Mieszkania: Rok 2010 będzie przełomowy?

Wg analizy przeprowadzonej przez serwis Oferty.net na ponad 20-u tysiącach ofert wystawionych na sprzedaż w grudniu miesięczne różnice cen ofertowych w największych miastach były minimalne; największy, 2-procentowy wzrost stawek nastąpił w Opolu, największy spadek - o 2,4 proc. zanotował Rzeszów.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach

Obserwowana stabilizacja średnich cen ofertowych mieszkań jest w dużej mierze zasługą rosnącego udziału w podaży wyżej wycenianych, nowych mieszkań kupionych od deweloperów w ciągu ostatnich kilku lat. Stosunkowo wysoka cena za jaką została zakupiona część z nich (podczas mieszkaniowej hossy) stanowi dla sprzedających swoistą barierę psychologiczną; trudno im bowiem pogodzić się z myślą, że mieliby zaoferować mieszkanie za cenę, która nie pokryłaby wydatków jakie sami ponieśli na zakup i wykończenie lokalu.

Jednocześnie wciąż spadają ceny mieszkań budzących znikome zainteresowanie kupujących - mieszkań o dużych powierzchniach, na zaniedbanych, peryferyjnych blokowiskach. Mimo cen niższych nawet o 40 proc. od średniej dla danego miasta na takie oferty wciąż nie jest łatwo znaleźć klientów.

NOWE KREDYTY - PROMOCJE UTRZYMANE

Zdecydowana większość banków utrzymała w swojej ofercie promocyjne obniżki stawek prowizji i marż przedłużając okres przyznawania kredytów na dogodniejszych warunkach o kilka miesięcy, lub po prostu utrzymując je do odwołania. Jeden z banków wprowadził zaś całkowicie nową kampanię promocyjną od nowego roku.

I tak - w Polbanku nadal można uzyskać niższą o 1 pkt proc. marżę od kredytu hipotecznego pod warunkiem założenia konta w banku i przelewania na nie miesięcznych poborów. Dodatkowo do końca lutego można liczyć zerowy koszt wyceny kredytowanej nieruchomości. W DnB Nord nadal można liczyć na promocyjne marże dla kredytów w euro (1,6 pkt proc.) i złotych (1,75 pkt proc.) pod warunkiem zakupu pakietu usług (m.in. ubezpieczeń, planów systematycznego oszczędzania czy produktów strukturyzowanych).

Pekao Bank Hipoteczny przedłużył do końca marca obniżone marże dla kredytów udzielanych w ramach programu Rodzina na Swoim. Lukas właśnie zakończył promocję kredytów RnS przyznawanych dotąd bez prowizji, w zamian zwalniając klientów z opłat za wcześniejszą spłatę kredytu po trzech latach od podpisania umowy, oraz wliczając koszt oszacowania nieruchomości w koszty prowizji za udzielenie kredytu.

W Metrobanku marżę kredytu można obniżyć nawet do 1,45 pkt proc. korzystając z produktów inwestycyjnych lub obniżyć raty o połowę przez pierwszy rok kredytu. W BZ WBK nadal można liczyć na marżę kredytu na poziomie 1,35 pkt proc. zakładając w banku prestiżowe konto osobiste, w Deutsche Banku klienci VIP mogą uzyskać kredyt nawet w ciągu siedmiu dni. W mBanku utrzymano do końca stycznia obniżone o połowę marże kredytów hipotecznych pod warunkiem wykupu pakietu ubezpieczeń i przeniesienia konta do banku (lub założenia wieloletniej lokaty). O połowę niższe marże znajdziemy też w Multibanku.

W DB PBC trwa promocja kredytów polegająca na utrzymaniu niższych marż przez pięć pierwszych lat spłacania kredytu (w zamian za skorzystanie z innych usług banku). W PKO BP obniżono poziom prowizji nawet do 0 proc. w przypadku wykupu ubezpieczeń. Zaś Fortis od 5 stycznia udziela kredytów z niższą o 0,5 pkt proc. marżą po przeniesieniu konta osobistego do banku.

Można więc powiedzieć, że banki wciąż są otwarte na klientów poszukujących kredytów hipotecznych, a w kolejnych miesiącach można oczekiwać systematycznej poprawy warunków udzielania kredytów.

KREDYTY SPŁACANE - BĘDZIE DROŻEJ

Od naszego ostatniego wspólnego raportu rynkowe stopy WIBOR wzrosły o kolejnych kilka punktów. Trzymiesięczna stopa WIBOR wynosi obecnie (7 grudnia) 4,25 proc., czyli o 2 pkt bazowe więcej niż w połowie grudnia. Nie jest to sygnał do niepokoju, choć część banków zdążyła już w oparciu o wyższe rynkowe stopy procentowe wyznaczyć nową - podniesioną - wysokość kolejnych rat dla swoich klientów. Jednak zmiany będą kosmetyczne i niemal nie zauważalne dla większości kredytobiorców.

