Mieszkania na rynku wtórnym atrakcyjniejsze od nowych

Jeszcze kilka lat temu w całej puli transakcji zdecydowanie dominował rynek wtórny - stosunek wynosił mniej więcej 65 do 35 proc. Ostatnie kilka lat nieco to zmieniło. Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym, stabilnym cenom mieszkań i programowi Mieszkanie dla Młodych, rynek pierwotny zyskał na popularności a proporcje udziału w całości sprzedaży niemal się wyrównały. Z danych z raportów rynkowych wynika, że wynoszą one obecnie około 55 do 45 proc. na korzyść rynku wtórnego.

Analitycy WGN wskazują, że w najbliższej perspektywie rynek wtórny może zyskiwać dodatkowych klientów, przede wszystkim dlatego, że po długim okresie stabilizacji na niektórych wiodących rynkach mieszkania znów mocniej drożeją. Przykładowo - z informacji NBP o średnich cenach wynika, że mieszkania nowe w Krakowie podrożały rok do roku o ponad 8 proc. Podobny wzrost zanotowano w Gdyni i Gdańsku.

Co prawda ceny rosną również na rynku wtórnym - np. we Wrocławiu zanotowano roczny wzrost o blisko 10 proc., jednak nadal pozostaje on wyraźnie tańszy od pierwotnego. O jakiej różnicy mówimy?

Przykładowo: w Warszawie w III kw. 2017 ceny mieszkań nowych wynosiły średnio (dane NBP) 7800 zł/mkw., na rynku wtórnym było to 7400 zł. Tak więc przy kupnie 50 mkw. wybór rynku wtórnego w stolicy oznaczał oszczędność około 20 tysięcy złotych. Więcej można było zaoszczędzić we Wrocławiu, gdzie mieszkania nowe kosztowały średnio 6400 zł, natomiast używane - 5700 zł/mkw. Przy 50 metrach kwadratowych daje to oszczędność rzędu 35 tys. zł.

Bez wątpienia - niższe ceny są podstawowym "wabikiem" na klientów, który sprawia, że wybierają oni chętniej mieszkania używane, jednak nie chodzi tylko o cenę zakupu. Ponieważ w Polsce na rynku pierwotnym dominuje tzw. standard deweloperski, klient musi nieruchomość wykończyć we własnym zakresie (bądź zlecić deweloperowi, czy firmie wykończeniowej), a to oznacza dodatkowy wydatek. Przyjmując średnią cenę wykończenia na poziomie około 700 zł/mkw. (najniższe oferty to około 450 zł od metra kwadratowego) oznacza to, że klient średnio wyda na nie dodatkowe 35 tys. zł, przy 50 metrowej nieruchomości.

Pod tym względem oferta z rynku wtórnego jest zdecydowanie korzystniejsza. Jeśli mieszkanie przedstawia względnie dobry standard, kupujący nie musi automatycznie wykładać dodatkowych pieniędzy, za to może od razu w danej nieruchomości zamieszkać.

Na tym jednak nie kończy się lista zalet mieszkań używanych. Zaliczymy do nich również lokalizacje, zwłaszcza w porównaniu do taniego budownictwa w segmencie popularnym. Nowe, tanie mieszkania w największych miastach, takich jak Kraków, Wrocław, Warszawa, gdzie ceny gruntów budowlanych są wywindowane, powstają zazwyczaj w dzielnicach oddalonych od centrum, na peryferiach. Te przy wzmożonej koniunkturze szybko się rozbudowują, ale niejednokrotnie nowi mieszkańcy takich inwestycji muszą się zmagać z brakami w zakresie infrastruktury - np. małą liczbą połączeń autobusowych, czasem brakiem dróg, niewielką liczbą sklepów itp., oddaleniem placówek typu żłobek, przedszkole, szkoła.

Nie jest to regułą, jednak zdarza się dość często. Z kolei lepiej zlokalizowane nowe mieszkania są już znacznie droższe. Na tym tle rynek wtórny wypada pozytywnie. W cenie nowego mieszkania na peryferiach często można kupić znacznie lepiej zlokalizowaną nieruchomość używaną.

Kolejna sprawa to szybkość transakcji. Kupujący na rynku pierwotnym najczęściej decydują się na inwestycje, które dopiero powstają. Muszą więc czekać. Klient rynku wtórnego szybciej przeprowadza transakcję i szybciej może się wprowadzić.

Nie bez znaczenia jest również fakt, że rynek wtórny oferuje bardziej zróżnicowaną ofertę, z możliwością "ustrzelenia" okazji cenowych, a więc przecenionych mieszkań o dużym potencjale. Takich lokali warto szukać np. wśród ofert nieruchomości do remontu. Na rynku pierwotnym też co prawda zdarzają się przeceny, ale zazwyczaj dotyczy to mieszkań, które z jakichś powodów się nie sprzedały. Ciężko o prawdziwe okazje, które trafiają się na rynku wtórnym.

Marcin Moneta