roczna za przekształcenie wynosi 600 zł. W takiej sytuacji opłata roczna za przekształcenie za okres 20 lat wyniesie 12 000 zł, tj. 600 zł × 20 lat. Natomiast wysokość bonifikaty za uiszczenie opłaty rocznej w pierwszym roku po przekształceniu wyniesie 7200 zł, tj. 12 000 zł × 60 proc. W przypadku uiszczenia opłaty jednorazowo w 2019 r. jej wysokość wyniesie: 4800 zł, tj. 12 000 zł - 7200 zł. |
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. poz. 1716)
Autor: Łukasz Wilmiński
Gazeta Podatkowa nr 95 (1552) z dnia 2018-11-26