Taki stan powinien utrzymać się do połowy w roku. W jego dalszej części przewidujemy stopniowy wzrost rynkowych stóp procentowych, łącznie o 50 pkt w porównaniu do stanu obecnego. Konsekwencją będzie 5-6 proc. wzrost rat kredytów hipotecznych.

Lepsze wiadomości mamy dla kredytobiorców zadłużonych w euro. Od naszego ostatniego raportu kurs euro spadł o 4 grosze, a stopy EURIBOR obniżyły się o 2 pkt bazowe. To oznacza niższe raty kredytu o 1-2 proc. w porównaniu do rat płaconych w grudniu.

W przypadku kredytów w CHF stopa LIBOR nie uległa żadnym zmianom, a kurs wzrósł o 2 grosze (do 2,78 PLN) co oznacza wzrost rat kredytów o mniej niż 1 proc.

Posiadacze kredytów walutowych powinni być przygotowani na wzrost stóp procentowych w drugiej części roku, choć naturalnie wysokość płaconych przez nich rat w dalszym ciągu mocniej będzie zależała od zmian na rynku walutowym.

CORAZ WIĘKSZY WYBÓR NOWYCH MIESZKAŃ

Ogromne ożywienie w budownictwie mieszkaniowym, jakiego byliśmy świadkami w ostatnich latach, zaowocowało oddaniem do użytku dziesiątek tysięcy nowych mieszkań. Wiele z nich, często kupowanych od deweloperów jeszcze na etapie "dziury w ziemi" obecnie wystawianych jest do sprzedaży na rynku wtórnym.

Wysoką podaż mieszkań wybudowanych w ostatnich latach najlepiej widać na rynku warszawskim. Jak wynika z analizy serwisu Oferty.net spośród wszystkich ofert mieszkań wystawionych do sprzedaży w grudniu 2009 roku ponad 35 proc. stanowiły mieszkania wybudowane w roku 2001 i później. Średnie cena 1 m2, po której były oferowane, wynosiła 9583 PLN.

Mieszkania w nowym budownictwie są znacznie droższe od swych starszych odpowiedników we wszystkich dzielnicach Warszawy (z wyjątkiem eleganckich kamienic). Najwięcej za m2 nowego lub stosunkowo nowego lokum zapłacimy w Śródmieściu -14397 PLN (26,4 proc. więcej niż średnia cena starszych mieszkań w tej dzielnicy), na Mokotowie - 11979 PLN (29,7 proc. więcej niż za starsze) i na Żoliborzu - 10931 PLN (16 proc. więcej niż za starsze).

Najtańsze oferty mieszkań wybudowanych po 2000 roku można znaleźć w Wawrze (7857 PLN/m2), na Białołęce (7409 PLN/m2) i w Wesołej (7104 PLN/m2).

Najmniejsze różnice między cenami mieszkań nowych i starszych występują na Pradze Północ (1,9 proc.), na Białołęce (2,5 proc.) i w Wesołej (3,8 proc.).

CO NAS CZEKA W 2010 ROKU?

Bieżący rok z całą pewnością nie przyniesie powrotu hossy na rynku mieszkaniowym. Nie widać na horyzoncie żadnych czynników wewnętrznych ani zewnętrznych, które mogłyby wywołać gwałtowny wzrost popytu, a co za tym idzie wzrost cen. Wiele wskazuje na to, że sytuacja po wielkim "boomie mieszkaniowym" i następującym po nim załamaniu już się ustabilizowała i będziemy świadkami postępującego wzrostu liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży.

Przez światowy kryzys finansowy Polska przeszła obronną ręką, nasza gospodarka konsekwentnie się rozwija, kursy walut są stabilne, banki oferujące kredyty wznawiają walkę o klientów, a ceny mieszkań spadły. Wszystko to sprawia, że odkładane niegdyś plany zakupu własnego lokum znów nabierają realnych kształtów. Klienci w większości przywykli już do nowej sytuacji ekonomicznej i znów szukają ofert, oglądają je, znów analizują oferty kredytowe, kalkulują - jednym słowem czynią realne przymiarki do transakcji. Dla wielu stało się jasne, że przepowiadane, gigantyczne przeceny są mało prawdopodobne a niekończące się czekanie na nie mija się z celem.

O ile nie dojdzie do jakichś nieprzewidzianych wydarzeń, których efektem byłoby ponowne zachwianie wiary w stabilność rynku finansowego rok 2010 będzie rokiem przełomowym; koniunktura na rynku mieszkaniowym będzie się systematycznie poprawiać.

Czytaj również: