Mieszkania do remontu - tu szukaj cenowej okazji
Mieszkania wymagające nakładów finansowych mogą odstraszać, jednak warto takim ofertom dobrze się przyjrzeć, gdyż właśnie wśród nich może nam się trafić prawdziwa okazja. Wszystko dlatego, że ceny takich nieruchomości są mocno obniżone.
Z danych WGN wynika, że w grę wchodzą obniżki naprawdę spore - rzędu nawet kilkudziesięciu procent. Oczywiście wiele zależy od stopnia zniszczenia mieszkania, ale też często właśnie z powodu koniecznych prac, sprzedający są gotowi mocno zejść z ceny, znacznie powyżej ewentualnych nakładów remontowych. Wszystko dlatego, że boją się, że nieruchomość nie znajdzie nabywcy. Właśnie w takim zasobie swojej szansy powinni szukać inwestorzy.
Chodzi o takie nieruchomości, które po wyremontowaniu znacznie zyskają na wartości, dzięki czemu nie tylko koszt zakupu i prac remontowych się zwróci, ale też będziemy mogli zarobić. Oprócz wartości nieruchomości w grę wchodzi też potencjał mieszkania na rynku najmu.
Tak więc - jeśli traktujemy zakup inwestycyjnie, powinniśmy skupić się na ofertach z dobrych lokalizacji. Co to oznacza w praktyce? Przede wszystkim szukajmy tam, gdzie mieszkania są ogólnie drogie - np. w centrach dużych miast, lub w lokalizacjach 'perspektywicznych" a więc takich, które będą z czasem zyskiwać na znaczeniu - np. dzięki nowym połączeniom komunikacyjnym (przykładem tego, jak wielkie ma to znaczenie jest warszawska Praga - Północ, która znacznie zyskała na atrakcyjności jako lokalizacja mieszkaniowa, dzięki drugiej linii metra).
Oczywiście - jeśli myślimy o rynku najmu - w grę wchodzą np. dzielnice sąsiadujące z uczelniami, kampusami akademickimi itp.
Kolejny wyznacznik okazji cenowych może być związany z określonym typem budownictwa. Na rynku wtórnym obserwujemy pewną modę na "starocie". W segmencie mieszkaniowym przejawia się to zainteresowaniem nieruchomościami np. w przedwojennych kamienicach, czy też starszymi przedwojennymi willami. Inwestorzy komercyjni, doceniając potencjał starszych murów, wykładają pieniądze np. na dawne posiadłości, pałace itp.
Warto zaznaczyć, że często dobra lokalizacja "zbiega" się z atrakcyjnym, starszym budownictwem - np. historyczne kamienice często są zlokalizowane w centrach miast i często prezentują zły stan techniczny. Mieszkania w takich budynkach mogą mieć obniżone ceny.
Przykład - za mieszkanie do remontu w kamienicy przy ul. Karmelickiej w Krakowie, a więc zaledwie kilkaset metrów od Rynku, jeden z oferentów oczekuje po 7200 zł/mkw. Pozornie cena wydaje się wysoka, jednak nie na taką lokalizację, gdzie stawki są przeciętnie o około 1000 - 1500 zł/mkw. wyższe. Tego typu nieruchomość po odpowiednich nakładach finansowych znacznie zyska na wartości, a świetna lokalizacja daje duży potencjał pod wynajem.
Mieszkanie do remontu to oczywiście rozwiązanie nie tylko dla inwestorów. Taka oferta może być atrakcyjna także dla ludzi, którzy szukają nieruchomości na własny użytek. Niższe ceny to okazja dla osób o słabszej zdolności kredytowej. Jeśli mamy możliwość odłożenia wprowadzki do lokalu, możemy też spokojnie, "na raty" zająć się remontem.
Jeśli finansujemy zakup kredytem, powinniśmy pamiętać, że rzeczoznawca wyceni jego aktualną wartość, co wiąże się z pewnym ryzykiem - może nam się nie udać uzyskać kwoty, o którą chodzi. Chyba, że chcemy wziąć kredyt z "górką" właśnie na remont. W takiej sytuacji bank za wartość nieruchomości przyjmie potencjalną cenę mieszkania już po przeprowadzonych pracach remontowych. Jeśli zdecydujemy się na to rozwiązanie, powinniśmy jednak pamiętać, że zobowiązujemy się do przeprowadzenia tych prac. Musimy oszacować koszty, harmonogram remontu, zrobić dokumentację itp.
Niezależnie jednak od tego, dobrze jest - zwłaszcza jeśli nie znamy się na sprawach budowlanych i kosztach - samodzielnie skorzystać z wyceny rzeczoznawcy oraz skonsultować zakup z budowlańcem, który mógłby nam określić potencjalne koszty prac.
Kolejna sprawa to stan budynku - jeśli jest fatalny, odbije się to na wartości naszego - nawet wyremontowanego - mieszkania. Z drugiej strony jednak, jeśli wspólnota przymierza się do remontów na szeroką skalę, odbije się to na kosztach czynszowych - funduszu remontowego itp., co z kolei przełoży się na mniejszą konkurencyjność naszej oferty na rynku najmu. Dlatego powinniśmy jak najdokładniej sprawdzić stan nieruchomości i precyzyjnie oszacować nakłady. Jeśli dobrze to zrobimy i wybierzemy mieszkanie do remontu ale z dużym potencjałem, mamy szansę ustrzelić okazję cenową.
Dagmara Komarnicka, dział analiz
