Małe mieszkania w Krakowie sprzedają się nawet w dwa tygodnie
W Krakowie ogromną popularnością cieszą się małe mieszkania. Na rynku wtórnym takie do 55 m kw. i z rynkową ceną sprzedają się nawet w ciągu dwóch tygodni. Niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się więc również kredyty hipoteczne. Na szczęście banki w ostatnim czasie uatrakcyjniły ofertę. Eksperci Metrohouse, Expandera i serwisu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że kredyty mieszkaniowe są teraz najtańsze od początku 2016 r.
W Krakowie, według raportu Metrohouse i Expandera, płacimy za m kw. mieszkania na rynku wtórnym średnio 6853 zł. Wysokie tempo sprzedaży na krakowskim rynku nieruchomości trwa nadal i nic nie wskazuje na to, aby miało wyhamować.
- Wśród nowych mieszkań próżno szukać kawalerek, do których wprowadzić się można w tym roku. Znajdziemy jednak popularne, niewielkie dwupokojowe mieszkania, ale w tym przypadku ich cena często przekracza 8000 zł za m kw., nawet w bardziej odległych dzielnicach, takich jak Nowa Huta - mówi Aneta Thomas z krakowskiego biura Metrohouse.
Mając świadomość coraz wyższych cen, klienci zaczynają rozważać lokalizacje, które do tej pory nie cieszyły się większą popularnością, jak np. Osiedle Złocień, gdzie gotowe mieszkanie deweloperskie znajdziemy w okolicy 5000 zł za m kw. Czas sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego w rynkowej cenie, w zależności od metrażu, może wynieść nawet dwa tygodnie. Największe szanse na szybką transakcję mają małe mieszkanie, do 55 m kw.
W III kw. 2018 r. Kraków uplasował się na drugim miejscu pod względem tempa zmian cenowych. Na terenie grodu Kraka odnotowano kwartalny wzrost średniej ceny za nowy lokal wynoszący 4,0 proc. Pod koniec września 2018 r. przeciętna stawka w cennikach krakowskich deweloperów wynosiła 7280 zł/m kw. To może stanowić zaskoczenie dla krakowian, którzy na bieżąco nie śledzą zmian cenowych i pamiętają jeszcze wyniki na poziomie około 6500 zł/m kw.
Z punktu widzenia nabywców nowych lokali pewnym pozytywem jest to, że podaż na krakowskim rynku pierwotnym nieco wzrosła od lipca do września br. Pod względem wielkości oferty deweloperskiej Kraków nadal nie mógł jednak wyprzedzić konkurującego z nim Wrocławia. Trudno obecnie powiedzieć, która spośród wspomnianych metropolii (Kraków, Wrocław) jest deweloperskim rynkiem "numer dwa" (po Warszawie).
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl, oprócz zmian średniej ceny krakowskich nowych mieszkań, sprawdzili również przekształcenia, jakim uległa struktura cenowa oferty deweloperów. Dokładne dane wspomnianego serwisu dobrze wyjaśniają, dlaczego od lipca do września 2018 r. szybko wzrósł koszt zakupu nowych krakowskich "M".
Za tę zmianę średniej ofertowej ceny odpowiadał wzrost udziału mieszkań kosztujących 8000-10 000 zł/m kw. (+5,6 punktu procentowego - pp.) oraz lokali z ceną ponad 10 000 zł/mkw. (+2,5 pp.). Warto podkreślić, że równocześnie spadło rynkowe znaczenie mieszkań wycenionych na 5000-6000 zł/m kw. (-3,9 pp.) oraz 7000-8000 zł/m kw. (-2,6 pp.).
Mamy dobre informacje dla osób, które z pomocą kredytu planują kupić mieszkanie. W ostatnim czasie kilka banków wprowadziło obniżki marż. Dotyczą one jednak przede wszystkim kredytów z przynajmniej 20-proc. wkładem własnym. W ich przypadku najniższa marża wynosi obecnie 1,5 proc. Średnia (2,02 proc.) jest natomiast najniższa od początku 2016 r., czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego.
- Wygląda na to, że zaostrza się konkurencja między bankami. Chętnych na kredyt jest co prawda bardzo wielu, ale każdy chciałby uzyskać atrakcyjne warunki. Część banków postanowiła więc obniżyć koszt kredytu, aby zyskać nowych klientów. Szczególnie należy im na tych, którzy posiadają wysoki wkład własny - komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Jednocześnie ostrzegamy, aby nie przesadzać z kwotą zadłużenia. Co prawda rosnące ceny mieszkań zmuszają do pożyczania coraz wyższych kwot, ale należy pamiętać, że tak niskie stopy procentowe jak obecnie nie zostaną z nami na zawsze.
- Nie można wykluczyć, że za kilka lat oprocentowanie kredytów będzie zdecydowanie wyższe niż dziś i że rata wzrośnie nawet o połowę. Dlatego najlepiej wnioskować o taką kwotę, abyśmy poradzili sobie ze spłatą, nawet gdyby rata wzrosła nam o kilkaset złotych. Po uwzględnieniu obecnego poziomu oprocentowania i cen mieszkań rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Krakowie, o powierzchni 50 m kw., wyniesie średnio 1636 zł (przy założeniu 10-proc. wkładu własnego). Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012 r., to rata takiego kredytu wzrosłaby do 2245 zł - dodaje ekspert Expandera.
Marcin Jańczuk, Metrohouse Franchise S.A.
Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors
Mikołaj Ostrowski, RynekPierwotny.pl
