Mieszkanie Plus - szansa czy zagrożenie?

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT 2016

Nowa forma pomocy będzie zbudowana na zupełnie innych zasadach niż dotychczasowy i kończący się już program Mieszkanie dla Młodych.

MDM poprzez dopłaty do wkładu własnego kredytów bezpośrednio stymulował popyt. Krytycy tego rozwiązania wskazywali, że strumień pieniędzy de facto dotuje banki i deweloperów, pozwalając utrzymywać ceny na określonym poziomie. Argumentem ma być tu fakt, że - wbrew zapowiedziom - środki z MDM nie trafiają wcale do ludzi o niskiej zdolności kredytowej, a do osób, które i tak stać byłoby na kupno własnego mieszkania.

Świadczy o tym popularność programu - największa jest tam, gdzie limity cenowe MDM są zbliżone do lokalnych średnich cen albo nawet wyższe - np. w Poznaniu czy Gdańsku. Tu klientów jest najwięcej, oferta MDM najszersza, natomiast ceny kupowanych mieszkań mieszczą się na średnim poziomie. To oznacza, że państwo dopłaca ludziom, którzy i tak kupiliby własne M. Odpowiedzią na te zarzuty miała być nowelizacja ustawy o MDM, zmiany w zakresie wsparcia (większe dotacje dla rodzin z dziećmi) i dopuszczenie do program także rynku wtórnego. Choć nowelizacja spotkała się z pozytywnym odzewem, jej efekt jest taki, że pieniądze z programu kończą się błyskawicznie. Środki na ten rok zostały zarezerwowane już w pierwszych miesiącach stycznia.

Mieszkanie Plus będzie opierać się na zupełnie nowych zasadach. Rząd chce budować mieszkania do wynajęcia, z możliwością dojścia do własności. Warunkiem będzie odpowiednio długi wynajem (mówi się o 30 latach), terminowość i brak zaległości w opłatach czynszowych, oraz wybór ścieżki z wykupem, co będzie oznaczało o 20 proc. wyższą stawkę czynszu.

Oferta ma kusić właśnie wysokością opłat. Wg strony rządowej te mają nie przekroczyć 10 - 20 zł za metr kwadratowy. To bardzo tanio. Metr kwadratowy w Warszawie kosztuje średnio około 45 zł miesięcznie. Wynajem 50 metrów kwadratowych to wydatek ponad 2000 zł. Do najdroższych rynków należą też Wrocław, Gdańsk, Kraków i Poznań, gdzie czynsze kształtują się w przedziale 30 - 35 zł/ mkw.

Nawet jednak w porównaniu do czynszów z mniejszych rynków oferta od państwa będzie konkurencyjna. Z danych ofertowych WGN wynika, że czynsze najmu w małych i średnich miastach zazwyczaj oscylują w przedziale 20 - 25 zł/ mkw. Przykładowo: w Wałbrzychu (objętym programem Mieszkanie Plus), średnie stawki najmu wynoszą obecnie około 23 - 25 zł/ mkw.

Niskie czynsze państwowych mieszkań mają być efektem taniego budowania. Rząd chce stawiać mieszkanie pod wynajem, po koszcie budowy nie przekraczającym 3000 zł/ mkw. Wszystko dlatego, że lokale będą rosnąć na gruntach przekazanych przez samorządy oraz na terenach skarbu państwa - m.in. należących do PKP, wojska czy agencji rolnych.

Na razie 30 miast w kraju przyłączyło się do projektu, samorządowcy podpisali list intencyjny i przekazali działki. Wg szacunków może na nich powstać około 9 tysięcy mieszkań, jednak plany są znacznie szersze. Rząd zakłada, że do 2030 roku Polska ma zniwelować deficyt mieszkaniowy i "dociągnąć" do europejskiej średniej.

O tym, że warunki mieszkaniowe Polaków są złe, nie trzeba nikogo przekonywać. Wg europejskiej agencji statystycznej w naszym kraju na 1000 osób przypada około 366 lokali. To znacznie poniżej europejskiej średniej, która wynosi 460 mieszkań na 1000 mieszkańców. Polacy "blado" wypadają też na tle pozostałych Europejczyków, jeśli chodzi o wielkość mieszkań. Niestety żyjemy w ciasnocie.

Z kolei GUS (Mały Rocznik Statystyczny z 2016 roku) podaje, że na jedną osobę w naszym kraju przypada 27 metrów kwadratowych powierzchni mieszkania. Dla porównania: na statystycznego mieszkańca Danii przypadają 53 metry powierzchni użytkowej, Austrii i Luksemburga - 52 m. Dalej jest Szwecja i Niemcy (ponad 40) oraz Finlandia i Hiszpania (ponad 35).

Dobra informacją jest natomiast fakt, że mimo wszystko warunki mieszkaniowe w naszym kraju szybko się poprawiają. W 2005 roku na jednego mieszkańca przypadało 23,2 mkw. W ciągu 10 lat średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego na osobę wzrosłą o 16 procent. Prawdziwy skok w jakości i komforcie życia odnotowaliśmy jednak w porównaniu do czasów PRL. W 1970 r. a więc u zarania epoki gierkowskiej, na jednego mieszkańca przypadało zaledwie 13 metrów kwadratowych lokalu. Jeśli odnieść to do dzisiejszych danych, oznacza to wzrost aż o 107 proc.

Choć budowa mieszkań pod wynajem jest z pewnością uzasadniona, budzi obawy co do wpływu na rynek mieszkaniowy. Deweloperzy narzekają na brak terenów inwestycyjnych - przeznaczenie państwowych gruntów pod mieszkania na wynajem może pogłębić ten problem.

Branża obawia się też, że wygaszenie MDM uderzy w popyt. Nowa forma wsparcia co prawda przewiduje budowę systemu oszczędzania na cele mieszkaniowe, ale zanim zacznie on przynosić profity minie kilka lat. Tymczasem już w tym roku wkład własny kredytów wynosi 20 proc. W Warszawie oznacza to konieczność wyłożenia ponad 70 tys. zł, jeśli chce się myśleć o kupnie 50 mkw. Taka sytuacja może załamać koniunkturę na nowe mieszkania, za to większą popularnością może cieszyć się tańszy rynek wtórny.

Powody do obaw mogą mieć też właściciele mieszkań na wynajem - zwłaszcza w mniejszych miastach. Z danych WGN wynika, że na tzw. prowincji przeciętne czynsze oscylują w granicach 20-25 zł. Mkw./mies. To oznacza, że państwowe mieszkania mogą rywalizować ceną. W dużych miastach, gdzie zapotrzebowanie na wynajem jest bardzo duże, oferta od państwa będzie - przynajmniej na razie - za mała, by wpłynąć na rynek. W mniejszych miejscowościach jednak sytuacja może wyglądać inaczej i tam właściciele mogą być zmuszeni rywalizować ceną z ofertą państwowych lokali.

Marcin Moneta