Mieszkania: Ceny spadają, ale ruch w interesie rośnie

3167 - tyle wyniosła rekordowa liczba transakcji, które uwzględniliśmy przy ustalaniu wartości naszego indeksu w listopadzie. To o 7,3 proc. więcej niż w październiku, który również był pod tym względem rekordowy.

Jest to wzrost zgodny z naszymi oczekiwaniami, bo końcówka roku tradycyjnie jest okresem wzmożonego ruchu w interesie mieszkaniowym, tym razem dodatkowo stymulowanym przez ograniczenia w programie Rodzina na Swoim, które prawdopodobnie zaczną obowiązywać od przyszłego roku.

Osoby, które chcą się załapać na dotychczasowe zasady, mają więc już tylko niespełna miesiąc. Można śmiało oczekiwać, że w grudniu liczba transakcji będzie jeszcze wyższa.

Publikowany już od ponad roku indeks cen mieszkań, obliczany jest na podstawie transakcji przeprowadzanych przez klientów Open Finance i Home Brokera. Trzeba uwzględnić przy tym, że wzrost ich liczby wynika nie tylko z rosnącego zainteresowania ze strony nabywców, ale również to, że w części jest on efektem wzrostu skali działalności zarówno Open Finance, jak i Home Broker.

Dla planujących zakup mieszkania dobrą informacją jest, że w parze z rosnącą liczbą transakcji nie idzie cena samych lokali. W listopadzie zanotowaliśmy bowiem 0,3-proc. spadek wartości indeksu. W całym bieżącym roku skurczył się on o 0,8 proc., zaś od grudnia 2008 roku, czyli od momentu, w którym ustaliliśmy wartość indeksu na bazowym poziomie 1000 pkt, stracił już 12 proc.

Na 16 miast, które uwzględniamy przy obliczaniu indeksu cen mieszkań, w listopadzie spadły ceny w dziewięciu. Najbardziej w Gdańsku (o 4,5 proc.), Białymstoku (3,8 proc.) i Olsztynie (3,5 proc.). Spośród pozostałych siedmiu, największe wzrosty cen zanotowaliśmy w Łodzi (o 4,1 proc.), Toruniu (2,8 proc.) oraz Bydgoszczy (1,9 proc.).

Zgodnie z naszymi oczekiwaniami, na rynku mieszkaniowym panuje stabilizacja cen przy jednoczesnym wzroście wolumenu obrotów. Grudzień nie powinien przynieść pod tym względem zmiany - ceny najprawdopodobniej nie zmienią się, a liczba transakcji ponownie wzrośnie. Spodziewamy się, że po Nowym Roku sytuacja odmieni się o tyle, że spadnie liczba transakcji. Ceny natomiast powinny pozostać w delikatnym trendzie spadkowym. Sprzyjać temu może wzrost oprocentowania kredytów złotowych (na skutek poniesienia stóp przez RPP) i w efekcie spadek ich dostępności oraz wygaśnięcie części popytu w ramach programu RnS.

Bernard Waszczyk, Open Finance

W listopadzie ceny mieszkań spadły po niewielkim odbiciu miesiąc wcześniej. Wciąż jednak nie został osiągnięty dołek cenowy z połowy zeszłego roku, kiedy to zatrzymała się fala kryzysowej przeceny. Obserwowane zmiany w dalszym ciągu należy odczytywać jako stabilizację cen na rynku mieszkaniowym. Od początku br. nominalny spadek cen transakcyjnych wyniósł 0,8 proc.

Przedostatni miesiąc roku po raz dziewiąty przyniósł wzrost liczby zawieranych transakcji. Dodatkowo jego dynamika w listopadzie była dwukrotnie wyższa niż średnia z poprzednich 8 miesięcy i wyniosła 6,5 proc. licząc od październikowego poziomu. Czynnik ten należy ocenić bardzo pozytywnie, gdyż świadczy o sile rodzimego rynku.

Bez wątpienia największy wpływ na tak dobre wyniki miała sytuacja na rynku kredytowym. Zgodnie z badaniami Home Broker, blisko 75 proc. mieszkań kupowanych jest bowiem z użyciem kredytu. Postępująca liberalizacja polityki kredytowej przez instytucje finansowe jest więc kluczowa dla poprawy sytuacji na rynku nieruchomości. Warto w tym kontekście zauważyć, że od początku roku przeciętna marża kredytów w rodzimej walucie spadła do 1,7 proc. z 2,5 proc., a w euro do 2,6 proc. z 3,2 proc.. W tym zakresie prognozowana jest dalsza poprawa.

Liberalizację podejścia do udzielania kredytów widać także w przeciętnej zdolności kredytowej. Trzyosobowa rodzina z dochodem 5000 zł netto może obecnie pożyczyć średnio 426 tys. zł, a więc o 58 tys. zł więcej niż jeszcze jedenaście miesięcy temu. Negatywnie na sytuację na rynku kredytowym może jednak wpłynąć zbliżająca się podwyżka stóp procentowych oraz wzrost ryzyka generowany przez problemy fiskalne krajów europejskich. Może to przełożyć się na wolumen transakcji.

Warto ponadto zauważyć, że obecnie obserwowany poziom cen jest zbliżony do tego z lipca 2009 roku. Kupując teraz nieruchomość trzeba się więc liczyć z identycznym kosztem jak przed ponad rokiem. Nie ma więc głównego czynnika, który tłumaczyłby pośpiech w podejmowaniu decyzji zakupowych. Z drugiej strony, właściciele mieszkań nie mogą cieszyć się ich wzrostem wartości w ostatnim czasie. Nie można jednak utożsamiać tej sytuacji z nieopłacalnością zakupu mieszkania względem jego wynajmowania. Trzeba bowiem pamiętać, że płacąc za najem zyskuje się jedynie prawo do zajmowania lokalu przez określony czas, natomiast płacąc nawet wyższe raty kredytowe stopniowo uzyskuje się prawo własności nieruchomości.

W tym kontekście warto rozważyć wiele kwestii, przez co odpowiedź na pytanie: "Kupić czy wynająć?" zazwyczaj nie jest jednoznaczna. Warto jednak zauważyć, że w Polsce najem jest relatywnie drogi. Przy zachowaniu aktualnych warunków rynkowych, przez 20 lat wynajmowania nieruchomości wpłacone czynsze zrównałyby się z wartością nieruchomości. W stolicach Europy trwa to średnio 25 lat. Relatywnie najtaniej jest w Monako. Najemcy mogą tu cieszyć się najatrakcyjniejszym poziomem czynszu, którego suma dopiero po blisko 68 latach zrówna się z wartością nieruchomości. Diabeł tkwi jednak w szczegółach. Jest to bowiem wynik bardzo wysokich cen nieruchomości. W Monte Carlo znaleźć można bowiem najdroższe nieruchomości w Europie. Za mieszkanie o powierzchni 40 m kw. trzeba tu zapłacić aż blisko 5,9 mln zł. Miesięczny czynsz najmu tak drogiej nieruchomości wydaje się relatywnie atrakcyjny, ponieważ wynosi 6,8 tys. zł.

W najbliższych 12 miesiącach Home Broker prognozuje wzrost cen na poziomie 1,7 proc. Oznacza to utrzymanie się obecnie obserwowanej sytuacji na rynku. Wśród czynników przemawiających za wzrostem i spadkiem cen nieruchomości nie ma obecnie jednego dominującego, który może zaważyć na całym obrazie rynku. Za podwyżkami przemawiać może wzrost stawek VAT na mieszkania deweloperskie.

Kolejnym ważnym argumentem może być także wyżej wspomniana liberalizacja polityki kredytowej banków w zakresie kredytów mieszkaniowych. Nie można ponadto pominąć kwestii wyżej wspomnianej inflacji. Rosnący ogólny poziom cen wpływa bowiem także na podniesienie cen nieruchomości. Za spadkiem cen przemawiają natomiast planowane przez rząd zmiany w programie "Rodzina na Swoim". Głównym ich wynikiem ma być ograniczenie strumienia pieniędzy kierowanych na rynek nieruchomości.

Kolejnym czynnikiem przemawiającym za możliwością spadków cen jest rekordowa podaż mieszkań na rynku pierwotnym. Zgodnie z danymi GUS przez pierwsze 10 miesięcy tego roku deweloperzy rozpoczęli o połowę więcej inwestycji niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker